پایش مسکن از دوربین بازار

حلقه بازی‌ساز در معاملات مسکن به یک دلیل مشخص، بیش از دو طرف دیگر بازار درباره «ریز تحولات یک ماه و نیم اخیر» و همچنین «زمینه‌های پیش‌رو برای ادامه روند جدید یا چرخش به قبل»، اطلاعات دارد به‌طوری‌که استخراج و اعلام عمومی این داده‌ها می‌تواند «دید مناسب» به فعالان ملکی ارائه کند. «دنیای‌اقتصاد» برای این منظور، ابتدای هفته جاری یک نظرسنجی از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران انجام داد.

در این نظرسنجی،‌ 50 نفر از واسطه‌های بازار معاملات مسکن –فعال در 10 منطقه پایتخت (از شمال تا جنوب شهر) - به سه پرسش اصلی در قالب 8 سوال تکمیلی پاسخ دادند. واسطه‌های بازار ملک حلقه اتصال خریدار و فروشنده آپارتمان محسوب می‌شوند که چون، علاوه بر شناختی که خودشان به اوضاع دارند، از حس و برداشت دو سمت عرضه و تقاضا نیز مطلع هستند، بهتر می‌توانند «اوضاع و احوال بازار معاملات مسکن» را روایت کنند. ماه گذشته، بازار مسکن –حوزه خرید و فروش آپارتمان- از قالب یک‌سال و نیم اخیر خود خارج شد و نبض معاملات و قیمت، تغییر مسیر داد. هر‌چند درباره این تغییر مسیر، دو نگاه وجود دارد. آمار رسمی می‌گوید: آبان امسال، تورم ماهانه مسکن در تهران از میانگین 8 درصدی ماه‌های قبل به زیر 2 درصد سقوط کرد که به معنای افت شدید سرعت رشد قیمت‌ها است. در کنار این اتفاق، به دلیل کم‌شدن قابل‌توجه هیجان سرمایه‌گذاری در بازارها طی آبان، حجم معاملات خرید آپارتمان نیز به شدت کاهش یافت. درباره این آمار، یک نگاه وجود دارد که براساس آن، بازار ملک از فاز جهش به فاز پساجهش تغییر مسیر داده است. اما نگاه دوم که البته به لحاظ چارچوب کلی، در همان جهت نگاه اول است، می‌گوید: معاملات مسکن در نیمه پاییز از لاین تندرو خارج شد و آماده تغییر مسیر است. این نگاه تصریح می‌کند: چرخش بازار همزمان با کاهش قیمت اسمی اتفاق می‌افتد. در این میان، یک تحلیل دقیق‌تر وجود دارد که با استناد به ریشه‌های التهاب قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، مشخص می‌کند: افت همزمان تقاضای غیرمصرفی برای خرید ملک و تورم مسکن حکایت از شروع فاز پساجهش دارد و اگر تغییری در مسیر عوامل بیرونی خط‌دهنده به بازیگران معاملات ملک رخ ندهد، فاز جدید ادامه پیدا خواهد کرد. طی نیمه اول امسال، خریدار و فروشنده در بازار مسکن با خط گرفتن از ریسک‌‌های غیراقتصادی و انتظاراتی که به‌واسطه رشد قیمت در بازارهای موازی برای افزایش تورم در آینده به‌وجود آمده بود، رفتارهای ملکی خود را تنظیم کردند. خریداران به‌خاطر توقعی که برای گران‌تر شدن ملک و رشد قیمت سایر دارایی‌ها وجود داشت، خرید می‌کردند و در مقابل، عرضه ملک در کمترین میزان خود قرار داشت. اما ماه گذشته، شرایط عوض شد.

اکنون نتایج نظرسنجی، تحولات چند هفته اخیر در بازار مسکن را توضیح می‌دهد و در عین حال، به تشریح انتظارات جدید می‌پردازد.

اکثر مشاوران املاک شرکت‌کننده در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به اولین پرسش اصلی؛ یعنی، چگونگی واکنش بازار ملک به تحولات بیرونی ماه آبان –نحوه تاثیرگذاری انتخابات آمریکا و ریزش نرخ دلار و قیمت سکه بر رفتار بازیگران بازار مسکن- اعلام کردند: خرید و فروش آپارتمان وارد رکود سنگین شد و در حال‌حاضر نیز روند کاهش قیمت مشاهده می‌شود. 55 درصد از نظردهنده‌ها معتقدند: بازار فعلی با رکودسنگینی دست و پنجه نرم می‌کند و 13 درصد دیگر، اوضاع را رکودی توصیف می‌کنند.

