نوسازی مسکن با کاهش هزینه های بالاسری

دولت برای سازندگان و مالکان بافت های فرسوده مشوق هایی در نظر گرفته تا قیمت ساخته شده مسکن برای این افراد کاهش پیدا کند. کارشناسان معتقدند با توجه به وجود زیرساخت ها و امکانات شهری در بافت های فرسوده، تولید مسکن در این مناطق، مقرون به صرفه تر از عرضه زمین در پیرامون کلانشهرها است.

در صورتی که بتوان هزینه های بالاسری در نوسازی بافت های ناکارآمد را کاهش داد بازده سرمایه در بافت های فرسوده از ساخت و ساز در دیگر نقاط شهری بیشتر خواهد شد. البته در حال حاضر 153 هزار واحد در بافت های فرسوده به مرحله ساخت رسیده که بخش قابل توجهی از برنامه ساخت یک میلیون خانه در سال را به خود اختصاص می دهد.

طبق بررسی هایی که توسط فعالان صنعت ساختمان صورت گرفته استفاده از فناوری های نوین، صنعتی سازی، کاهش حداکثری فضای مشاعات، معماری ساده و متقارن و استفاده از مصالح استاندارد ارزان قیمت از جمله راهکارها برای کاهش قیمت مسکن است.

وزارت راه و شهرسازی از 23 بهمن سال گذشته بسته تشویقی 19 بندی را برای تسریع در نوسازی بافت های فرسوده ابلاغ کرد. از جمله مشوق های بسته 19 بندی می توان به تسهیل در تامین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا دو طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به منظور حمایت از کسب و کارهای خانگی اشاره کرد.

بسته جدیدی نیز در قانون بودجه سال جاری مصوب شده است، در قالب این بسته معاوضه خانه فرسوده با واحد نوساز تحت عنوان طرح «کلید به کلید» گنجانده شده است. ساکنان واحدهای واقع در بافت فرسوده می توانند خانه خود را با 40 درصد تخفیف، با یک واحد نوساز یا یک قطعه زمین دولتی معاوضه کنند. از جمله مهم ترین شرایط دریافت این تسهیلات، واقع شدن واحد مورد نظر در بافت فرسوده طبق نظر کمیسیون ماده 5 است که در سال اول معاوضه 10 هزار واحد در برنامه قرار گرفته و جزئیات آن متعاقباً اعلام خواهد شد.

هم چنین اوایل خرداد امسال، سند ملی سکونتگاه های غیررسمی رونمایی شد. طرح شهرسازی در استطاعت، مسکن در استطاعت و مسکن تدریجی در قالب سند ملی سکونتگاه ها در دستور کار قرار دارد.

امتیازات دیگری هم در اختیار سازندگان واحدهای واقع در بافت های فرسوده قرار می گیرد. تخفیف 50 تا 100 درصد عوارض صدور پروانه از جمله این موارد است. شهرداری ها موظفند در کمترین زمان ممکن پروانه ساخت را صادر کنند. گام بعدی برای کاهش قیمت تمام شده ساختمان در بافت های فرسوده به انشعابات مربوط است. چنانچه انشعابات از قبل وجود داشته باشد این انشعابات محفوظ است و علاوه بر این دستگاه های خدمات رسان باید انشعابات آب، برق، گاز و تلفن را خارج از نوبت دایر کنند.

برای تامین منابع مالی نیز تا سقف 600 میلیون تومان تسهیلات به سازندگان بافت های فرسوده شهری پرداخت می شود. محمد آیینی - مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این خصوص گفته است: تمام کسانی که در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری زندگی می کنند می توانند از سه نوع تسهیلات نهضت ملی مسکن استفاده کنند. علاوه بر این وام ارزان تری را برای بافت های ناکارآمد تعریف کرده ایم که 150 میلیون تومان آن با سود صفر درصد لحاظ می شود. این عدد محدود است و سال گذشته از این محل به 17 هزار و 500 واحد تسهیلات تعلق و قرارداد مربوطه منعقد شد.

به گفته آیینی، وام نهضت ملی مسکن 20 ساله تقسیط می شود اما وام ویژه نوسازی بافت فرسوده در سال جاری 7 ساله تقسیط خواهد شد. بنابراین سازندگان و سرمایه گذاران می توانند بر حسب شرایط خود هرکدام از این وام ها را انتخاب کنند. همچنین برای زمان دوران نوسازی، ودیعه اسکان موقت نیز در نظر گرفته ایم که مبلغ آن در تهران 120 میلیون تومان و در سایر شهرها 90 میلیون تومان است که به صورت قرض الحسنه پرداخت می شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص بافت های تاریخی و برنامه بازآفرینی برای آنها بیان کرد: در این بافت ها برای اولین بار در شورای عالی پول و اعتبار برای مرمت و مقاوم سازی واحدهای مسکونی معادل 80 درصد تسهیلات ساخت ارایه می شود که تمام این موارد منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد.

از طرف دیگر بر اساس بسته ی تشویقی شهرسازانه امکان نوسازی خانه هایی با مساحت کمتر از 50 متر مربع مساحت به شرط رعایت کلیه ی ضوابط شهرسازی و معماری وجود دارد؛ البته این واحدها از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه برخوردار نخواهند شد.

دولت برای کاهش هزینه خدمات مهندسی نیز برنامه هایی دارد. در این زمینه مذاکراتی بین شرکت بازآفرینی و سازمان نظام مهندسی صورت گرفته است. تسریع در فرآیند انجام مراحل بررسی نقشه و نظامات مهندسی به منظور سرعت بخشیدن به صدور پروانه های ساختمانی، کاهش حق الزحمه مهندسان طراح، ناظر و مجری که طبق تفاهمنامه تنظیمی به صورت داوطلبانه در نظر گرفته خواهد شد از جمله مواردی است که رییس سازمان نظام مهندسی قول در این زمینه ها قول همکاری داده است.

در سال 1400 نوسازی مسکن به 61 هزار واحد و سال 1401 به 65 هزار واحد رسید که رشد 62 درصد در مقایسه با میانگین دولت های قبل را نشان می دهد. این آمار از تعداد پروانه های صادره استخراج شده است. در چهار ماهه ابتدای امسال هم بیش از 20 هزار پروانه در بافت های فرسوده صادر شده که از رشد 40 درصد در مقایسه با چهار ماهه ابتدای سال گذشته حکایت دارد. یکی از دلایل این رشد به ارایه بسته تشویقی 19 بندی شهرسازانه مربوط می شود.

طبق آخرین آمار در دو سال گذشته بیش از 153 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده به مرحله نوسازی رسیده که 42 هزار واحد بهره برداری شده است. محمد آئینی معتقد است رسیدن به رقم 300 هزار واحد تا پایان سال دور از دسترس نخواهد بود.