بررسی ابهامات صندوق سرمایه‌‎گذاری املاک و مستغلات/بورس و مسکن به هم پیوند می‌خورند؟

به گزارش خبرنگار افتصادی خبرگزاری فارس، پس از وقفه 5 ماهه هیئت رئیسه مجلس شورای اسلامی در بررسی طرح جهش تولید و تامین مسکن، این طرح هم اکنون در دستور کار صحن علنی قرار گرفته و برخی از بندهای آن نیز با تصویب نمایندگان همراه شده است.

در همین ارتباط، یکی از ماده‌های تصویب شده در این طرح به مسئله تشکیل صندوق‌های سرمایه‌‌گذاری در حوزه مسکن می‌پردازد. مطابق جزئیات ماده 5 طرح جهش تولید و تامین مسکن، وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به تأسیس، توسعه و تسهیل مقررات فعالیت صندوق‌های سرمایه گذاری موضوع بند (20) ماده (1) قانون اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مالی ساخت و اجاره واحدهای مسکونی از طریق جذب سرمایه بخش خصوصی اقدام نماید.

حضور صندوق سرمایه‌گذاری در طرح جهش تولید و تامین مسکن

بر اساس تبصره‌های ذیل ماده مذکور،  انتقال زمین‌های بخش دولتی و نهادهای عمومی غیر دولتی دستگاه‌های مشمول ماده 29 قانون برنامه ششم توسعه، انتقال واحدهای مسکونی از صندوق به دارندگان واحدهای سرمایه گذاری نهایی این صندوق‌ها و اجاره املاک و مستغلات توسط شرکتهای سرمایه گذاری از مالیات معاف است.

همچنین زمین‌های موضوع قانون جهش تولی و تامین مسکن، صرفاً در قالب این صندوق‌ها قابل تخصیص به پروژه های ساخت می‌باشد.

صندوق سرمایه‎ گذاری مسکن می‌تواند بازار مسکن را بهبود دهد؟

به گزارش فارس، استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن با ادبیات مستقل موضوعی نو در اقتصاد مسکن کشور تلقی شده که به اذعان برخی از کارشناسان می‌تواند منجر به بهبود شرایط بازار مسکن با استفاده از سازوکار بازار شود.

به استناد جزئیات ارائه شده در طرح جهش تولید و تامین مسکن، صندوق سرمایه گذاری نهادی مالی است که فعالیت اصلی آن سرمایه گذاری در اوراق بهادار می‌باشد و مالکان آن به نسبت سرمایه گذاری خود، در سود و زیان صندوق شریک هستند. به عبارت دیگر شرکت‌های صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات می‌تواند، مشابه سایر شرکت‌های بورسی، سهام خود را وارد بازار سرمایه کرده و اشخاص حقیقی و حقوقی نسبت به خرید این سهام اقدام نمایند.

در همین راستا، محمدعلی دهقان دهنوی، معاون وزیر اقتصاد در تشریح جزئیات نحوه فعالیت، صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات گفت: «صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه گذاری است که سرمایه‌های خرد افراد را به منظور سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجمیع می نماید.»

معاون وزیر اقتصاد در بیان نقاط قوت صندوق سرمایه‌گذاری حوزه مسکن، تاکید کرد:« جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران خرد، تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات و تشویق مدیریت حرفه ای اجاره ‏داری و ساماندهی بازار اجاره داری بلندمدت املاک و مستغلات، اصلی ترین اهداف تاسیس این صندوق‌ها می باشند.»

معافیت مالیاتی صندوق سرمایه‌گذاری مسکن

اگرچه نحوه فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن می‌تواند زمینه ایجاد شفافیت در بازار مسکن را فراهم کرده و زمینه هدایت نقدینگی به حوزه ساخت مسکن را فراهم کند اما نحوه طرح این صندوق‌ها در قالب ماده 5 طرح جهش تولید و تامین مسکن منجر به بروز برخی ابهامات شده است.