همچنین 70 درصد از افرادی که در این نظرسنجی شرکت کردند، می‌گویند: کاهش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر اتفاق افتاده است؛ هم در قیمت‌های پیشنهاد‌شده از سوی مالکان و هم در معاملات نسبت به فایل‌ها و آپارتمان‌های مشابه. اما 17 درصد دیگر معتقدند: رشد قیمت متوقف شده است؛ به این معنا که نه افزایشی دیده می‌شود و نه کاهشی. برآیند جواب‌های تکمیلی اولین پرسش در این پایش نشان می‌دهد خریدار به‌شدت کم شده است و فروشنده‌ها هم افزایش یافته‌اند. خریداران و فروشنده‌ها در بازار معاملات مسکن به تغییر اوضاع بیرونی واکنش درخور نشان داده‌اند. غالب مشاوران املاک در این نظرسنجی در پاسخ به اینکه «عرضه و تقاضا چه برداشتی از اوضاع آتی دارند؟» اعلام کردند: خریدار کم‌شده و فروشنده زیاد شده است. 88 درصد نظردهنده‌ها از کم‌شدن یا نبود تقاضای خرید آپارتمان در حوزه کاری خود خبر داده‌اند و در پاسخ به یک پرسش تکمیلی دیگر –مرتبط با رفتار فروشنده‌ها- نیز 75درصد اعلام کردند فروشنده آپارتمان افزایش پیدا کرده است. جواب‌ها به پرسش دوم که درباره «تحلیل خریداران و فروشنده‌ها از اوضاع» است،‌ از انتظار مشترک دو‌طرف برای افت قیمت مسکن خبر می‌دهد. 85 درصد نظردهنده‌ها اعلام کردند: سمت تقاضا در بازار انتظار کاهش قیمت در آینده را دارد. در جواب یک پرسش تکمیلی نیز 68 درصد مشاوران املاک شرکت‌کننده در نظرسنجی اعلام کردند: برداشت سمت عرضه در بازار معاملات ملک از اوضاع آتی قیمت‌ها، کاهشی است.

پرسش اصلی سوم به «برداشت مستقیم حلقه واسطه معاملات مسکن» مربوط است. 40 درصد افراد اعلام کردند: قیمت مسکن در ماه‌های آتی کاهش پیدا می‌کند. 25درصد دیگر، به ثبات قیمت اعتقاد دارند و 10‌درصد دیگر که به نوعی اقلیت در برابر این پرسش محسوب می‌شوند، آینده قیمت آپارتمان‌ها را افزایشی می‌دانند. در ذیل این پرسش، سوالی وجود دارد مبنی بر اینکه «اگر شما واحد مسکونی با نیت سرمایه‌گذاری در سال 97 یا 98 خریداری کرده بودید، آیا در این مقطع می‌فروشید یا به نیت گران‌تر شدن در آینده نزدیک دست نگه می‌دارید؟»‌ 55 درصد از افراد گزینه «اجاره واحد مسکونی» را اعلام کردند، 20درصد هم از «فروش سریع» گفتند و 3درصد نیز اعلام کردند: آپارتمان را خالی نگه می‌داشتم‌(مابقی، نظرات دیگری بیان کردند)‌.

برگه پایش مسکن در این نظرسنجی علاوه بر اینکه «چشم‌انداز بازار را رکودی توام با کاهش قیمت» توصیف می‌کند حاوی 9تبصره هم هست که می‌تواند متغیرهای بازار در مسیر جدید را تحت‌تاثیر قرار دهد. این تبصره‌ها به نوعی پرانتز‌های «نتیجه پایش بازار مسکن از دوربین واسطه‌ها» به حساب می‌آید به این معنا که شاید محتوای این 9 تبصره، «حاشیه» باشد که خیلی نمی‌تواند بر «متن» بازار تاثیر بگذارد اما در واقعیت، اثرگذار است. «رشد سنتی معاملات خرید آپارتمان در شبد عید»، «خلأ زمینه آنچنانی برای کاهش محسوس قیمت زمین»، «نبود اطمینان کافی به کاهش پایدار ریسک‌های غیراقتصادی» و «برداشت نادرست از اوضاع قیمت در دوره‌های قبلی پساجهش» 4 موضوعی هستند که اگر در فضای بازار و انتظارات تازه شکل گرفته، اثر بگذارد، معادله معاملات مسکن تغییر خواهد کرد. هرقدر اثرگذاری این 4 تبصره بیشتر باشد، احتمال چرخش دوباره به مسیر قبلی –مسیر قبل از آبان- بیشتر می‌شود. اما 5 موضوع حاشیه‌ای دیگر هم هست که شامل «پرسش درباره قیمت از سوی متقاضیان طی این روزها»، «در پیش بودن انتخابات ریاست‌جمهوری در 1400»، «اعتقاد اکثر فعالان ملکی به غیرواقعی بودن سطح قیمت مسکن»، «حساسیت بالا به تغییرات نرخ ارز» و «استفاده از برچسب تخفیف قیمت در فایل‌های فروش فعلی» می‌شود. تاثیر این 5 تبصره به احتمال زیاد به‌صورت «پشتیبانی از تخلیه حباب قیمت» خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحلیل نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد جو روانی بازار «شوک افزایشی قیمت» در آینده را بعید می‌داند. بخش قابل‌توجهی از افراد در پاسخ به پرسش آخر، گزینه اجاره‌داری به جای خالی گذاشتن را انتخاب کرده‌اند. این نوع واکنش تایید می‌کند که از نگاه واسطه‌های بازار ملک، «زمین بازی برای فروش کوتاه‌مدت (زیر یکسال) مساعد نیست.» در این میان شاید عنوان شود «رای پایین به فروش فوری به معنای عدم اطمینان کافی به تداوم وضعیت جدید است»، اما واقعیت آن است که اگر چنین بود، در این صورت بسیار بعید بود که افراد «تصمیم بگیرند واحد مسکونی سرمایه‌ای خود را برای حداقل یکسال اجاره دهند.» رای پایین به «نگهداری بلااستفاده» البته تا حدودی ممکن است ناشی از «ترس مالیاتی» باشد.