ساخت مسکن دچار بحران در تامین منابع مالی است

نخستین کنفرانس ملی «راهبردهای اقتصاد مسکن؛ انبوه سازی و معماری پایدار» در کمیسیون تلفیق و بودجه مجلس برگزار شد.حجت الاسلام سیدمحمدرضا میرتاج الدینی در ابتدای این جلسه که با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، جامعه مهندسین کشور و بخش تأمین کننده مصالح مسکن برگزار شد، گفت: با توجه به اینکه اوضاع مسکن در بخش تأمین منابع مالی دچار مشکل است، بخش خصوصی روش جدید تأمین منابع مالی تحت عنوان کنسرسیوم مشارکت در توسعه ملی مسکن را پیشنهاد داده است.

وی ادامه داد: براساس این کنسرسیوم، گروه های مختلف تجهیزات و مصالح، مایحتاج ساختمانی را در قبال تهاتر با ملک و املاک در اختیار کارفرماهای دولتی قرار می دهند.

وی توضیح داد: تا امروز 90 شرکت در این کنسرسیوم مشارکت و برای تهاتر، اعلام آمادگی کردند تا 200 هزار میلیارد ریال معادل 20 هزار واحد مسکونی در توسعه ملی مسکن مشارکت کنند.

حجت الاسلام میرتاج الدینی تاکید کرد: انجام این اتفاق مهم، مسئله کمبود نقدینگی دولت را حل می کند و امیدوارم این رقم تا 500 هزار میلیارد ریال هم برسد.

رئیس فراکسیون راهبردی مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: مجلس آمادگی دارد در هرجایی که مانع قانونی وجود دارد، ورود کند و از دولت می خواهد فضا را تلطیف کرده و آئین نامه های دست وپا گیر را بردارد تا این مسئله عملیاتی شود.

در ادامه حمیدرضا شهامت، مدیر مسکن قرارگاه امام حسن مجتبی (ع) نیز اظهار کرد: در یک سال و نیم گذشته تجربیات مختلفی با وزارت راه و شهرسازی داشتیم اما در بحث زنجیره تأمین، شیوه نامه نهضت ملی بخصوص برای پایین ترین قشر دچار مشکل است.

وی یادآور شد: ما با ضوابط خام به سراغ ساخت مسکن برای دهک یک تا چهار رفتیم در صورتی که باید برای این افراد ضابطه خاص دیده شود.

شهامت تاکید کرد: شیوه نامه اعطای تسهیلات با تولیدات ما همخوانی ندارد و وقتی با انبوه سازی طرف هستیم باید به فکر تأمین مصالح باشیم و این روش مالی متناسب نیست.

وی ادامه داد: هر پیمانکار 100 تا 200 واحد را با سلیقه خود می سازد و این روش بهینه و بهره ور نیست. پیشنهاد ما این بود که بانک ها در حوزه اس سی اف و تأمین کننده ها به عنوان اس سی ام در کنار انبوه سازی بر اساس نقشه های مشخص قرار گیرند.

مدیر مسکن قرارگاه امام حسن مجتبی (ع) عنوان کرد: تا دستورالعمل های مبتنی بر نیاز کشور نباشد، کاری پیش نمی رود. قیمت تمام شده برای متقاضی و آورده وی نامعلوم است.

شهامت گفت: اقساطی که برای تسهیلات 550 میلیون تومانی جاری شده با شرط پیشرفت 60 درصد ساختمان، قسط 10 میلیونی دارد که برای دهک یک تا چهار تأمین آن دشوار است.

وی ادامه داد: زمین هایی که در اختیار نهضت ملی قرار گرفته در حواشی شهر بوده و نیاز به تأمین زیرساخت دارد و این مسائل باید حل شود. با نگاه مدیریت جدید در حوزه راه و شهرسازی همراهی بهتری در حال اتفاق افتادن است و نگاه متولی گرایانه برداشته شده است.

علی فولادی صلوات، مدیرعامل شرکت بازرگانی سرمایه گذاری مسکن نیز گفت: 480 هزار واحد در دست ساخت است و در مراحل مختلف قرار دارد.

وی درباره طرح تهاتر ارائه شده نیز یادآور شد: رقم 20 هزار میلیارد باید برای تهاتر تأمین ترکیبی از همه مصالح اختصاص یابد.

