همچنان در نظام توزیع مسکن مشکل داریم/ طرح جهش تولید و تامین مسکن، محرومین را خانه دار می‌کند

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- مهران شفاعتی؛ خوراک و پوشاک و مسکن جزء اساسی ترین نیاز انسان ها در طول تاریخ بوده و بسیاری از دولت های پیشرفته در قالب طرح هایی به فکر تامین مسکن برای شهروندانشان بوده اند.از این قبیل طرح ها نیز با عنوان مسکن مهر در دولت نهم و دهم جمهوری اسلامی اجرایی شد و بسیاری از محرومینی که حتی در خواب خود، رویای خانه دار شدن را نمی دیدند، کلید دار مِلک خود شدند و طعم شیرین خواب آرام بدون نگرانی پرداخت اجاره را در خانه شخصی چشیدند!حالا دولت یازدهم با کلید تدبیر و امید در حالی پا به میدان گذاشت که راه اصلی محبوبیت خود را در تخریب تمام ساز و کار های مسکن مهر می دید، هرچند که هیچ برنامه واحدی برای تامین مهم ترین نیاز مردم نداشت ودر نهایت قیمت مسکن سر به فلک کشید و عامل اصلی شکاف عظیم طبقاتی کشور شد.در حالی عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهر سازی دولت بنفش با یک اظهار نظری تعجب بر انگیز گفته بود: افتخار می کنم در ۶۲ ماه خدمتم، یک واحد مسکن مهر افتتاح نکردم!شاید بسیاری از کارشناسان هم به ضعف های بزرگ ترین طرح مسکن در دوران پس از انقلاب اذعان کنند، اما حداقل انتظار می رفت در برابر طرح مسکن مهر، طرح جدیدی با رویکرد بهتر توسط دولت ارائه شود، اما مسئولان راه و شهر سازی فقط به انتقاد از مسکن مهر اکتفا کردند و دست روی دست گذاشتند و نظاره گر افزایش ۴۵۰ درصدی مسکن طی ۷ سال گذشته شدند!این در حالی است که حسن روحانی در گفت و گویی، نسبت به ضعف دولت خود در حوزه مسکن اذعان کرده است.حالا مجلس شورای اسلامی طی اقدامی به دنبال جبران ضعف مشکلات مسکن در چند سال اخیر برآمده و مدتی می شود که از طرح جهش تولید و تامین مسکن رونمایی کرده است. طرحی که در صورت اجرای کامل آن توسط دولت، می تواند به بازسازی بافت های فرسوده بپردازد و همچنین مستضعفین را صاحب خانه کند که همین مسائل باعث کنترل قیمت مسکن نیز خواهد شد.با توجه به مسائل مطرح شده، امیر رضا شاهانی، معاون پژوهش های زیر بنایی و امور تولیدی مرکز پژوهش های مجلس، در نشست خبری بررسی طرح جهش تولید و تامین مسکن در محل مرکز پژوهش های مجلس به گفتگو با اصحاب رسانه نشست که در ادامه تقدیم می شود.

بهره گیری از ظرفیت کارشناسی

شاهانی در ابتدا با اشاره به رویکرد تحولی مرکز پژوهش ها در بهره گیری از نخبگان کشور گفت: مرکز پژوهش های مجلس در این دوره مدیریتی چند نکته مهم را سر لوحه کارش قرار داده است. در واقع ما می خواهیم از ظرفیت نخبگانی کشور استفاده حداکثری کنیم. همه گروه های تخصصی که در معاونت خودمان داریم را از اساتید حاذق دانشگاهی انتخاب کرده ایم و در طرح های مجلس، تمام تلاشمان این بوده تا از این ظرفیت کارشناسی بهره ببریم.او ادامه داد: طرح جهش تولید و تامین مسکن به صورت ۲ فوریتی توسط نمایندگان اعلام وصول شد. این طرح از این جهت بسیار خوب است که اصولا با این مقیاس ساخت مسکن در کشور که دولت مکلف به ساخت یک میلیون مسکن در سال است، رونق تولید را ایجاد خواهد کرد چرا که بسیاری از صنایع مرتبط با ساختمان سازی هستند و گردش اقتصادی ایجاد می کند و باعث محرومیت زدایی نیز می شود. طرح های مختلف مسکن در کشور وجود داشت که بزرگ ترین آن، طرح مسکن مهر بود که با یک ارزیابی کارشناسی موفقیت هایی را به وجود آورد، هرچند که اشکالاتی را در خود داشت. ما سعی کردیم در طرح جدیدی که مجلس ارائه کرده است، آسیب شناسی را از طرح مسکن مهر انجام دهیم، نقاط قوت را تقویت کرده و آن آسیب ها را در طرح جهش تولید و تامین مسکن حداقل برسانیم. در این طرح دولت مکلف شده یک میلیون مسکن در سال بسازد.

