قانون پیش فروش ساختمان اصلاح می شود

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش مسکن به زودی اصلاح می شود از حل 4 مساله در حوزه پیش فروش مسکن خبر داد و گفت: در قانون الزام به ثبت برخی از ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا دو ماه آینده اجرایی می شود.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص فرایند اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، گفت: بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش فروش که مربوط به ساختمان های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت های قانونی به صورت غیر رسمی (عادی) انجام می شد که مسائل و مشکلات متعددی از جمله پیش فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضائی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.

نوروزی ادامه داد: در سال 1389 قانون «پیش فروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قراردادهای پیش فروش ساختمان مصوب شد، لیکن به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره ای از مشکلات پیش فروش باز کند. برآورد می شود کمتر از 5 درصد قراردادهای پیش فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و یا به صورت رسمی ثبت می شود.

وی توضیح داد: با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش فروش ساختمان از سال 1396 در دست پیگیری قرار گرفت که در سال جاری در قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش فروش برطرف شود. از جمله این موارد می توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش فروش، حذف پیشرفت فیزیکی 20 درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیش شرط انعقاد قرارداد پیش فروش جهت تسهیل شرایط با هدف کمک به تأمین مالی پروژه برای پیش فروشنده، حذف الزام به اخذ مجوز جهت انتشار آگهی پیش فروش اشاره کرد.

به گفته نوروزی، در ماده (14) قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات در خصوص آن واحد صرفاً با شناسه یکتا امکان پذیر باشد.

وی افزود: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه گذاری در ساخت مسکن افزایش پیدا می کند.

وی تاکید کرد: ضروری است در تدوین آئین نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم جهت تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش فروش در قالب حساب امانی پیش بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانت نامه تحویل به موقع، اعتبارسنجی پیش خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.

به گفته نوروزی، در ماده 22 آئین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هم فرایند استفاده از حساب های امانی واسط برای تضمین سرمایه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به تصویب رسیده است و توسط معاون اول قوه قضائیه ابلاغ شد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تاکید کرد: همچنین با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، ظرف 2 سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیش فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرد که وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش های موجود در فرآیند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می شود.

به گفته وی، چالش های موجود در فرآیند اجرای قانون پیش فروش شامل عدم وجود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون و عدم مشخص بودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و فقدان ضمانت اجرای مدنی و مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن و عدم دقت در ماهیت حقوقی قراردادها و وجود ابهامات حقوقی آن است.