20 میلیون نفر در بافت فرسوده کشور زندگی می کنند

بیانیه نخستین جلسه مدیران عامل سازمان های نوسازی و بهسازی کلانشهرهای کشور در آذرماه سال گذشته، نشان می دهد، 166 هزار و 500 هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد در کشور وجود دارد که این میزان، محل سکونت حدود 20 میلیون نفر بوده و در برابر حوادث طبیعی به ویژه زلزله، آسیب پذیر است. همچنین شرایط حاکم بر این بافت ها، بر تشدید معضلات اجتماعی و زیست محیطی دامن می زند.

به منظور تحقق وعده دولت و نیز الزامات قانونی ساخت سالانه یک میلیون مسکن، سیاست های تشویقی برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده لحاظ شده است. وزارت راه وشهرسازی برای تسریع احیای بافت های فرسوده علاوه بر اعطای زمین به صاحبان مسکن در این بافت ها، صدور پروانه های ساختمانی را سرعت بخشید تا ساکنان بافت های فرسوده انگیزه بیشتری برای ساخت و ساز پیدا کنند.

از آنجا که ارائه بسته تشویقی برای ترغیب مالکان به نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده، از اولویت های وزارت راه و شهرسازی است، متقاضیان می توانند حداقل از 50 درصد تخفیف در عوارض پروانه و تراکم ساخت استفاده کنند. همچنین افزایش همکاری صاحبان بافت های فرسوده با سازمان فنی وحرفه ای کشور و آموزش ساکنان، از دیگر اقدامات وزارت راه شهرسازی در این حوزه بوده است.

علاوه بر این، در سیاست ها و ضوابط کالبدی متضمن تشویق نوسازی محله ای در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری که تابستان 1401 توسط وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، اشاره شده اکه با تصویب شورای عالی مسکن، در راستای افزایش رقابت پذیری و ایجاد مزیت نسبی برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده و ناکارآمد، نوسازی ها در بافت های مذکور، ضمن ثبت در واحدهای مشمول قانون جهش تولید مسکن، از مزایای مالی قانون بهره مند می شوند.

میزان تسهیلات نوسازی و ساخت و ساز در بافت های فرسوده

طبق اظهارات اخیر محمد آئینی، معاون وزیر راه و شهرسازی در شهریورماه امسال، تاکنون بیش از 38 هزار واحد برای دریافت تسهیلات به بانک مسکن معرفی شده اند. برای نوسازی، تسهیلات بافت های فرسوده از دو منبع مختلف پرداخت می شود. تسهیلات ویژه بافت های فرسوده که 150 میلیون تومان آن با سود صفر درصد است که البته باید در پایان دوره ساخت، برگردانده شود. مبلغ تسهیلات بافت های فرسوده در تهران 450 میلیون تومان، کلان شهرها 400 میلیون تومان و سایر شهرها 350 میلیون تومان است. البته متقاضیان می توانند از تسهیلات خودمالکی نهضت ملی مسکن، استفاده و با توجه به شرایط، از بین دو نوع تسهیلات مذکور، یکی را انتخاب کنند.

رکورد ساخت و ساز در بافت های فرسوده طی 10 سال اخیر

با اتکا به این سیاست ها، آمار ساخت وساز در نقاط ضعیف شهرها بیانگر این است که ساخت مسکن در بافت های فرسوده، رکورد حدود یک دهه اخیر را شکسته؛ به گونه ای که سال گذشته، بیش از 64 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده ساخته شده است. با این رقم که از سال 92 تا کنون بی سابقه بوده، رکورد تازه ای در ساخت و ساز مسکن در بافت های فرسوده شهرهای کشور طی 10 سال گذشته ثبت شده است.

به جز سال های 1390 تا 1392 که ساخت وساز در بافت های فرسوده، بیش از 80 هزار واحد یا حدود این رقم بوده، از سال 1393 تا 1399 اغلب ساخت وسازها زیر 50 هزار واحد بوده و فقط در سال 1397 به 60 هزار واحد رسیده است. با این حال، این روند بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم طی سال های 1400 و 1401 به بیش از 60 هزار واحد رسیده است.