افتخار به عملکرد ضعیف!

وی با انتقاد از رویکرد دولت در موضوع مسکن افزود: دوره ای را در دولت یازدهم و دوازدهم در مورد ساخت مسکن گذرانده ایم که حتی وزیر وقت مسکن هم عدم ساخت مسکن را به عنوان افتخار برای خود می دانست که البته آقای روحانی گفتند دولت در حوزه مسکن ضعیف عمل کرده است. این طرح می خواهد خلا ۶ ساله ای که در دولت اتفاق افتاده را جبران کند تا شاهد رونق در حوزه مسکن باشیم. ما این آسیب شناسی از طرح مسکن مهر را مقدمه گزارش های خودمان کرده ایم. یکی از آسیب های طرح مسکن مهر این بود، در بعضی از کلان شهر ها از جمله تهران مسکن در حاشیه شهر ساخته شد که این مسئله یک معضل بود، زیرا در شهری مثل تهران، هزینه ایاب و ذهاب بالا می رود و برای دهک های پایین جامعه سختی هایی به وجود می آورد که باعث می شود بخشی از مسکن ها بدون مشتری باقی بماند. زمانی که این طرح ۲ فوریتی در کمیسیون اعلام وصول شد، در صحن علنی مجلس قرار گرفت، اما به دلیل اشکالاتی که داشت، از دستور خارج شد و به کمیسیون بازگشت. نهایتا در طرحی که به مجلس ارائه دادیم، ۱۲ پیشنهاد را داشتیم.

۶۰۰ هزار خانه در انتظار محرومین

شاهانی با اشاره به پیشنهادات کارشناسان این طرح ادامه داد: اولین نکته، تعیین میزان نیاز سالیانه تولید مسکن در کشور بود. می بینیم که در مطبوعات به اشتباه گفته می شود دولت می خواهد یک میلیون مسکن بسازد که باید بگوییم اینطور نیست. درواقع بر روی یک میلیون واحد هدف گذاری شده است، اما تجربیات سال های گذشته نشان می دهد که خود مردم ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می سازند که درواقع ۶۰۰ هزار تای آن تکلیف دولت است و محاسبات ما بر مبنای همین ۶۰۰ هزار واحد مسکن است و توصیه کردیم دولت، آن ۴۰۰ هزار واحد را در فرآیند بروکراسی و کسب مجوز، به نوعی تسهیل کند. با توجه به آمار ها، از ۲ سال و نیم زمانی که برای ساخت مسکن طول می کشد، حدود یک سال و نیم آن برای گرفتن مجوز ها تلف می شود. نکته دوم، مکان یابی طرح است. اگر ما مسکن را طوری ببینیم که عمده آن خارج شهر ها ساخته شود، مشکلاتی همچون حمل و نقل را به وجود می آورد که تعداد متقاضی را پایین می آورد و تاثیری بر روی قیمت مسکن در کلان شهر ها نمی گذارد؛ لذا ما یک اولویت بندی کرده ایم که در ماده ۱۳ طرح آمده است و در کمیسون نیز تصویب شده است. درواقع ۴ الویت را مطرح کرده ایم و وزارت راه و شهر سازی مکلف است در مبنای این ۴ الویت عمل کند.معاون پژوهش های زیر بنایی و امور تولیدی مرکز پژوهش های مجلس اظهار کرد: بر اساس الویت اول، از ازاضی درون شهری که بافت فرسوده ای دارند و در سکونت گاه های غیر رسمی هستند استفاده شود. در حال حاضر در شهر هایمان بافت های فرسوده ای داریم که به لحاظ حوادث طبیعی به شدت آسیب پذیرند باعث نوسازی بافت های فرسوده نیز می شود. الویت دوم ما اراضی متصل به بافت های شهری است. در حال حاضر زمین هایی وجود دارند که نزدیک به شهر ها هستند که با یک تغییر کاربری می تواند داخل شهر قرار بگیرد و دیگر در حاشیه نخواهند بود. الویت سوم، اراضی دستگاه های دولتی است که بر اساس آن دستگاه های دولتی مکلف شده اند اراضی مازاد بر نیاز خود را در اختیار وزارت راه و شهر سازی قرار بدهند. در الویت چهارم نیز، وزارت جهاد کشاورزی مکلف شده تا زمین هایی را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار بدهد. بر اساس واقعیت هزینه ساخت در بافت های فرسوده به شدت بالاتر است و وزارت مسکن تمایلی ندارد تا ساخت مسکن را در این بافت ها شروع کند. کارشناسان ما در همین قسمت پیشنهادی داده اند، درواقع ما یک برآورد کارشناسی کرده ایم که بر اساس آن اگر دولت بخواهد ۶۰۰ هزار مسکن در سال بسازد، سالانه ۸ هزار هکتار زمین نیاز دارد با این فرض که همه آن را از جهاد کشاورزی دریافت کند، البته الویت بندی ما به این شکل نیست و عمده آن از اراضی درون شهر ها، حاشیه شهر ها یا دستگاه های دولتی تامین می شود، لذا این ۸ هزار هکتار سقف در نظر گرفته شده برای تامین زمین است.وی افزود: علت این که ما این سقف را در نظر گرفتیم این است، سو استفاده یا رانت خواری اتفاق نیفتد. فلسفه اصلی طرح جهش تولید و تامین مسکن این است که مسکن ارزان قیمت در اختیار مردم قرار بگیرد، به این شیوه که هزینه زمین، از قیمت مسکن حذف شود. دستگاه های دولتی که مکلف شده اند تا زمین در اختیار وزارت راه قرار بدهند، باید رایگان به این کار بپردازند. درواقع این مسکن ها به صورت اجاره ۹۹ ساله با تسهیلات ارزان در اختیار مردم قرار خواهد گرفت تا قشر محروم بتواند از این تسهیلات استفاده کند. از دیگر محور هایی که در مورد این طرح کار شد، مربوط به زیر بنا و تعیین متراژ مورد نیاز بود که مبنای محاسبه ما در همان ۸ هزار هکتار زمین در سال مربوط به این موضوع می شود. پیش بینی کرده ایم متراژ خالص، بین ۷۰ تا ۱۰۰ متر باشد. طبیعتا در کلان شهر ها متراژ کوچک تر است.