این مقام مسئول توضیح داد: بر اساس نیازها در جایگاه های مختلف از طریق نوآوری ها، امور تسهیل شده است. تأمین مصالح و تهاتر از طریق سامانه ای راه اندازی شده و در ادامه به دنبال شبکه سازی در صنعت ساختمان هستیم تا بتوانیم این شبکه را شکل دهیم تا همه تولیدکنندگان، تأمین کنندگان، مردم و تهاتر کنندگان، شفاف خدمات مورد نیاز خود را دریافت کنند.

همچنین حسن تیزمغز، نماینده وزیر در امور نهضت ملی مسکن گفت: قیمت تمام شده، یکی از مهم ترین مسائل مسکن است که هنوز مشخص نیست این قیمت چقدر است. از 6.8 تا 28 میلیون این رقم صحبت شده و باید برای این معضل فکری کنیم.

وی ادامه داد: دولت مشارکت بخش خصوصی را تقویت و کاری می کند که این بخش نقش اساسی در ساخت واحدهای مسکونی ایفا کند. ما می گوئیم زمین را به عنوان وزارت راه و شهرسازی تأمین می کنیم تا بخش خصوصی با مشارکت ما مسکن بسازد، به این بخش امتیاز می دهیم و در مقابل خانه های بخش ملی با قیمت تمام شده و سود متعارف تحویل شود.

نماینده وزیر در امور نهضت ملی مسکن توضیح داد: اگر این تصمیم ها را در کار نیاوریم مشکل مسکن حل نمی شود. دولت در فعالیت حداکثری وام را به 800 میلیون تومان و سود را به 18 درصد رساند که این پاسخگوی مشکلات ما نیست.

تیزمغز با اشاره به برخی مشکلات یادآور شد: هر زمینی که دست می گذاریم با مشکل جهاد کشاورزی و محیط زیست روبرو می شود و باید برای این مسئله و تغییر کاربری فکری کرد.

وی ادامه داد: همچنین در بخش مصالح ساختمانی با گرانی روبرو هستیم و مگر چه اتفاقی افتاده که فولاد تا این حد گران شود؟ باید شرایط را به سمتی ببریم با حداقل هزینه ها، ساختمان بسازیم.

همچنین امیر روشن بخش، رئیس دبیرخانه این همایش اظهار کرد: باید راهکار، نقشه راه و کارگروه تخصصی داشته باشیم. در این جمع از شرکت های معتبر تأمین کننده حضور دارند و همه آماده هستند بخشی از بار را بردارند اما در بخش مسکن ملی دست اندازها اجازه نمی دهد.

وی با بیان اینکه وزارت مسکن تعهدات خود را به پیمانکار واگذار کرده اظهار کرد: اگر لازم است، کارگروهی متشکل از رؤسای سندیکاهای معتبر، تشکیل شود و همه کمک کنیم کلاف سردرگم نهضت ساختمان به پایان برسد.

روشن بخش تصریح کرد: قشر محروم چگونه 8 میلیون تومان قسط بدهد؟ در مجلس هم اگر خلأ قانونی داریم به تک تک کمیسیون ها برویم و مسائل را حل کنیم.

محمدمهدی حیدری، رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن نیز گفت: درباره بحث کنسرسیوم نشست هایی داشتیم و به دنبال پیاده سازی این موضوع در «صنعت شهرها» هستیم و به عبارتی ما زمین و مجوزها را به بخش صنعت بدهیم تا آنها برای پرسنل خود مسکن بسازند. تاکنون 300 هزار واحد مرکزی را تفاهم کردیم.

وی یادآور شد: اساتید ما وقتی دستورالعمل و مقررات ملی را می نویسند به اقتصاد مهندسی مسکن توجه ندارند و این امر در قیمت تمام شده مسکن تأثیر منفی داشته و باید در این کنفرانس سرفصلی برای آن طراحی کنیم.

حیدری ادامه داد: 35 درصد انرژی کشور در حوزه مسکن مصرف می شود که این عدد بزرگی است و باید در این باره راهکار درستی داشته باشیم و سرفصلی درباره بهینه سازی انرژی ساختمان داشته باشیم.

