پیش فروش ساختمان در چتر حمایتی قانون الزام به ثبت سند رسمی

پیش از این به دلیل فراهم نبودن شرایط قانونی پیش فروش رسمی خانه و انتقال مالکیت آن زمینه برای کلاهبرداری و از دست رفتن سرمایه مالی مردم فراهم می شد، اما با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و ضرورت ثبت واحد مسکونی از همان ابتدای ساخت، امنیت این دست از معاملات بسیار بالا رفت.

گذشته از آنکه خرید نقدی خانه از توان بسیاری از مردم خارج است، خرید با شرایطی چون پیش فروش هم امنیت لازمه را نداشت. بارها و بارها ماجرای پیش فروش خانه ها به افراد و کلاهبرداری از این طریق به گوش همه مان رسیده است، ماجرایی که در انتهای آن افراد با مشکلی بزرگ تر از نداشتن خانه مواجه می شوند آن هم از دست رفتن تمام سرمایه شان.

در پیش فروش ساختمان به علت اینکه برای واحدهای احداثی به شکل جداگانه پایانکار اخذ نشده و سند رسمی برای واحدهای آپارتمانی صادر نشده است، به صورت قولنامه ای معامله می شوند و همین مسئله امکان کلاهبرداری را افزایش می دهد.

آمار نشان می دهد که در سال 1400 حدود 35 هزار فقره پرونده با موضوع جعل و کلاهبرداری پیش فروش ساختمان در محاکم قضائی استان تهران تشکیل شد. با توجه به اینکه سالانه حداکثر 400 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می شود، میزان کلاهبرداری های بخش مسکن عدد قابل توجهی است. رهبر معظم انقلاب دراین باره فرمودند: «سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول مهم است. خیلی از فسادها از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می آید.»

در همین راستا، مجلس شورای اسلامی در سال 1395 موضوع اعتبارزدایی از اسناد عادی را مطرح کرد و در نهایت در سال 1403 قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید که این به معنای برداشته شدن گامی بزرگ در مسیر تحقق امنیت روانی و اقتصادی مردم است.

خطر پیش فروش ساختمان به صورت قولنامه ای

قولنامه یکی از روش های آسان برای انجام معاملات است. انتقال مالکیت بدون ثبت در هیچ سیستم نظارتی و حقوقی اتفاق می افتد و همین آسان بودن باعث بروز مشکلات بزرگ با هزینه های اقتصادی، اجتماعی بسیاری می شود.

بخش قابل توجهی از پرونده های کلاهبرداری به دلیل جعل در قراردادهای پیش فروش ساختمان تشکیل می شود. کلاهبرداری در قراردادهای پیش فروش ساختمان به روش های متفاوتی صورت می گیرد؛ پیش فروش مال غیر، پیش فروش با سند جعلی، پیش فروش در زمان غیرمجاز، پیش فروش از سوی شخص غیرمجاز، پیش فروش در تعداد غیرمجاز و.... ریشه تمام کلاهبرداری هایی که از طریق پیش فروش ساختمان انجام می شود، در اسناد عادی است، چراکه پیش فروش ها در سامانه ای رسمی به ثبت نمی رسند و از جهتی دیگر اسناد عادی در محاکم از اعتباری در درجه اسناد رسمی برخوردارند و موجب افزایش قدرت عمل کلاهبرداران می شود.

پیش فروش ساختمان بدون دل نگرانی

در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: «یک سال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد … و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن ها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است....»

با توجه به اینکه موضوع پیش فروش ساختمان موجب تشکیل پرونده های بسیاری شده و امنیت روانی و اقتصادی مردم را از بین برده بود، قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید. همانطور که پیش تر گفته شد در ماده 1 قانون مذکور هر نوع پیش فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد وگرنه در محاکم فاقد اعتبار است.

با نظر به مسائل پیش گفته، این گام بزرگ که در جهت بهبود نظام اقتصادی کشور برداشته شد علاوه به افزایش امنیت روانی و اقتصادی جامعه، به حکمرانی نیز کمک می کند، زیرا با ثبت هر نوع پیش فروش ساختمان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تعداد دعاوی کاهش پیدا کرده و در بهبود کیفیت و سرعت خدمات قضائی نیز تأثیرگذار خواهد بود.