کاهش فاصله قیمت خانه بین شمال و جنوب تهران

مهدی روانشادنیا اظهار کرد: بررسی ادوار بازار مسکن نشان می دهد که قیمت قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بین 1000 تا 1100 دلار بوده و در پیک هایی تا 1600 دلار هم رسیده است. در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود 1600 دلار می رسیم که سقف دوره های گذشته را نشان می دهد. در نتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت ها کاهش محسوسی پیدا نمی کند اما می تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: بازار مسکن معمولا رفتار متفاوتی با بازار بقیه کالاها دارد؛ زیرا قابل واردات نیست که بتوان از آن طریق قیمت ها را اصلاح کرد و به همین دلیل ضوابط منطقه ای و محلی بر آن حاکم است.

سیکل های طبیعی بازار مسکن به هم ریخته است

روانشادنیا در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن گفت: قیمت خانه طی شش سال گذشته به قدری بالا رفته که چند اتفاق را با خود همراه کرده است. اول این که از سال 1396 به بعد سیکل های طبیعی بازار به هم ریخته است. تا پیش از سال 1396 به مدت حدود 20 سال بازار مسکن این گونه بود که پس از یک دوره چهار تا پنج ساله رکود به 1 تا 1.5 سال افزایش قیمت می رسید، سپس در سیکل تطبیق با تورم قرار می گرفت و مجددا وارد رکود می شد که از تورم عقب می افتاد.

وی یادآور شد: از آذر 1396 تا الان به مدت شش سال متوالی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده ایم و تنها پارامتری که کم و زیاد شده تعداد معاملات است و در حال حاضر تعداد معاملات با حدود 3000 فقره در تهران به کف رسیده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این که متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت های فعلی را ندارند افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. در نتیجه فضای ابهام آلودی در بازار ملک ایجاد شده که می توان گفت اگر محرک هایی از جانب بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وارد نشود دست کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت.

روانشادنیا متغیرهایی همچون نرخ ساخت و ساز، تورم مصالح ساختمانی، وضعیت بازارهای موازی، میزان نقدینگی و توان متقاضیان را در بازار مسکن موثر دانست و گفت: متغیری که در حال حاضر عمده ترین تاثیر را دارد طرف تقاضا است که با کاهش قدرت خرید مواجه شده است. در بخش ساخت و ساز، عرضه ای به لحاظ تعداد واحد مسکونی از سال های گذشته ایجاد شده که در بازار وجود دارد. البته در دو سه سال گذشته با کاهش پروانه های صادره از سوی شهرداری مواجهیم که ممکن است اثر خود را در سال های آینده نشان دهد اما فعلا اصلی ترین مولفه محسوب نمی شود.

فاصله قیمت بین شمال و جنوب تهران به 3 برابر کاهش یافته است

وی یکی از شاخص های تایید کاهش توان خرید را کوچ طبقاتی دانست و گفت: تا سال 1396 میانگین قیمت منطقه یک به عنوان گران ترین منطقه تهران پنج برابر میانگین منطقه 18 به عنوان ارزان ترین منطقه بود. آخرین گزارش مرکز آمار نشان می دهد که این رقم به سه برابر رسید است. این نشان می دهد در دو سه سال اخیر طرف تقاضا به سمت مناطق کم برخوردار رفته و همین عامل باعث افزایش قیمت در محدوده جنوبی تهران شده است.

مالیات خانه های خالی بی معنی شد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به برنامه اعمال مالیات بر خانه های خالی یادآور شد: مالیات بر خانه های خالی از سال 1367 مطرح بود تا این که سال 1395 مجلس به آن ورود کرد و سال 1399 قانونی در این زمینه وضع شد. برآورد این بود که 2.5 میلیون خانه خالی وجود دارد بعد که اعداد را جمع زدند مشخص شد این رقم خیلی کمتر است. زمانی که قصد وصول مالیات داشتند آمار و اعداد کمتر و کمتر شد تا جایی که موضوع مالیات بر خانه های خالی تقریبا بی معنی شد. بنابراین نمی توان از این ناحیه شاهد عرضه ی قابل توجهی واحد مسکونی برای کنترل بازار مسکن باشیم.

بنابراین گزارش، مرکز آمار ایران در روزهای اخیر اعلام کرد که شهریور 1402 متوسط وزنی و حسابی قیمت مسکن در شهر تهران به ترتیب به 80 میلیون و 838 هزار تومان و 77 میلیون و 480 هزار تومان رسیده است. تورم ماهانه مسکن در شهریورماه منفی 1.7 درصد بوده است. ماه های تیر و مرداد نیز به ترتیب شاهد ثبت تورم منفی 0.7 و منفی 2.3 درصد بودیم.

بر این اساس، بازار مسکن شهر تهران سه ماهه تابستان را با عقب گرد قیمتی پشت سر گذاشت.