تامین مالی با رویکرد حمایت از مستضعفین

شاهانی با اشاره به تامین مالی این طرح ادامه داد: محور دیگر مربوط به تامین مالی طرح است که بر اساس آن صندوقی تحت عنوان صندوق ملی مسکن پیش بینی شده است که ورودی هایی را برای آن پیش بینی کرده ایم. یکی از این ورودی ها مربوط به مالیات های مرتبط با حوزه زمین و مسکن است. دومین ورودی مربوط به منابع پیش بینی شده بخش مسکن در بودجه سنواتی است. سومین ورودی نیز شامل منابع حاصل از بازگشت یا امهال خطوط اعتباری مسکن مهر است. در این طرح از منابع خیرین مسکن ساز که مایلند پولی پرداخت کنند نیز استفاده می شود. در اینجا فقط مسئله ساخت مسکن مطرح نمی شود بلکه علاوه بر آن باید به محوطه سازی، گرفتن مجوز، هزینه انشعاب آب و برق و گاز، ساختن مسجد و مدرسه توجه شود که معمولا بخشی از آن آسیب های کلانی هستند که به طور دقیق پیش بینی نمی شوند. در این طرح پیش بینی شده تا از منابع صندوق برای پوشش دهی این مسائل استفاده شود. نکته مهم دیگر اینجاست در منابع مالی، از تسهیلات بانکی نیز استفاده می شود که سودش ۱۸ درصد است. یارانه ای پیش بینی شده که قرار است در اختیار اقشار محروم قرار بگیرد و منابع آن نیز از همین صندوق تامین می شود، یعنی ممکن است وزارت راه به صورت پلکانی پیش بینی کند تا تخفیف هایی در سود تسهیلات بانکی برای مستضعفین در نظر بگیرد.وی با تبیین ماده ۴ این طرح ادامه داد: منبع دیگری که برای این طرح دیده شده این است که بانک ها مکلف هستند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی را در هر سال مالی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. کل تسهیلات بانکی در سال ۱۳۹۸ که در اختیار مردم قرار گرفته، ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان بوده که سهم مسکن از این تسهیلات، تنها ۷۰ هزار میلیارد تومان بود که حدودا ۷ درصد کل تسهیلات را شامل می شود و عدد بسیار کمی است، هرچند که این مقدار پول شامل ساختمان تجاری نیز می شود. درواقع فقط ۳۵ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن مورد استفاده قرار گرفته است. جالب اینجاست که از این ۳۵ هزار میلیارد تومان، حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان آن مربوط به تسهیلات معوق بانکی بوده است! این ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی بانک ها، حدود ۱۶۰ هزار میلیارد تومان می شود. با احتساب اینکه کل بودجه عمرانی کشور در سال ۱۳۹۸، حدود ۶۸ هزار میلیارد تومان بود، یعنی بودجه ای که در این طرح پیش بینی شده است، بیش از ۲ برابر بودجه عمرانی سال ۱۳۹۸ هست که مربوط به هزینه های دولت نمی شود و از منابع تسهیلات بانکی است و ما برای دولت هزینه درست نکرده ایم.

