انحصار زمین توسط دولتی ها به دلیل حاشیه سود بالای زمین

محمدصالح شکوهی بیدهندی کارشناس مسکن در خصوص شرایط بازار امروز بازار مسکن اظهار کرد: امروز 70 درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به قیمت زمین آن برمی گردد. پس، بیشترین سهم هزینه مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. اگر دولت زمین هایی که فاقد واحد مسکونی هستند را به متقاضیان مسکن عرضه کند. مردم می توانند خانه های خود را در یک مدت زمان مشخص ساخته و صاحب خانه شوند. از سوی دیگر، زمین های داخل شهرها و کلانشهرها نیز متعلق به سازمان ها و نهادهای دولتی است. این سازمان ها و نهادها امروز به علت آنکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است. حاضر به ساخت و ساز در این زمین ها نیستند.

70 درصد قیمت تمام شده یک واحد، قیمت زمین است

کارشناس مسکن در توضیح شرایط توزیع مسکن در بازار امروز مسکن گفت: طبق آخرین سرشماری نفوس مسکن در سال 95، حدود 24 میلیون خانواده و حدود 27 میلیون خانه در کشور وجود دارد. از این تعداد خانه حدود 2 میلیون و 500 هزار مسکن خالی و 2 میلیون و 100 هزار واحد به عنوان مسکن دوم یا خانه های ویلایی و فصلی هستند. پس با توجه به این داده ها می توان گفت که الگوی توزیع خانه در کشور مهمترین عامل کمبود امروز مسکن در کشور است. یعنی واحدهایی که در کشور وجود دارد، به دست خانواده های متقاضی مسکن نمی رسد. همین امر یکی از عواملی است که دوره انتظار خرید مسکن در کشور و بخصوص در کلانشهرها را به بیش از 100 سال رسانده است. البته این شرایط را می توان با جلوگیری از سرمایه ای شدن مسکن و حمایت از عرضه زمین بخصوص در شهرهای بزرگ درست کرد. امروز 70 درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به قیمت زمین آن برمی گردد.

وی در ادامه افزود: باید توجه داشت که هزینه ساخت، نیروی کار و جواز تنها 30 درصد هزینه های ساخت یک مسکن را دربرمی گیرد و بیشترین سهم هزینه مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. این امر نه تنها در کلانشهرها موضوع تأثیرگذاری است، بلکه در شهرهای کوچک و روستاها نیز تأثیر قابل توجهی پیدا کرده است. اگر دولت زمین هایی که فاقد واحد مسکونی هستند را به متقاضیان مسکن عرضه کند و متقاضیان نیز با شرایطی مانند مالکیت یا اجاره به شرط احیا از دولت دریافت کنند، مردم می توانند خانه های خود را در یک مدت زمان مشخص ساخته و صاحب خانه شوند. در حالی که مالکیت اصلی به دولت تعلق دارد و حق بهره برداری به متقاضیان داده شود. همین عرضه زمین ها به بازار ساخت وساز مسکن می تواند تا حد بسیاری قیمت مسکن را در بازار کنترل کند. البته باید ساز و کاری را در نظر داشت تا این زمین ها در سوداگری زمین نیفتند.

این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه عرضه زمین و مالیات خانه های خالی می تواند بازار مسکن را تعدیل کند، ادامه داد: دولت باید برای تولید مسکن نیز ساز و کار دقیقی ارائه دهد تا سرمایه هایی که از بازار مسکن خارج می شود، در بخش های قابل صادرات ورود کند. در نتیجه باید وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادها باید اقداماتی را انجام دهند تا بتوان مسکن را از شکل فعلی که به یک کالا تورمی تبدیل شده است. به یک زیر ساخت سکونتی برای آرامش خانواده ها تبدیل کند. امروز زنجیره ای از عوامل باعث شده تا مسکن گران شود. مهمترین آن نیز سرمایه ای شدن مسکن است. باید توجه داشت که بخش های مولد دیگر مانند بورس در کشور ضربه خورده یا تعطیل شده اند، همین امر مسکن را بیش از پیش سرمایه ای می کند. همچنین، چون مالیات مؤثری از زمین و مسکن دریافت نمی شود. یک فضای امن برای سرمایه گذاری ایجاد شده است.

محدوده شهری و روستایی عامل ایجاد رانت زمین

شکوهی بیدهندی افزود: برای الحاق زمین به شهرها و روستاها نیز محدودیت ایجاد شده است. از سوی دیگر، زمین های داخل شهرها و کلانشهرها نیز متعلق به سازمان ها و نهادهای دولتی است. این سازمان ها و نهادها امروز به علت آنکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است. حاضر به ساخت وساز در این زمین ها نیستند. این عوامل باعث وضعیت فعلی مسکن شده است. گرانی امروز مسکن مهمترین چالش است و بیشترین تأثیر را در کلانشهرها دارد. راهکارهای کوتاه مدت برای خلاصی از شرایط نیز همان اخذ مالیات و عرضه زمین است. البته هر دولتی به قانون جهش تولید مسکن، مصوب مجلس متعهد است. طبق این قانون دولت باید زمینه ساخت یک میلیون مسکن را در دوره چهار ساله خود فراهم کند. درحال حاضر وزارت راه و شهرسازی تنها خود را متعهد به متقاضیانی می داند که پرداختی برای ساخت داشته اند که این اقدام خلاف قانون است. بهتر است این وزارتخانه به جای شراکت با انبوه ساز، زمین را به مردم عرضه کند.

وی با تاکید بر اینکه عرصه زمین توسط وزارت راه و شهرسازی به مردم بهتر از ساخت مسکن برای مردم است. بیان کرد: اگر مردم بدانند چه زمینی با چه موقعیت جغرافیایی توسط نهضت ملی مسکن به آن ها واگذار می شود تا به سلیقه خود و تحت نظارت سازمان نظام مهندسی آن را بسازند. اگر دولت از این روش استفاده کند، به طور حتم استقبال بیشتری نیز از سوی مردم انجام می شود. اینکه تا امروز چهار میلیون ثبت نام نکرده اند، به دلیل نوع قراردادهای دولت برای ساخت مسکن است. اگر دولت می خواهد در مسیر اجرای قانون جهش تولید مسکن گام بردارد. باید به خانواده های متقاضی زمین عرضه کند. وزارت راه و شهرسازی باید در این مسیر حرکت کند و برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و عرضه زمین جدید داشته باشد.