چالش های ساخت و ساز در بافت فرسوده

هرچند ساخت و ساز در بافت های فرسوده، با توجه به کاهش مشکل تامین زمین و امکان افزایش روند ساخت و ساز مسکن به عنوان نیاز اساسی کشور، در نگاه اول مثبت به نظر می رسد و به تحقق وعده دولت و الزامات قانونی در حوزه ساخت مسکن کمک می کند، اما از وجه دیگر ماجرا، می تواند خسارت هایی نیز به همراه داشته باشد. همان طور که در آمار قبلی اشاره شد، بافت های فرسوده بیش از 20 میلیون نفر را در خود جای می دهند و تراکم جمعیتی آنها بالاست.

در این راستا، آسیه فروردین، کارشناس حوزه شهرسازی در تشریح زوایای پنهان نوسازی بافت فرسوده گفت: صدور مجوز تراکم برای افزایش ساخت و ساز بر کیفیت زندگی افراد ساکن در بافت های فرسوده، خصوصا در پایتخت و سایر کلان شهرها که تجمع ساکنان در این مناطق بیشتر است، تاثیرات نامطلوب دارد و تامین زیرساخت های بهداشتی، تجاری، فرهنگی، تفریحی و... به اندازه جمعیت و نیز امکان ارتقای بینش فرهنگی، چندان میسر نخواهد بود.

وی افزود: افزایش ساخت و سازها و نوسازی بافت های فرسوده، هرچند آمار تولید مسکن را افزایش می دهد، اما این امر، به دلیل وجود واحدهای نوساز، عملا قیمت مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره را در این مناطق افزایش خواهد داد و ساکنان این بافت ها با توجه به شرایط اقتصادی دشوار و قرار گرفتن در دهک های پایین درآمدی جامعه، قادر به سکونت در این فضاها نخواهند بود و به ناچار به حاشیه شهرها رانده خواهند شد و عملا به تضعیف موقعیت سکونت آنها می انجامد.

فرودین گفت: با تخریب بافت های فرسوده و نوسازی آن ها، هرچند ظاهرا بخشی از مشکل تامین زمین خصوصا در شهرهای بزرگ حل می شود، اما وضعیت اسکان تعداد زیاد ساکنان این بافت ها هنگام نوسازی و ساخت مسکن که بعضا بیشتر از زمان وعده داده شده طول می کشد، از ابعاد مختلف درآمدی، فرهنگی و... چالش زا است.

پژوهشگران در رابطه با بافت فرسوده چه نظری دارند؟

پژوهش های مرتبط در این حوزه، بیانگر چالش های ساخت وساز مسکن در بافت فرسوده و لزوم توجه به آنها است. تحقیق انجام شده درباره چالش های ساخت وساز در بافت فرسوده شهر مطالعه تطبیقی (محله های نعمت آباد و زرگنده) توسط محمدجواد مهدوی نژاد و همکاران، نشان می دهد، بی توجهی مالکان و مسئولان و نیز بی تفاوت بودن ساکنان عموما غیربومی و مهاجران، به بهسازی و بهبود کیفیت بافت لطمه زده و شاخص های کیفیت محیط و کیفیت زندگی در این مکان ها نسبت به سطح استاندارد، از دلایل این بی انگیزگی است. همین موضوع، سبب از هم پاشیدگی نظام اجتماعی، فرهنگی و کالبدی شده است.

بر این اساس، بررسی دو منطقه مختلف تهران شامل نعمت آباد در پایین شهر و زرگنده در بالای شهر پایتخت موید این موضوع است که ساخت وساز و نوسازی با چالش های زیاد مانند عوامل اقتصادی، مدیریتی، محیطی، معیشتی، حقوقی و اجتماعی مواجه است. برای تحقق کیفیت ساخت وساز، بررسی توانمندسازی ساکنان، مدیریت زیرساخت و هدایت به سمت اهداف و اجرای برنامه های فرهنگی قبل و بعد از اجرا، برای بهبود اوضاع فرهنگی این مناطق و اجرای طرح های کالبدی ضروری است.

بنابراین اگرچه سیاست های تشویقی و اقدامات متعدد برای توسعه ساخت و ساز در بافت های فرسوده به منظور نزدیک شدن به وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن طی دو سال گذشته، توسط دولت سیزدهم در دستورکار قرار گرفته و نسبت به سال های قبل، بهبود وضعیت ساخت در این مناطق را نشان می دهد، اما این سیاستگذاری ها باید با توجه به چالش ها و تامین زیرساخت های جانبی اجرایی شود.