چرا ساخت مسکن در اختیار پیمانکار است؟

الگوی ساخت پیمانکاری با همه تبعات منفی آن، هنوز هم اولین روش برای ساخت مسکن شناخته می شود. شیوه ساختی که به علت کُندی و گران بودن در مقابل ساخت مردمی قرار دارد.

امروز انبوه سازها نیز در کنار متقاضیان نهضت ملی مسکن از روند ساخت پروژه های دولتی پیمانکاری شکایت دارند و در چنین شرایطی مدل های جدید مردمی سازی می توانند راهگشای ساخت مسکن باشند.

تجربه طولانی شدن 200 هزار مسکن مهر دولت را مجاب کرد تا قرارداد دوجانبه ای بین خود و انبوه سازان پروژه های مسکن سازی دولتی استان تهران منعقد کند که برای هر مترمربع قیمت مشخص 8 میلیون و 241 هزار تومان را مد نظر قرار دهد.

مبلغی که در سال گذشته از سوی متولی بخش مسکن برای خانه سازی دولتی تعیین و در قرارداد درج شد. همین امر گله انبوه سازها را به همراه دارد. به عقیده این گروه حداقل هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه های مسکونی 4 طبقه، 12 میلیون و 700 هزار تومان است. مردم طرف دیگر این داستان هستند که به علت کندی ساخت و نوع مصالح به کار رفته در ساختمان ها از اجرای پروژه ها رضایت ندارند.

در شرایطی این نارضایتی دو طرفه پدید آمده است که تجربه نشان داده مردمی سازی در عمل نتیجه بهتری به همراه خواهد داشت چرا که متقاضیانی که زمین 99 ساله را خودشان و به صورت مردمی ساختند امروز در خانه های خود ساکن شده اند که هم سریع تر ساخته شده و هم باکیفیت تر است.

زمین و زمان از ساخت پیمانکاری نارضایتی دارند

نهضت ملی مسکن درحالی فعالیت خود را شروع کرد که یک دهه رکود ساخت و ساز مسکن، کشور را با مشکل اساسی روبه رو کرده بود.

دولت برای گذر از این بحران اقدام به اجرای انواع طرح های ساخت و ساز مسکن کرد. روش پیمانکاری، یکی از شیوه های مرسوم ساخت مسکن در کشور به حساب می آید که شیوه غالب ساخت مسکن در دهه هشتاد با پروژه مسکن مهر بود. شیوه ساخت پیمانکاری مسکن مهر و بهانه های هر روزه پیمانکارها، مانند تورم عمومی عاملی شد تا ساخت 200 هزار واحد آن 13 سال به طول انجامید.

دولت سیزدهم برای جلوگیری از این امر قراردادی با انبوه سازها منعقد کرد که برای ساخت هر مترمربع ساختمان 8 میلیون و 241 هزار تومان در نظر گرفته شد. مبلغی که به گفته خود انبوه سازها برای هر مترمربع در پروژه های مسکونی 4 طبقه را 12 میلیون و 700 هزار تومان است. حتی سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز هزینه ساخت مترمربع واحد مسکونی حدود 10 میلیون تومان اعلام کرد.

البته به تازگی رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در روستاها را 8.5 میلیون تومان اعلام کرد که همین میزان به نسبت مبلغ اعلامی دولت بیشتر است. مبلغی که به گفته ایرج رهبر رئیس هیأت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران به روزنامه دنیای اقتصاد باید برای ساخت هر مترمربع از این واحدها مبلغی حدود 15 میلیون تومان تمام باشد. مبلغی که به نسبت مقدار هزینه دولتی بسیار متفاوت است.

رئیس هیأت مدیره انجمن انبوه سازان گفت: «تاکنون انبوه سازان برآوردهای مختلفی از هزینه ساخت مسکن در دوره های زمانی مختلف به دولت ارائه داده اند اما تمام ارقامی که تاکنون تعیین شده است با این برآوردها فاصله داشته است. به عبارت دیگر، انبوه سازها مانند مردم از ساخت پروژه های پیمانکاری ناراضی هستند. برای همین امر در نظر دارند تا پیشنهادهایی مانند ورود به حیطه مشارکت، تعدیل و ترمیم منبع مالی را تأمین کنند.»

قصه پر تکرار کوتاهی بانک ها در صدور تسهیلات

از سوی دیگر، بانک ها حمایت لازم را برای ساخت پروژه های ملی نداشته اند و طبق آمار منتشر شده در گزارش خبرگزاری مهر آمده است طبق آمارهای قبلی از بین 26 بانک 18 بانک تسهیلات پرداختی نداشته اند. از بین بانک های فعال در کشور تنها بانک های مسکن، سپه، ملی، تجارت، ملت، صادرات، صنعت و معدن و توسعه صادرات تنها بانک هایی بودند که در تاریخ منتهی به 31 فروردین ماه امسال جمعاً 657,596 میلیارد ریال تسهیلات در نهضت ملی مسکن پرداخت کردند. به بیان دقیق تر، مجموع تسهیلات ودیعه مسکن پرداختی توسط بانک ها تا پایان فروردین ماه سال جاری نیز 328,993 میلیارد ریال بوده است که در این بخش هم عملکرد تعدادی از بانک ها صفر بوده است. ایرج رهبر نیز در اینباره اعلام کرد، روند طی مراحل اداری برای تأمین مالی پروژه ها از جمله اختصاص تسهیلات و وام ساخت کند است. به بیان دیگر، در هر دو سوی پروژه های ساخت وساز مسکن، نارضایتی از پرداخت تسهیلات بانکی دیده می شود.

مردم واحد کامل می خواهند

درحالی دولت براساس یکی از بندهای قرارداد منعقد شده با انبوه سازها مدت زمان ساخت این واحدها 20 ماه یعنی معادل 1 سال و 8 ماه تعیین کرده است که به گفته رهبر این واحدها هم اکنون حدود 10 تا 15 درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند. همچنین، جزئیات دیگر مفاد این قرارداد نشان می دهد، میزان در نظر گرفته شده دولت برای ساخت هر مترمربع حدود 100 میلیون تومان برای تکمیل یک واحد 100 متری کم دارد. برای همین امر، در یکی از بندهای این قراردادها، اعلام شده است سازنده ها فاقد تعهد برای تأمین آسانسور، پکیج، رادیاتور، کولر، نقاشی و کابینت هستند. به بیان ساده تر، سازنده ها واحدها را زمانی به متقاضیان تحویل می دهند که مراحل ساخت هنوز تکمیل نشده است.

مردمی سازی راه خلاصی از همه دست اندازها

یکی از روش هایی که دولت برای ساخت مسکن در این مدت در نظر گرفت، اهدای زمین اجاره 99 ساله به مردم برای ساخت مردمی بود. طرحی که شاید در ابتدا مخالف های بسیاری داشت اما به مرور نشان داد بهترین روش برای سرعت بخشی به ساخت مسکن کشور است. مردم در این روش زمین را بدون واسطه از دولت گرفته و خود به سلیقه و متناسب با میزان بودجه در نظر گرفته، می سازند. مدلی که پیش تر در شهرک امام علی شهرستان تفت برای پروژه مسکن مهر اجرایی شده بود. با این روش در نهضت ملی مسکن دولت توانسته در برخی از استان ها تب مسکن را کاهش دهد. به عنوان مثال استان خراسان جنوبی و شهرستان گرمسار نمونه های موفق مردمی سازی در پروژه نهضت ملی مسکن هستند. با اجرای این شیوه دولت می تواند با حفظ شأن خود، تنها بر امر ساخت نظارت و رضایتمندی مردم را بیشتر کند.