قرارگیری 7.5 درصد از اراضی سازمان ملی زمین در داخل محدوده شهری

سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرد: طی چند روز اخیر برخی رسانه ها به موضوع زمین و مسکن پرداخته اند و در گزارشات خود عنوان کردند که سازمان ملی زمین و مسکن مالک یک میلیون و 800 هزار هکتار زمین است که از آن به عنوان احتکار یاد کردند، آمارهای موجود نشان می دهد که کل پهنه کشور که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است، بالغ بر 164 میلیون هکتار است که بخش اعظمی از آن کوه ها، جنگل ها، مراتع، رودخانه ها و دریاها و … است که به گفته مراجع ذی صلاح 11 درصد اراضی کشاورزی، 48 درصد مرتع، 9 درصد جنگل و 19 درصد بیابان است و پرواضح است امکان ساخت مسکن بر روی کل پهنه کشور عملاً ناممکن است.

7.5 درصد از اراضی در داخل محدوده های شهری است

این در حالی است که در حال حاضر تنها 7.5 درصد معادل 136 هزار و 50 هکتار از اراضی در اختیار این سازمان (1.814.000 هکتار) داخل محدوده های شهری قرار گرفته که تمام این مساحت هم کاربری مسکونی ندارد بلکه دارای کاربری های عمومی از قبیل فضای سبز، پارک ها، تجهیزات شهری، کاربری های آموزشی، فرهنگی، اداری و … است و از مساحت اراضی مسکونی نیز بخش اعظم آن در سایت های اجاره زمین 99 ساله مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی قرار گرفته که اگرچه اسناد آنها به نام سازمان ملی زمین و مسکن و به نمایندگی از دولت است. اما این اراضی به امر مسکن تخصیص داده شده و به اصطلاح زیر بار پروژه های مسکونی قرار گرفته است؛ همچنین کاربری های غیرمسکونی نیز حسب نیاز و بر اساس برنامه های مصوب و در چهارچوب ضوابط و مقررات حاکم واگذار می شود و منابع آن نیز بر اساس ضوابط بودجه سالیانه صرف هزینه های آماده سازی و تأمین زمین طرح های مسکن می شود.

ساده تر آنکه اگرچه کل اراضی دولتی در اختیار این سازمان 1.814.000 هکتار است اما پس از انطباق کاربری اراضی با منابع موجود مساحت کل اراضی مسکونی در اختیار حدود 50 هزار هکتار است که سابقاً بخشی در قالب مسکن مهر در اختیار متقاضیان قرار گرفته و مابقی نیز به طور کامل در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار دارد.

92.5 درصد از اراضی در اختیار این سازمان در حریم شهرها

لازم به ذکر است که 92.5 درصد از اراضی در اختیار این سازمان در حریم شهرها واقع شده که به لحاظ قانونی، قابلیت تعریف کاربری مسکونی و اختصاص به طرح های مسکن را ندارد و یا در شهرهایی واقع شده اند که اساساً (در حال حاضر) تقاضا و نیاز مسکن وجود ندارد که به موجب قانون صرفاً صیانت از حقوق دولت در این اراضی برعهده این سازمان قرار دارد.

تأمین بیش از 50 هزار هکتار زمین مستعد احداث مسکن

سازمان ملی زمین و مسکن به موجب قانون تأسیس و اراضی ملی و موات و دولتی داخل محدوده و حریم شهرها را به نمایندگی از دولت و مطابق قوانین و مقررات ابلاغ شده اداره می کند. به عبارت دیگر این گونه اراضی در مالکیت این سازمان قرار ندارد بلکه سازمان نمایندگی دولت در این اراضی را عهده دار است و چگونگی اداره آن نیز در قوانین و مقررات به تفصیل بیان شده است. به عنوان مثال در برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، این سازمان به نمایندگی از دولت و مردم برای تأمین مسکن فاقدین مسکن این اراضی را استفاده خواهد کرد.

گفتنی است عملکرد این سازمان در تأمین زمین طرح نهضت ملی مسکن که با عملکرد 30 سال گذشته قابل قیاس نیست و شامل (تأمین بیش از 50 هزار هکتار زمین مستعد احداث مسکن) است.

