تامین زمین اولویت دارترین اقدام برای ساماندهی بازار مسکن است

مصطفی سعادت طلب، عضو هیئت علمی دانشگاه قم با تاکید بر مورد تهدید قرار گرفتن فضای زیست پذیری و امنیت شهری در بافت فرسوده با اعطای تراکم مازاد، اظهار داشت: بالابردن تراکم، ازبین بردن بخشی از کیفیت های شهری است. البته احتمالا هدف آقایان از اعطا تراکم مازاد در این مناطق، در نظرگرفتن توجیه و یا مشوقی برای مالکان فرسوده بوده اما با توجه به اینکه بافت های فرسوده از زیرساخت های کافی و متناسب با نیاز برخوردار نیستند و اساسا زیرساخت های موجود نمی تواند تراکم فعلی این مناطق و آنچه در طرح تفضیلی آمده را هم پوشش بدهد چه برسد به بارگذاری های تراکمی جدید. وقتی ما تراکم را بیشتر از آنچه تا به حال بارگذاری شده و بیشتر از آنچه در طرح تفضیلی امده قرار می دهیم طبیعتا مشکلات و مسائل بافت ها بیشتر خواهد شد.

سعادت طلب با اشاره به رابطه افزایش تراکم با گرانتر شدن شهرهای کشور گفت: هنگامی که زمین امکان بیشتری برای ساخت داشته باشد قیمت زمین نیز بالاتر می رود. درست است که این مساله اجازه می دهد شما بیشتر بسازید ولی زمینتان هم گرانتر خواهد شد. لذا با بارگذاری تراکم شما تامین مسکن را پوشش می دهید ولی جامعه هدفی که منظور شما کمک به آن است کمتر محقق شده و بیشتر منفعت به دست دیگر افراد می رسد. تراکم سازی شاید در کوتاه مدت کارکرد کمی داشته باشد اما در بلند مدت یقینا کیفیت را زیر سوال برده و بازدهی مورد نظر را نخواهد داشت.

این کارشناس حوزه مسکن، ادامه داد: وقتی دولت بافت فرسوده را در سبد تامین مسکن قرار می دهد، راه حل را اشتباه انتخاب کرده است. به عبارتی وقتی تامین مسکن مورد نیاز به بافت فرسوده اتصال پیدا می کند عملا وارد حل و فصل کردن مسائل بسیار پیچیده و سخت می شود. این کار بسیار غلطی بوده به دلیل اینکه، با مسائلی نظیر: حقوقی، اجتماعی، فرهنگی، زیرساخت و ... مواجه خواهد شد. هرچند اصلاح بافت فرسوده الزامی است اما راه آن این نیست که با بافت فرسوده نیاز مسکن رفع شود، بلکه باید کیفیت در این بافت ها مورد توجه و تاکید قرار گیرد.

راه اصلی دولت برای برون رفت از این شرایط رها کردن ریل های قدیمی است

سعادت طلب در خصوص راه برون رفت گفت: راه اصلی دولت برای برون رفت از این شرایط این است که آن ریل ها و محدودیت های قدیمی و کهنه محدوده شهری را کنار بگذارد. این زمینی که هدیه خداوند است به انسان و ما بدون هیچ دلیلی با ایجاد محدودیت شهری از استفاده آن جلوگیری می کنیم.

وی ادامه داد: دولت باید این مساله را اصلاح کند و زمین متناسب با نیاز جامعه آزاد شود، که البته این آزاد سازی باید با مدیریت صورت گیرد. مردم نیز وقتی مشاهده کنند، زمین به عنوان اصلی ترین و مهم ترین قلم تامین، تامین شده, انگیزه لازم برای فرآیند ساخت مسکن راهم پیدا می کنند. بنابراین مهم ترین اقدام و اولویت دارترین آن برای دولت آزاد سازی زمین خارج از محدوده شهر و الحاق آن به بافت شهری بوده تا با استفاده بهتر از این زمین ها مساله تامین مسکن حل شود.

وی با رد کردن انتقادات وارده بر توسعه افقی، که این شیوه را در تعارض با منافع محیط زیستی می دانستند، افزود: توسعه افقی است که به محیط زیست توجه می کند. توسعه عمودی، متضاد با محیط زیست بوده و مغایرت با منافع محیط زیست دارد. اگر بخواهیم محیط زیست را حفظ کنیم، باید آن را به صورت افقی توسعه دهیم. وقتی شهر به صورت افقی توسعه می یابد، پوشش در سطح زمین کمتر ایجاد می شود و وقتی این پوشش کمتر باشد، مسائل زیست محیطی نظیر نفوذ پذیری و ارتباط با طبیعت و توسعه فضای سبز و بازچرخانی آب، انرژی خورشیدی و ... حفظ خواهند شد.

در توسعه افقی مسائل زیست محیطی حل می شود

سعادت طلب با اشاره به مزایای کلی توسعه افقی گفت: اساسا با توسعه افقی شهر، مسائلی از جنس اجتماعی، فرهنگی، کیفیت زیست محیطی و... حل می شود.

وی افزود: در توسعه عمودی یکی دو ارگان استفاده قابل قبولی از منافع این رویکرد می برند. یکی شهرداری ها و یکی نظام مهندسی هستند. چراکه درآمد این ارگان ها با عمودی سازی بیشتر خواهد شد.

این استاد دانشگاه گفت: البته به علت عدم وجود درآمد پایدار برای شهرداری ها، این ارگان برای تامین هزینه های خود سوق به شهر فروشی داده می شود، که اگر دولت فکری برای درآمد پاک و پایدار شهرداری منظور کرده و شهرداری را از شهر فروشی دور کند، مسلما این مساله نیز حل خواهد شد. وقتی راهی برای درآمد پاک و پایدار برای شهرداری نباشد طبیعتا به دنبال فروش شهر برای تامین نیازهای خود است و مسلما دوست دارد شهر کوچک و گران باشد.

اخیرا معاون وزیر راه و شهر سازی در اظهار نظری احیای بافت فرسوده را راهی جایگزین برای تامین کمبود مسکن در کلانشهرها اعلام کرده است. طبق این رویکرد تراکم مازاد به بافت های فرسوده تعلق می گیرد. مالکان می توانند بدون پرداخت هزینه ای در عوض نوسازی خانه هایشان از امتیاز تراکم تشویقی برخوردار شوند.