گره کور «ثبت رسمی معاملات پیش فروش ساختمان» در صورت بی اعتبار شدن اسناد عادی

مطابق قانون پیش فروش ساختمان (مصوبه 1389)، امکان ثبت رسمی معاملات پیش فروش ساختمان پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی وجود ندارد.

علاوه بر این، فرایند پیچیده پیش فروش رسمی و مشکلاتی نظیر عدم امکان استعلام نقل و انتقال واحد های ساختمانی در حال ساخت در سامانه ثبت املاک، باعث عدم استقبال متعاملین قراردادهای پیش فروش ساختمان از ثبت رسمی معاملاتشان شده است. به طوری که به گفته رئیس کمیسون اصل 90 مجلس، از هر 100 هزار پیش فروش سالیانه ساختمان، تنها 1800 مورد ثبت رسمی می شود!

اما ریشه این عدم استقبال را در کجا باید جست و جو کرد؟ راهکار رفع آن چیست؟

در این گزارش به بررسی این موضوع پرداخته ایم.

پیش فروش ساختمان چیست؟

قرارداد پیش فروش ساختمان، قراردادی است که طی آن یک واحد ساختمانی پیش از آماده شدن یا حتی پیش از احداث برای فروش عرضه می شود. به موجب این قرارداد، فروشنده متعهد می شود که آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و مفاد قرارداد ساخته و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در مقابل دریافت مبلغ قرارداد (به صورت نقدی یا اقساطی)، آن واحد را به خریدار تحویل دهد و واحد ساختمانی مذکور، با هر نوع کاربری، از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت پیش خریدار درآید.

با عنایت به مشکلاتی که اعتبار قولنامه ها و ثبت غیررسمی معاملات برای مردم به وجود آورده بود، قانون گذار طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را پیشنهاد داد که بخشی از آن مربوط به معاملات پیش فروش بود.

با توجه به اختلافات مجلس و شورای نگهبان بر سر این طرح، هم اکنون تصمیم گیری درباره این طرح در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است.

"سامانه ثبت الکترونیک اسناد" راهکاری برای ثبت رسمی معاملات پیش فروش

راه حلی که در این طرح برای حل معضل عدم ثبت رسمی معاملات پیش فروش در نظر گرفته شده، این است که متعاملین این قراردادها در سامانه ای تحت عنوان "سامانه ثبت الکترونیک اسناد" این امکان را داشته باشند که در لحظه، قراردادها و معاملات خود را ثبت کنند تا دیگر احتیاجی به تنظیم غیررسمی این معاملات نباشد و پس از آن متعاملین باید در مهلت توافق شده برای ثبت نهایی قراردادهای خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

تأکید می شود که ثبت غیررسمی معاملات پیش فروش، مخاطرات و مشکلات متعددی را به همراه دارد. مشکلاتی نظیر تعارضات مالکیتی، اخذ وام های کلان توسط سازنده در ازای قرار دادن سند در رهن بانک و امکان توقف پروژه به واسطه عدم تسویه این وام ها، بروز کلاهبرداری های متعدد در امر پیش فروش، رهاسازی پروژه توسط انبوه سازان به دلیل زیان های مالی، افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، تأخیر در تنظیم و انتقال سند تفکیکی واحد ساختمانی از طرف پیش فروشنده، عدم پرداخت اقساط بهای مسکن توسط خریداران، عدم تعهد سازنده در به کاربردن مصالح با کیفیت، عدم اخذ پایانکار ساختمانی و مسائل متعددی از این دست که در صورت ثبت رسمی این نوع معاملات، کاهش چشمگیری پیدا می کنند.

چرا قراردادهای پیش فروش ساختمان ثبت رسمی نمی شود؟

اما نکته اصلی اینجاست که علی رغم تمام مشکلات و ریسک هایی که ثبت غیررسمی معاملات پیش فروش به همراه دارد، متعاملین این قراردادها، همچنان از ثبت رسمی این معاملات طفره می روند، علت این امر چیست؟!

به طور کلی، در بررسی علل این عدم استقبال، دو مسأله را می توان مدنظر قرار داد. مسئله اول این است که دفاتر اسناد رسمی به دلایلی نظیر پیچیدگی معاملات پیش فروش، تمایلی به تنظیم این نوع معاملات از خود نشان نمی دهند.

مسئله دوم این است که با توجه به موانع قانون پیش فروش ساختمان که در سال 89 به تصویب رسیده است، تا پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی برای ملک، امکان ثبت رسمی این معاملات وجود ندارد و این امر و پاره دیگری از موانع، منجر به این شده که معامله کنندگان قراردادهای پیش فروش، تمایلی به ثبت رسمی معاملات خود نشان ندهند.

فقط 1800 ثبت رسمی از 100 هزار پیش فروش ساختمان!

نکته دیگری که باید مد نظر قرار داده شود، این است که به گفته رئیس کمیسیون اصل 90 مجلس، در حال حاضر از حدود 100 هزار پیش فروش سالانه در کشور، تنها 1800 مورد در کشور ثبت رسمی شده است.

بنابراین در صورت بی اعتبار کردن معاملات غیررسمی، پیش خریداران دچار بلاتکلیفی شده و این امر، هم راه معاملات عادی را بر سرمایه گذاران و مصرف کنندگان این بازار می بندد و هم امکان ثبت رسمی را از آنان سلب می کند.

با این حساب، می توان اینگونه نتیجه گیری کرد که حتی اگر انجام غیررسمی معاملات پیش فروش از نظر قانونی بی اعتبار شوند، تا مشکلات و موانع ثبت رسمی این معاملات برطرف نشوند و ثبت رسمی این معاملات تسهیل نشود، عملاً معضل اسناد عادی برای این نوع از قراردادها حل نخواهد شد و پس از مدتی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مورد این قراردادها شکست خواهد خورد و این امر، نتیجه ای نیست که قانون گذار مدنظر داشته است.