پیش بینی بازار اجاره

به گزارش اقتصادنیوز ، گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می دهد که کرایه مسکن اجاری در شهر تهران همچنان روند افزایشی داشته و در آذر ماه نرخ اجاره 29.4 درصد در تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است . تغییرات شاخص اجاره در آبان ماه ن نسبت به ماه مشابه خود در سال گذشته 28.7 درصد بود.

قیمت اجاره بها در شهر تهران

این درحالی است که ،فصل پاییز و زمستان برای مستاجران فصل مناسبی برای جابه جایی بود .گرچه در این مقطع فایل مناسب کم تر پیدا می شود اما نرخ های پیشنهادی اجاره به جیب مستاجران نزدیک تر بود . اما در مقطع کنونی گزارش های میدانی نشان می دهد مستاجرانی که به دنبال خانه جدید هستند از اجاره بهایی می گویند که تناسبی با نرخ میانگین منطقه ندارد . گزارش اخیر بانک مرکزی مشاهدات میدانی را تا حدودی تایید کرده و نشان می دهد با وجود افت قیمت فروش در ماه آخر پاییز شتاب رشد اجاره در ماه آذر در مقایسه با ماه آبان تندتر بوده است.

میزان افزایش نرخ اجاره بها در کشور

نرخ اجاره بها در کشور نیز روند رو به رشدی داشته است. در ماه آذر نرخ اجاره بها نسبت به ماه مشابه در سال گذشته در کشور ،32.4 درصد افزایش داشته است ،این رقم در آبان ماه درکشور 31.9 درصد بود . از دید برخی تحلیل گران بخش زیادی از افزایش نرخ اجاره در سطح ملی مربوط به پایتخت است.

تاخیر یک ساله بازار اجاره به تحولات بازار مسکن

چرا با وجود افت قیمت مسکن، نرخ اجاره روند روبه رشد داشته است؟ گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند ،بازار اجاره نسبت به تحولات بازار مسکن با تاخیر حداقل یک ساله رو به رو است به این معنی که اتفاقات قیمتی در بازار مسکن با یک تاخیر زمانی در بازار اجاره منعکس می شود ، برای نمونه قیمت مسکن در بازده سالانه در پایان آذر حدود 98 درصد بالا رفته است .

به همین دلیل در ماه آذر که موعد تمدید اجاره بها یا اجاره واحد جدید است سمت عرضه با توجه به تحولات قیمتی تمایل به افزایش اجاره بها دارد ،به عبارت دیگر واحدهایی که آذر سال قبل و بر مبنای نرخ های آن زمان اجاره شده اند و تا آذر سال جاری ،امکان افزایش اجاره برای آنها وجود نداشته در پایان دوره قرارداد افزایش قیمت های گذشته را لحاظ می کنند. از این رو با وجود کاهش قیمت مسکن در مقطع آذر شاخص اجاره کماکان با رشد نرخ همراه بوده است.

برخی از دیگر از کارشناسان هم با تایید واکنش با تاخیر بازار اجاره به بازار مسکن تاکید دارند ،در بازار اجاره چسبندگی قیمت نیز مانعی برای کاهش نرخ اجاره بها همزمان باکاهش قیمت اسمی مسکن است .

آیا روند اجاره بها ادامه می یابد ؟

کارشناسان بااشاره به این دو واکنش بازار اجاره مسکن بر این عقیده هستند اگر کاهش قیمت مسکن ادامه داشته باشد روند رشد اجاره بها خفیف و خزنده خواهد بود، از دید این گروه با کاهش رشد قیمت ریسک افزایش های شدید اجاره بها از تا حدود زیادی تعدیل می شود اما سرعت رشد آن به صورت خفیف ادامه خواهد داشت .

