45 درصد برنامه نوسازی مسکن روستایی محقق نشد

دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی تحت عنوان «تحلیل و ارزیابی طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» اعلام کرد:

«طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» از سال 1384 به طور سالانه نوسازی و بهسازی 200 هزار واحد مسکونی را در کشور پیگیری کرده است. در سال های 1384 تا 1390 که دوران طلایی این طرح بوده، تعداد 1,167,504 واحد مسکونی در روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر به پایان کار رسیدند. اما از اوایل دهه 1390 و با هماهنگ نشدن نرخ تورم با مبلغ تسهیلات، عملکرد طرح مذکور با کاهش چشمگیری مواجه شد.

با گذشت 19 سال از اجرای «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی»، هنوز حدود 41 درصد از واحدهای مسکونی روستایی (معادل 2.5 میلیون واحد مسکونی) و 8.5 میلیون نفر ساکن در آن ها، فرسوده است و نیاز به اقدام سریع قبل از بروز هرگونه مخاطره دارند.

این گزارش همچنین نشان می دهد نوسازی مسکن روستایی با چالش هایی روبه رو است؛ از جمله «محقق نشدن هدف اصلی طرح یعنی ساخت و نوسازی 200 هزار واحد مسکونی در هر سال». در خوش بینانه ترین حالت، متوسط عملکرد سالانه این طرح حدود 55 درصد بوده، به طوری که ساخت و مقاوم سازی سالانه حدود 111 هزار واحد مسکونی محقق شده است.

از دیگر چالش های مطرح شده، «همراهی ضعیف بانک ها در تأمین منابع و اعتبارات» است. در توضیح این موضوع آمده است که برخلاف مصوبه هیئت دولت، برخی از بانک ها انجام ضمانت به صورت زنجیره ای را کافی ندانسته و خواهان ضمانت دو نفر کارمند می شوند.

مرکز پژوهش ها به «متناسب نبودن تسهیلات با هزینه های ساخت یک واحد مسکونی ایمن» اشاره کرده و بیان می کند که هم اکنون تسهیلات مربوطه کمتر از 50 درصد هزینه های ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می دهد. همچنین یکی دیگر از چالش ها، «بی توجهی به ماهیت تولیدی مسکن روستایی» است، به این صورت که در این طرح با رویکردی مشابه مسکن شهری، بیشتر جنبه اقامتی و نه جنبه معیشتی واحدهای مسکونی مورد توجه قرار گرفته است.

در ادامه، اشاره می شود چالش «انحراف بخشی از تسهیلات به سمت ساخت خانه های دوم برای قشر مرفه شهری» به دلیل عدم تعریف سازوکار نظارتی دقیق در جهت احراز روستایی بودن و معاف شدن خانه های دوم و خالی از شمول مالیات در مناطق روستایی، بخشی از تسهیلات به سمت ساخت خانه های دوم هدایت شده است.

همچنین از «ضعف در توجه به تفاوت های منطقه ای و معماری بومی در ارائه تسهیلات» گفته شده است و توضیح می دهد در این طرح ضابطه خاصی برای رعایت معماری مبتنی بر بوم و اقلیم تدوین نشده است.

در ادامه در خصوص «جایگاه ضعیف مشارکت مردمی» آمده که در این طرح از تجربه زیسته مردم محلی برای ساخت و طراحی مسکن روستایی به طور مناسب استفاده نشده است.

در گزارش مرکز پژوهش های مجلس پیشنهاداتی در پاسخ به چالش های طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی ارائه شده و توضیح داده می شود که اولین پیشنهاد، «تخصیص هدفمند تسهیلات بانکی» است. در این خصوص باید ابتدا متقاضیان شرایط عمومی دریافت تسهیلات را داشته باشند و سپس اولویت بندی متقاضیان براساس شرایط اختصاصی تر انجام شود. شرایط عمومی به گونه ای تبیین شده است که تسهیلات باید به اشخاصی که:

1. در روستا سکونت دارند یا قصد سکونت در آن ها را دارند،

2. تاکنون از تسهیلات بانکی برای خرید، ساخت، بهسازی یا نوسازی مسکن استفاده نکرده اند، و

3. واحد مسکونی دوم در روستا یا سایر شهرها به نام خود یا افراد تحت تکفل ندارند، تخصیص یابد. شرایط اختصاصی نیز بسته به محل سکونت متقاضیان و شامل شاخص هایی مانند مستأجر بودن، نداشتن زمین، متأهل و سرپرست خانوار بودن، تحت پوشش بودن نهادهای حمایتی، سکونت در واحدهای فرسوده و در معرض مخاطرات محیطی مانند سیل و زلزله، سکونت در روستاهای با رشد منفی جمعیت و سابقه سکونت در روستا، خواهد بود.

برای متقاضیان مهاجرت به مناطق روستایی شرایط خاصی در نظر گرفته شده است، به این صورت که سند واحد مسکونی این گروه از متقاضیان که از طریق تسهیلات ساخته می شود، به مدت 5 سال در رهن بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار خواهد گرفت. همچنین این گروه باید در پنج دهک اول جامعه قرار داشته باشند و در صورت سکونت کمتر از مدت تعیین شده، باید واحد مسکونی خود را به سایر متقاضیان با تخفیف مشخص بفروشند.

در ادامه، پیشنهاد می شود که پرداخت و نرخ سود تسهیلات مسکن روستایی براساس دهک بندی اقتصادی خانوارها تنظیم شود.

مرکز پژوهش های مجلس همچنین پیشنهاد می کند که سقف تسهیلات به گونه ای افزایش یابد که حدود 70 درصد از هزینه های ساخت و در موارد ضروری، هزینه خرید زمین را پوشش دهد.

همچنین پیشنهاد «کمک به تأمین مسکن اجاره ای» مطرح می شود. به منظور تأمین مسکن قابل استطاعت برای روستاییان، پیشنهاد می شود سیاست هایی مشابه با شهرها مانند تسهیلات ودیعه مسکن (به صورت قرض الحسنه) و سیاست کنترل اجاره، به ویژه در روستاهای نزدیک به کلان شهرها و شهرهای بزرگ، در نظر گرفته شود.

بر لزوم استفاده از مشارکت نهادهای غیرانتفاعی و بهره گیری از توان گروه های اجتماعی و نهادهای غیرانتفاعی در تحقق اهداف طرح تأکید شده است.

در توضیح پیشنهاد «بهره گیری از زمین های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی برای اقشار مستضعف و فاقد زمین»، بیان می شود که باید زمین های دارای کاربری مسکونی و فاقد قابلیت کشاورزی توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به منظور اجاره 99 ساله به واجدان شرایط با اولویت اقشار مستضعف روستایی واگذار شود.

همچنین به "تعیین مالیات بر خانه های دوم و خالی در مناطق روستایی" اشاره شده است. با وجود اینکه برای نخستین بار در قانون بودجه سال های 1402 و 1403 به اخذ مالیات از باغ ویلاها اشاره شده است، اما باید توجه داشت که این قانون باید اصلاح شود تا خانه های دوم و خالی در مناطق روستایی و شهرهای زیر 100 هزار نفر نیز مشمول مالیات شود.

در نهایت، پیشنهاداتی از جمله الزام به رعایت الگوهای معماری بومی در تخصیص وام ساخت مسکن روستایی، بهره گیری از نیروی کار بومی در فرایند ساخت، و تخصیص بخشی از اعتبارات به پژوهش و نوآوری در فناوری های ساختمانی مقرون به صرفه، باکیفیت، بوم آورد و سازگار با محیط زیست مطرح شده است.