وزارت اقتصاد و صمت مکلف به کنترل قیمت مصالح ساختمانی می شوند

شاهانی گفت: پیشنهاد حمایت پلکانی را در تخصیص این تسهیلات بانکی را داده ایم. بر اساس آن اقشار مردم را به ۴ دسته، محروم، کم برخوردار، نسبتا برخوردار و برخوردار تقسیم بندی کرده ایم. البته در تبصره ماده ۱۶ این طرح، برای مدد جویان، معلولان، ایثارگران تحت پوشش بهزیستی، کمیته امداد و بنیاد شهید، تسهیلاتی نیز برای این اقشار ضعیف در نظر گرفته شده است. در این طرح پیشنهاد دادیم وزارت اقتصاد مکلف شود تا پوشش ریسک در تامین مصالح ساختمانی بدهد. طبیعتا در ساختمان سازی، مصالحی که بیشترین نقش را دارند شامل فولاد، میلگرد و سیمان می شود. ما وزارت اقتصاد و صمت را مکلف کردیم تا از طریق بورس کالا نوسانات را مصالح مطرح شده را کنترل کند، علاوه بر آن ما به جنبه های زیست محیطی طرح نیز توجه داشته ایم. در مورد اراضی کشاورزی نیز، پیشنهادی دادیم که بر اساس آن، زمین های حاصل خیز کشاورزی، مراتع زمین های مورد استفاده عشایر که ممکن است تخریب شوند، شامل این طرح نمی شوند، یعنی وزارت جهاد کشاورزی نمی تواند این زمین ها را به وزارت راه و شهر سازی واگذار کند. ما در این طرح تاکید بر رعایت فرهنگ غنی اسلامی- ایرانی را برای ساخت این ساختمان در نظر گرفته ایم که در کمیسیون نیز تصویب شده است. لزوم رعایت استحکام و ایمنی در برابر حوادث طبیعی در این طرح پیش بینی شده است.وی با اشاره به مسئله مهم پایش نظارت در این طرح افزود: موضوع دیگر در این طرح کلان که مربوط به ماده ۲۰ و ۲۲ می شود، در مورد پایش و نظارت است. باید پایش و نظارت جدی وجود داشته باشد و اگر تخلفی در حال اجرا رخ داد، گزارش شود. وزیر راه مکلف شده است تا هر ۳ ماه یکبار در کمیسیون عمران در مورد عملکرد خود گزارش دهد. سامانه ای در نظر گرفته شده تا این اراضی و زمین هایی که تخصیص داده می شوند در آن ثبت شوند. در بحث ملاحظات آمایشی نیز ما در گزارش اخیرمان اشاره کردیم و پیشنهاد می کنیم نمایندگان مجلس توجه ویژه ای به آن داشته باشند. به طور کلی منظور از ملاحظات آمایشی این است که مزیت های نسبی مناطق مختلف را در این طرح در نظر بگیریم، به طور مثال بعضی مناطق وجود دارند که به دلیل شرایط اقتصادی ضعیف، مردمش به شهر ها مهاجرت می کنند، طبیعتا همه نگاه ما نباید به این صورت باشد که در کلان شهر ها به ساخت مسکن بپردازیم، وزارت راه و شهر سازی باید در شهر های مهاجر فرست نیز برنامه ها را انجام دهد.

طرحی برای کنترل نرخ مسکن!

شاهانی اظهار کرد: ما بحث نظام اجاره داری حرفه ای را نیز به نمایندگان پیشنهاد داده ایم. با توجه به آمار ها، سرانه تملک مسکن در ایران ۰۵/۱ (یک ممیز پنج صدم) است. در ظاهر به این معناست که وضعیت تملک مسکن در کشور ما بد نیست و به طور میانگین هر خانوار ایرانی یک مسکن دارد، اما واقعیت چیز دیگری است. درواقع بعضی از خانوار ها ممکن است چند مسکن داشته باشند، درحالی که بعضی دیگر مسکن ندارند. به طور کلی ما در توزیع مسکن مشکل داریم که شکاف طبقاتی را به وجود آورده است. در کشور های پیشرفته، بسیاری از مردمش اجاره نشین هستند، به این صورت که زمین هایی در اختیار شهرداری ها و بخش خصوصی قرار می گیرد تا مجتمع هایی برای اجاره دهی ساخته شود. با توجه به این که یک سری سیاست های حمایتی از جمله معافیت از مالیات در نظر گرفته شده است که بخش مهمی از نیاز های اجاره نشین های آن کشور را پوشش می دهند و در اینجا دیگر لازم نیست دولت با ۵ میلیون نفر مستاجر مواجه شود و فقط با ۵ شرکت طرف حساب است که نقش حاکمیتی بهتر انجام می گیرد. در طرح دیگری به بحث نظام اجاره داری حرفه ای می پردازیم. به طور کلی طرح جهش تولید و تامین مسکن باعث تاثیر در قیمت مسکن خواهد شد.