همچنین هاشم امینی، معاون راهبردی و نظارت بر بهره برداری آبفای کشور گفت: یکی ازدغدغه های ساخت مسکن مهر زیرساخت های آب و فاضلاب بود. به جهت عدم کارشناسی دقیق در برآورد هزینه های آب و فاضلاب، مشکلات جدی برای مسکن مهر به وجود آمده بود.

وی ادامه داد: ما قیمت واقعی خدمات را در پروژه هایی مانند مسکن مهر لحاظ نمی کنیم و هزینه های حق انشعاب درنظر گرفته نمی شود.

معاون راهبردی و نظارت بر بهره برداری آبفای کشور یادآور شد: هزینه ایجاد زیرساخت برای یک انشعاب آب 37 میلیون تومان و برای فاضلاب 53 میلیون تومان است و در مجموع هزینه های زیرساختی 114 میلیون تومان می شود؛ در صورتی که عدد دریافتی ما از مشترک نزدیک 5 میلیون تومان است.

امینی اظهار کرد: این دو رقم قابل قیاس نیستند و این مسئله مناقشه برانگیز است. امیدوارم برای این چالش فکری کنیم و دراین کنفرانس به این مسئله بپردازیم. در پروژه مسکن ملی نیز همین مشکل را داریم و باید برای این بخش زیرساخت هم فکری کنیم.

وی گفت: ما در حوزه مسکن عادی در شهر و استان، چالش اساسی در حوزه انرژی داریم و با توجه به کاهش بارش ها و سطح سفره های آبی زیرزمینی باید به فکر سرانه 230 لیتر آب مصرفی برای هر فرد باشیم. این موضوع را باید در انشعابات داخلی منازل در نظر بگیریم.

سرتیپ دوم میر فرامرز حسینی، معاون مهندسی نیروی زمینی ارتش جمهوری اسلامی ایران نیز گفت: باید تحلیل درستی از وضعیت مسکن در 10 سال آتی داشته باشیم و نیازسنجی کنیم. تشکیل صندوق مسکن ضرورت است تا از ذخایر کشور برای این حوزه منابع پایداری فراهم کرد و آمادگی داریم از تجارب نیروهای مسلح استفاده کنیم.

وی با اشاره به مشکلات ساخت مسکن در ارتش اظهار کرد: یکی از مسائل این بخش بانک ها است. لطف کردند سود بانکی را از 23 درصد به 18 درصد رساندند و با همین شرایط یک کارمند نیرو باید 50 درصد از حقوق خود را قسط بدهد. توقع داریم دولت حمایت های لازم را برای ما به وجود آورد.

داوود فوادیان، مدیرعامل شرکت جهاد خانه سازی رزمندگان اسلام نیز گفت: بحث تهاتر را مدت ها است که در دستور کار داریم. 34 هزار واحد را در دست اجرا داریم و 90 درصد از اراضی مجموعه خود را در دست ساخت گرفتیم.

وی ادامه داد: املاک در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن، دولتی است و نمی توان ملکی را رایگان در اختیار گرفت. ما براساس مجوزات و رقم کارشناسی، اقدامات لازم را انجام می دهیم، باید سهم شهرداری و بخش های دیگر را بدهیم و در نهایت رقم نهایی بالاتر درمی آید.

فوادیان توضیح داد: چند پروژه داریم که دولت قسط اول را داده و دیگر منابع تأمین نشده است. تهاتر هم روال خاص خود را دارد. بخشی از اراضی به جهاد ارتباط دارد، اراضی دولتی هم باید آزادسازی شود و این مسائل با صحبت کردن حل نمی شود.

محمد جواد اسماعیلی، مدیرعامل توسعه گران عمران ستاد گفت: اگر هر نهادی کار خود را انجام دهد مشکلات مسکن حل می شود. قیمت ساختمان سازی مشخص است و هر کسی که تجربه ساختمان سازی دارد می تواند به شما عدد بگوید اما وزارت راه 2 سال است که این قیمت را اعلام نکرده است.

وی ادامه داد: ما 100 هزار واحد تفاهم نامه با وزارت راه داریم اما اکنون 32 هزار واحد را در دستور کار داریم و باید به ایراد کار بپردازیم. یک واحد مسکونی حدوداً یک میلیارد هزینه دارد و با 20 هزار میلیارد می توان 20 هزار واحد را پوشش داد.