ساخت مسکن فقط در اراضی شهری

از ضروریات اداره درست شهرها تبعیت از ضوابط و مقررات الزام آور شهرسازی است. بر اساس مطابق مقررات یاد شده احداث مسکن صرفاً در آن دسته از اراضی شهری و روستایی قابلیت تعریف و تبیین دارد که کاربری آن مسکونی باشد. به عبارت ساده تر ساخت مسکن نه تنها بر روی کوه ها و دریاها و جنگل ها ناممکن است بلکه در اراضی شهری که فاقد عارضه طبیعی نیز هستند، تابع کاربری زمین است و ساده تر آنکه برای زمینی که کاربری مسکونی ندارد قانوناً امکان ساخت مسکن وجود ندارد.

مولفه هایی برای طرح های توسعه شهری

در تشریح موضوع لازم به یادآوری است شهرها دارای طرح های توسعه شهری اعم از طرح های جامع و تفصیلی هستند که به وسیله افراد و اشخاص صاحب صلاحیت، متخصصان و اهل فن (خارج از مجموعه سازمان ملی زمین و مسکن) تصویب می شود و در تصویب آنها مولفه هایی اعم از رفاه عمومی شهروندان، عدالت اقتصادی و اجتماعی، دسترسی شهروندان به سایر خدمات مورد نیاز و ضروری (غیرمسکونی) ملاک عمل است.

اراضی دولتی عمدتاً در حریم شهرها

در تدوین این طرح ها که برای افق های عمدتاً 10 ساله تهیه می شوند، بر اساس نرخ رشد جمعیت و سایر منابع اطلاعاتی، اراضی مورد نیاز شهر در محدوده شهرها پیش بینی و در نظر گرفته می شوند (فارغ از اینکه مالکیت این اراضی متعلق به دولت یا سایر اشخاص است) بیرون از محدوده شهرها و با مساحتی به میزان چند برابر محدوده ها (بر اساس شرایط شهرهای مختلف)، حریم شهر تعریف می شود که صرفاً برخی پهنه های فعالیت در آن قابلیت استقرار دارند و قانوناً امکان احداث مسکن در آن وجود ندارد که بر همین اساس در صورت توسعه شهرها پس از پر شدن افق زمانی یا جمعیتی طرح های شهری می توانند به محدوده شهر الحاق شوند.

اراضی دولتی عمدتاً در این حرایم واقع شده و این سازمان مسئولیت حفاظت و نگهداری آن را تا زمان اجرای طرح ها برعهده دارد. لازم به ذکر است بسیاری از این اراضی در قالب آرامستان، کمربند سبز شهری و سایر طرح ها در اختیار بخش غیر دولتی است که به همین دلیل صرفاً اسناد آن بر اساس دفاتر ثبت به نام این سازمان است.

قالب مالکیت در محدوده شهری متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی

بر اساس اطلاعات موجود مساحت کل محدوده ها و حرایم شهری حدود 7 میلیون هکتار است که از این میزان حدود یک میلیون هکتار آن به عنوان محدوده شهری قابلیت تعریف کاربری مسکونی و خدمات وابسته را دارد که قالب مالکیت در این محدوده ها متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی است و عملاً امکان دخل و تصرف این سازمان نسبت به مالکیت غیردولتی منتفی است.

مکان یابی از ضروریات تولید مسکن

در بحث تولید مسکن و یا واگذاری زمین برای امر مسکن مکان یابی از ضروریات الزام آور است. در مکان یابی الزاماتی از قبیل خدمات زیربنایی (تأسیسات آب، برق و گاز) و خدمات روبنایی (مدرسه، درمانگاه، مسجد و …) و ایضاً هزینه آماده سازی اراضی، توپوگرافی، دسترسی به شوارع و معابر عمومی، رعایت حرایم نظامی و انتظامی و میراثی، الزامات زیست محیطی، گسل ها، آبخیزداری و آبخوان داری و.... از مهم ها است و بدون رعایت این الزامات امکان تعریف پروژه مسکونی وجود ندارد.