به عنوان مثال در قلب تبصره 2 ماده 5 طرح مذکور، فعالیت بخش‌های دولتی و غیر دولتی حاضر در این صندوق‌ها معاف از مالیات شده‌اند. این در حالی‌ست که این تبصره دامنه معافیت برای فعالین این حوزه را مشخص نکرده است.

در همین راستا، محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه تامین مالی مسکن گفت:«بررسی فعالیت این صندوق‌ها در مکان‌های مختلف دنیا نشان‌ می‌دهد که حتی مالیات بر عایدی سرمایه از آن بخش از سود سهامی که از این محل بدست آمده است، توسط دولت از سرمایه‌گذار اخذ می‌شود.»

این کارشناس تامین مالی مسکن گفت:« معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده برای این صندوق‌ها در شرایط کنونی دنیا تنها برای آن دسته از سرمایه‌گذارانی است که برای بازنشستگی اقدام به ورود به این حوزه را انجام می‌دهند و سایر بخش‌های سرمایه‌گذاری بین 5 تا 15 درصد مشمول مالیات می‌شوند.» 

استناد به اظهارات کارشناسان بیانگر آن است که بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاران حوزه صندوق سرمایه گذاری املاک و مستقلات، مشمول مالیات می‌شوند. به عنوان مثال بررسی درآمد مالیاتی دولت انگلستان از سهام‌داران صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بین 5 تا 15 درصد تعیین شده است. این در حالی است که سرمایه‌گذاران بخش بازنشستگی از معافیت مالیاتی این صندوق‌ها بهره‌ می‌گیرند.

صندوق سرمایه‌گذاری، مدلی نو اما بدون تجربه در ایران

ابهامات صندوق‌ سرمایه‌گذاری حوزه مسکن که در ماده 5 طرح جهش تولید و تامین مسکن گنجانده شده است، به مسئله معافیت‌های مالیاتی ختم نشده و دامنه وسیع‌تری را در بر می‌گیرد. در همین ارتباط و بر مبنای تبصره 3 ماده مذکور، زمین‌های موضوع این قانون صرفاً در قالب این صندوق‌ها قابل تخصیص به پروژه های ساخت می‌باشد.

به عبارت دیگر کلیه زمین‌های مشخص شده برای ساخت حداقل 1 میلیون واحد مسکونی باید در این صندوق‌ها تجمع پیدا کند. در حالیکه مدل استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در هیچ پروژه تولید انبوه ساخت مسکن مورد بررسی و ارزیابی قرار نگرفته و مشخص نیست، استفاده از این مدل چه تبعاتی را به همراه داشته باشد.

در همین رابطه، حمید بهزادی، کارشناس اقتصاد مسکن در بیان این نکته که صندوق سرمایه‌گذاری باید ابتدا به صورت پایلوت اجرا شود، گفت: « به نظر می‌رسد، استفاده از صندوق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، تناسبی با سیاست‌ها و شرایط روز بازار مسکن نداشته باشد و بهتر است ابتدا در یک پروژه با تعداد کم و به صورت پایلوت اجرا شده و سپس در سطح کلان مورد بررسی قرار گیرد.»

بهزادی ادامه داد:« ارجاع تمام زمین‌های موضوع طرح جهش تولید مسکن برای ساخت حداقل 1 میلیون مسکن به صندوق سرمایه‌گذاری می‌تواند عملکرد دولت برای پاسخ به تکلیف مجلس را با دشواری‌های بیشماری مواجه سازد.»

با توجه به ابهامات مطرح شده پیرامون صندوق سرمایه‌گذاری به نظر می‌رسد، استفاده از این صندوق‌ها در حوزه مسکن با توجه به ابعاد گسترده نیاز به قانون مجزایی دارد و در قالب یک ماده از طرحی مجزا قابل طرح نیست. در همین رابطه مجلس شورای اسلامی ضمن توجه به ابهامات موجود باید زمینه قانونی برای به کارگیری پایلوت این صندوق‌ها در بازار مسکن را مهیا کند.