پیام باقری، نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران نیز گفت: خانه دار شدن 20 هزار خانوار یا تهاتر 20 هزار میلیارد تومان سرمایه اتفاق مهمی است و امروز در هزینه خانوار، مسکن یک رقم تعیین کننده است. مسکن در همه جای دنیا موتور پیشران توسعه است.

وی ادامه داد: مسکن سازی یک اقدام ملی است و نباید گردن دولت انداخت و همه باید در انجام این اقدام ملی قدم برداریم. در بخش تقاضا و عرضه حوزه مسکن مشکلی نداریم و بخش خصوصی توانمندی قابل توجهی در ساخت مسکن دارد. اولین نکته این است که باید همرسانی داشته باشیم و با مسکن اقتصادی کشش تقاضا ایجاد کنیم.

باقری تاکید کرد: پیشنهاد می کنم در مدل های مالی مسکن بازنگری داشته باشیم. باید به طرح هایی برسیم که توجیه اقتصادی داشته باشد. بازگشت سرمایه برای سرمایه گذار مهم است و باید این مهم مدنظر قرار گیرد.

وی اظهار کرد: مولدسازی، استفاده از زیرساخت های بازار سرمایه برای بخش مسکن در این همایش باید مورد ارزیابی قرار گیرد و از بهینه سازی مصرف انرژی و زیرساخت ها نیز غافل نشویم.

مهرداد اشتری، نایب رئیس جامعه مهندسان مشاور نیز گفت: قانون جهش مسکن دو سال پیش ابلاغ شد که باید آن را پایش کنیم. مشارکت بخش خصوصی در این قانون دیده شده و باید به مفهوم مشارکت درنظر گرفته شود و رابطه دو شریک با پیمانکاری فرق می کند.

وی ادامه داد: همه امور مسکن به یک فرد حقیقی سپرده شده که در جامعه مهندسین مشاور هم نیست. شورای هماهنگی تشکل های مهندسی صنفی کشور که شامل 18 صنف می شود، اتاق های بازرگانی و شورای هماهنگی و اصناف مرتبط می توانند در این بخش مشارکت کنند.

اشتری تصریح کرد: در دهه 80 مرکز تحقیقات کار خوبی انجام داد و مسئله صنعتی سازی مورد توجه قرار گرفت. تشکل های شورای هماهنگی باید به این بخش توجه بیشتری کنند.

وی افزود: از سال 98 لایحه مشارکت عمومی و خصوصی به مجلس آمده و به قانون تبدیل نشده است. ما قانون مشارکت عمومی و خصوصی نداریم و درخواست داریم این لایحه به قانون تبدیل شود.

آرش نجفی، رئیس انجمن بهینه سازی مصرف انرژی کشور نیز اظهار کرد: ساخت شهر و مسکن از موشک سازی سخت تر است زیرا کنترل و مدیریت می خواهد. ما به کارگروه مالی مشخصی نیازمندیم که مسائل مسکن را بررسی کند. نباید درگیر ارقام در تولید مسکن شویم. هرچه مسکن ساخته شود، اتفاق خوبی است و نباید درگیر اعداد شویم.

وی یادآور شد: به عنوان کسی که 37 سال کار مالی مسکن کردم، تهاتر به تنهایی جواب نمی دهد و باید مدل های مختلف مالی را مدنظر قرار دهیم. فروش متری هم باید باز بررسی کنیم و فرمول این اتفاق را سخت نکنیم.

نجفی تاکید کرد: باید به دنبال احداث مسکن مدرن کوچک باشیم و مدرنیته را در این مسکن ها با فناوری های نوین بیاوریم. این مسکن ها بخشی از موج جامعه را حل می کند.

وی توضیح داد: افزایش عمر مفید ساختمان را باید به 100 سال برسانیم. از محل ماده 12 بهره گیری کنیم و بافت فرسوده کشور را فراموش نکنیم؛ چرا که این بافت بهترین فرصت برای تسویه حساب با سازندگان مسکن است.

جعفر قرائتی، دبیر کنفرانس نیز اظهار کرد: ما نیازمند طرح جامع هستیم و باید به آن فکر کنیم. همه دغدغه داریم و اگر همین در ساختمان های در دست احداث کنونی، بهره وری بیشتری داشته باشیم می توان مدیریت هزینه کرد.