برخی دیگر از کارشناسان نیز تاکید می کند که بازار اجاره گرچه از سمت عرضه از قیمت مسکن تاثیر می گیرد اما از سمت تقاضا زیر سایه درآمد و قدرت خرید خانوار است ، با توجه به این که قدرت خرید خانوار به دلیل تورم های شدید سال اخیر کاهش پیدا کرده است در مجموع امکان مانور سمت عرضه برای افزایش اجاره بها متناسب با رشد گذشته قیمت مسکن فراهم نیست . به عبارتی دیگر حتی اگر مالکان تمایل بالایی برای افزایش اجاره بها داشته باشند ،چون درآمد خانوارها متناسب با رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته بالا نرفته است ،زمینه برای رشد های تند و تیز فعلا وجود ندارد اما احتمال کاهش قیمت اسمی اجاره نیز ضعیف است .زیرا اکثر مالکان به افزایش شدید قیمت مسکن در یک سال گذشته حاضر به کاهش نرخ اسمی اجاره بها نیستند.

فرار از تله انفجاری

انتظارات تورمی موجب شد نسبت های استاندارد در بازار مسکن که در قالب قیمت به اجاره منعکس می شود از روند های بلندمدت خود فاصله بگیرد. از همین رو برخی تاکید داشتند یا قیمت مسکن باید پایین آید یا نرخ اجاره باید بالا رود تا این نسبت تعدیل شود. با بهبود انتظارات تورمی از نیمه پاییز فرصت مناسبی برای تعدیل انتظارات تورمی فراهم شود. فوری ترین اثر این اتفاق در کاهش سرعت تبدیل ریال به سایر دارایی ها از جمله مسکن انعکاس یافت. کاهش تعداد معاملات نشان می دهد تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کاهش یافته است. نوسان محدود در بازار ارز و سکه و حتی سهام نیز تایید کننده کاهش تقاضا با هدف پناه گرفتن در بازار دارایی ها از ترس تورم است. این اتفاق به مصرف کنندگان کمک کند از تله انفجاری قیمت ها که در ابتدای سال از سوی برخی اقتصاددانان هشدار داده می شد فرار کنند.

نقطه عطف در تورم

حساب توئیتری بانک مرکز ی نیز در توئیتی به این اتفاق واکنش نشان داد و نوشت: در آذر ماه نقطه عطفی در روندهای قیمتی بود . نه تنها تورم نقطه به نقطه پس از 8 ماه کاهش یافت ،بلکه بازارهای دارایی ثبات و کاهش قیمت را تجربه کردند . آمار بانک مرکزی حکایت از افت قیمت مسکن تهران در آذرماه دارد ،امری که سال ها بود در این ماه رخ نداده بود .

معاملات بازار مسکن تهران در آخر پاییز

به گزارش اقتصادنیوز ،بر اساس گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذر ماه که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شده در آذر ماه تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 2 هزار و 600واحد مسکونی محدود شده که نسبت به ماه قبل ۴۲.۸ درصد کاهش داشته و نسبت به سال قبل۷۳.۲ درصد کاهش نشان می دهد.

گرانترین معامله مسکن در تهران

در آذرماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۱ درصد کاهش نشان می دهد اما نسبت به سال قبل ۹۸.۹۹ درصد افزایش را نشان می دهد بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده ۵۷ میلیون و صد هزار تومان بوده که متعلق به منطقه یک و کم قیمت متعلق به منطقه ۱۸ بوده که قیمت میانگین آن متری ۱۰ میلیون ۸۱۰ هزار تومان است.

واحدهای پرطرفدار در تهران

همچنین توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که از مجموعه ۲۵۵۵ واحد مسکونی معامله شده واحدهای تا 5 سال با سهم ۳۹.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند که نسبت به سال قبل ۳.۴ واحد درصد کاهش یافته است و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا یعنی در گروه‌های ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۲۰ سال افزوده شده است همچنان منطقه پنج،۱۲.۷ درصد سهم بیشتری از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و مناطق ۴ و ۱۰ با سهم مشابه ۷.۹ درصد به ترتیب در جایگاه های دوم و سوم قرار دارند .

بیشترین سهم از معاملات انجام شده بر اساس زیربنا متعلق به واحدهای با زیر بنای ۵۰ تا ۶۰ متر با سهم‌۱۵.۶ درصد اختصاص داشته است. زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۴.۱ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع با سهم ۱۱.۳ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند.