حاشیه سود 80 درصدی؛ بازار زمین جولانگاه سفته بازان

بازار مسکن و زمین، محیط امن اقتصادی ایرانیان است. این را جدیدترین نظرسنجی ایسپا می گوید. مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا) با نظرسنجی از 12 هزار نفر از ساکنان مناطق مختلف کشور درباره اینکه «اگر شرایط مالی شما به گونه ای باشد که بتوانید پس انداز کنید. ترجیح می دهید پس انداز خود را چگونه مدیریت کنید؟»، اعلام کرد: اولویت اول مردم برای سرمایه گذاری، بازار زمین و مسکن است. طبق یافته های این نظرسنجی، 33.3 درصد از مردم ایران گفته اند اگر پس اندازی داشته باشند ترجیح می دهند در زمین و مسکن سرمایه گذاری کنند، ترجیح 20.7 درصد مردم این است که طلا و سکه بخرند، 15.5 درصد اشتغال زایی و کارآفرینی کنند. 15.2 درصد دیگر نیز گفته اند در بانک پس انداز می کنند، 2.7 درصد دلار و ارز می-خرند. 2.7 درصد در بازار خودرو، 1.3 درصد در بورس و 1.3 درصد در رمز ارزها و بازارهای جهانی سرمایه گذاری می کنند.

مشخصاً این تمایل بالای مردم برای سرمایه گذاری در حوزه زمین و مسکن دلایل اقتصادی مشخصی دارد. تعیین کننده ترین آن حاشیه سود بالای سرمایه گذاری در این بازار است. طبق بررسی های انجام شده، با مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی ها و بازارهای مالی نشان می دهد، طی 30 سال اخیر قیمت زمین در 20 شهر منتخب به طور میانگین 300 برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از 1100 برابر شده است. رشد 1100 برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد 143 برابر و سکه نیز 727 برابر شده است. شایان ذکر است در این مدت نرخ دلار آزاد از 180 تومان در سال 1372 به 25 هزار و 700 تومان در زمستان 1400 رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از 16 هزار و 500 تومان در سال 1372 به حدود 12 میلیون تومان در زمستان 1400 رسیده است.

بنابراین منطقی است که مردم به بازار مسکن به عنوان یک بازار امن و با حاشیه سود تضمین شده برای سرمایه گذاری نگاه کنند. اما فارغ از آنکه سرازیر شدن نقدینگی به این بازار به عنوان یک بستر غیر مولد چقدر می تواند اقتصاد کشور را تحت تأثیر خود قرار دهد، سوال اصلی این است که چه عاملی باعث ایجاد چنین فضایی در حوزه مسکن و زمین شده است؟

حاشیه سود 80 درصدی بازار زمین و مسکن عامل اصلی برای سوداگری

اخیراً از دو نهاد رسمی کشور در خصوص تحولات بازار مسکن گزارشی رسمی منتشر شده که نتیجه هر دو گزارش یکی است. طبق گزارش مرکز آمار ایران و بعد از وقفه 8 ماهه از انتشار آمار و اطلاعات در خصوص حوزه مسکن، عدد 83.9 را برای تورم این کالا در بازار اعلام کرد. هم چنین بانک مرکزی گزارشی با نام «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه سال 1402» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بوده، ارائه کرده است. این گزارش افزایش قیمت مسکن در تهران را نسبت به سال پیش، 80 درصد نشان می دهد.

در حالی صحبت از تورم 80 درصدی حوزه مسکن می شود، که طبق داده های رسمی کشور تورم سایر کالاها زیر 50 درصد بوده و این به معنای شکاف 30 درصدی میان این دو خط تورمی داخل کشور است که به خوبی نشان می دهد چرا مردم بازار مسکن و زمین را سودآورتر می دانند. وجود بستری برای سودآوری اینچنینی نه تنها تقاضای سرمایه ای را جذب خواهد کرد بلکه یک موقعیت جذابی را برای سفته بازی و سوداگری ایجاد خواهد کرد که نتیجه آن تورم بیشتر این حوزه و سخت تر شدن کنترل آن است.

غلط بزرگ 14 هزار فقره ای بانک ها در تملک زمین و مسکن

اساساً این حاشیه سود عجیب و غریب زمین و مسکن، تمام ابعاد این بازار را تحت تأثیر خود قرار داده و از تعادل خارج کرده است. برای مثال یکی از دلایل اصلی عدم همکاری بانک ها در طرح نهضت ملی، عدم انجام تعهدات قانونی بانک ها برای اعطا تسهیلات به متقاضیان است. طبق نظر کارشناسان عامل اصلی این عدم تمایل بنگاه داری بانک هاست.

اواخر دهه 90، آمار رسمی دارایی های ثابت و تملیکی بانک ها (اعم از زمین، ساختمان و…) بعد از دهه ها ابهام، در قالب اطلاعیه «افشای فهرست زمین و ساختمان» روی سایت کدال قرار گرفت. بررسی اطلاعات ارائه شده از 18 بانک بورسی نشان می دهد که در پایان سال 1399 تقریباً 4 درصد از دارایی 18 بانک به ارزش 121 هزار میلیارد تومان به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد. بانک های موردنظر چیزی در حدود 14 هزار فقره زمین و ساختمان با کاربری های متفاوت اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی و… به ابعاد 37 میلیون مترمربع دارند که 9629 فقره آن دارایی های ثابت بوده و 4107 فقره نیز دارایی های تملیکی است که بانک ها در ازای عدم پرداخت اقساط مشتریان خود آنها را به تملک خود درآورده اند.

بنابراین، بانک ها نه تنها دارایی های ثابت خود را به بازار عرضه نکرده بلکه آنها را دپو و در مواردی به این دست از دارایی ها افزوده اند. در این خصوص مجید گودرزی کارشناس اقتصاد مسکن، در برنامه اینترنتی اصل 31 گفت: وقتی بانک ها دارایی خود را با سود عجیب و غریب 1100 برابری می توانند بفروشند، مسلماً حاضر نخواهند شد آن را در قالب وام هایی با سود 23 درصد به مردم عرضه کنند.

آزادسازی ظرفیت های حوزه مسکن با کوتاه شدن دست محتکران و انحصارگران زمین

گودرزی در ادامه گفت: دولت باید با برنامه های خود به دنبال آزاد سازی ظرفیت ها در حوزه مسکن باشد.

این مهم نیز با واگذاری زمین به صورت فردی به مردم و یا با مشارکت با انبوه سازان انجام می شود. اگر دولت حتی زمین خالی را در اختیار مردم قرار بدهد، درصد قابل توجهی از آنها قادر به ساختن هستند. وقتی زمین در تعداد قابل توجهی عرضه شود انحصار شکسته و حباب قیمتی این بازار از بین می رود. در بحث زمین هیچ مشکلی مطلقاً نداریم. اگر یک درصد از زمین های ایران را به ساخت وساز اختصاص دهند، به هر ایرانی 196 متر زمین می رسد و به هر خانواده 4 نفره می توانیم تا حدود 800 متر زمین بدهیم.

وی در آخر با اشاره به وجود احتکار در حوزه زمین گفت: این کمبودها در زمین، سوری و ساختگی است برای آنکه نارضایتی ایجاد بشود. کشوری با وسعت ایران ابداً نباید مشکلی به نام زمین داشته باشد. با این اتفاق قیمت زمین و مسکن به قیمت واقعی خود نزدیک شده، درنتیجه تقاضای سرمایه ای و سوداگری از این بازار خارج می شود. چراکه برای محتکران زمین و سوداگران سرمایه گذاری در آن شرایط صرفه اقتصادی نخواهد داشت، لذا رغبتی هم برای سرمایه گذاری و سوداگری در این بخش از اقتصاد از بین می رود.