پیشنهاد اعتبارزدایی تدریجی از معاملات قولنامه ای و غیر رسمی

معاملات غیر رسمی با اتکا به اسناد عادی که به قولنامه مشهور است، از مهمترین نقاط ضعف ساختار حکمرانی کشور به حساب می آید، جایی که هرگونه سیاست گذاری در فضای اقتصاد کشور به واسطه اعتبار اسناد عادی و قولنامه می تواند بی اثر شود.

برای مثال فرض کنید، حاکمیت قصد دارد، از طریق شناسایی صاحبان مسکن در کشور نسبت به ساماندهی این بازار اقدام کند، در چنین شرایطی وجود قولنامه و ثبت معاملات غیر رسمی مانعی در برابر شکل گیری چنین ساختاری تلقی می شود. از سوی دیگر، اسناد عادی یکی از دامنه دارترین زمینه فساد ها در کشور یعنی زمین خواری را مهیا می کند که ضربه بزرگی به بخش مولد اقتصاد می زند.

در همین ارتباط، رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار با مسئولان قوه قضاییه کشور معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: باید از این گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

به نظر می رسد، علاوه بر حل اساسی مشکل زمین خواری و سایر فسادها از این جنس با استفاده از بی اعتبار کردن اسناد عادی، مبارزه با همه اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به کسب درآمد از راه های غیرقانونی می کنند، نیز باید در دستور کار نهادهای نظارتی قرار گیرد تا شاهد ریشه کن شدن این پدیده در سطح کشور باشیم.

به منظور بررسی بیشتر این مسئله به سراغ امید یوسفی، کارشناس حقوقی رفتیم و در این باره با وی به گفت وگو نشستیم.

چند ایراد به طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی در مجلس شورای اسلامی

رهبر معظم انقلاب در هفته قوه قضاییه و در دیداری که جمعی از مسئولان، مدیران و کارکنان دستگاه قضا با ایشان داشتند، در نکته ای مهم، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاء های بزرگ فساد خواندند، نظر شما در ارتباط با نقش معاملات غیر رسمی در جلوگیری از فساد چیست؟

یوسفی: ساده ترین روش برای جلوگیری فساد و سوءاستفاده سوداگران از اعتبار اسناد عادی، تصویب طرح ارائه شده و استفاده از خدمات دولت الکترونیک و تعریف سامانه ای آنلاین و شفاف است که افراد بتوانند بعد از هر معامله ای در اسرع وقت آن را در سامانه موردنظر به ثبت برسانند، اما نباید از این امر غافل شد وظیفه نمایندگان مجلس بررسی دقیق و همه جانبه طرح پیشنهادی و لزوم ارائه طرح جامع با قابلیت اجرا است و نباید نمایندگان در انجام این امر غافل شوند، بلکه با توجه به منویات مقام معظم له و حمایت قاطع و شجاعانه ایشان، مسئولیت نمایندگان چند برابر شده، اما ضروری است در تدقیق در این طرح و بررسی های کارشناسانه و تخصصی تر اهتمام لازم را به عمل آوردند.

باید کارگروه یا کمیته های تخصصی با حضور سران سه قوای کشور و صاحب نظران و حقوقدانان برجسته تشکیل و ایرادات فاحش حقوقی که در برخی از مواد قانونی طرح پیشنهادی مجلس به شورای نگهبان وجود داشته و برخی از مشکلات اجرایی که به دلیل عدم وجود زیر ساخت های لازم موجود است، بررسی و بازنگری شود.

به نظر شما چه ایراداتی به طرح پیشنهادی مجلس شورای اسلامی در این حوزه وجود دارد؟

یوسفی: صرف اعلام جرم انگاری تنظیم معاملات با سند عادی و عدم تناسب مجازات قانونی یا عدم تصریح ضمانت اجرایی مناسب در بیشتر مواد قانونی پیشنهادی در این طرح دیده می شود، همچنین ایرادات اساسی وارده بر قانون تعیین تکلیف اراضی و لزوم اصلاح یا بازنگری در قانون مزبور و سایر قوانینی که در تضاد با این قانون هستند، در راستای تحقق سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول از دیگر مواردی است که باید در آن بازنگری کرد. از سوی دیگر رفع ابهام و اجمال در برخی از مواد قانونی جهت جلوگیری از تفاسیر متفاوت و مختلف و عدم توجه لازم به تسهیل در اخذ پیش نیاز یعنی سند رسمی در مورد اموال غیرمنقول که یکی از ضعف های اصلی طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی است.

ایرادات قضایی طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی را با مشکل مواجه می کند

متاسفانه زیر ساخت این امر در کشور موجود نیست؟

یوسفی: در واقع ما قوانینی داریم که در تناقض با این طرح هستند، صرف تسهیل ثبت رسمی و رفع موانع آن برای تحقق هدف مصوبه و اجرای سیاست های کلی نظام مبنی بر استحکام مالکیت و پیشگیری از جرم کفایت نمی کند، زیرا به دلیل آشفتگی و اختلافات فراوان ملکی که ناشی از معاملات عادی در حوزه املاک و اراضی است، تسهیل در ثبت رسمی بدون تعیین تکلیف معاملات عادی ماقبل و مابعد ، اصل آسیب ها و ایرادها را مرتفع نمی کند و حتی اعطای سند مالکیت به اراضی و املاک مانع از ابطال بعدی آنها توسط اسناد عادی مقدم نخواهد بود.

این موضوعی که بیان کردید، برای بنده خود جا نیفتاد، ممکن است، این مسئله را توضیح دهید؟

یوسفی: بله تصور کنید، عدم توجه لازم به اراضی خرد شده زراعی فاقد سند رسمی که متصرفان آن ها به دلیل تعدد مدعی یا عدم اجرای صحیح و کامل قوانین موقتی همچون کشت موقت و اصلاحات ارضی و عدم امکان تعیین و تکلیف در برخی از این مسائل به دلیل پیامدهای اجتماعی امنیتی و کثرت شاکی ، سبب اختلافات عدیده بین عمده مالکان و خرده زارعان و وراث آن ها شده و امکان اثبات مالکیت را به چالش اساسی کشیده، چه برسد به صدور سند رسمی؛ لذا حل این مشکل صرفاً از طریق محکمه، علاوه بر افزایش تعداد پرونده های قضایی ممکن است چالش ها و آسیب های اجتماعی خاص خود را داشته باشد. همچنین برای خریداران سابق اراضی اشاره شده علی الخصوص کسانی که علم و آگاهی لازم را نداشته و نیز دارای حسن نیت بوده اند موجب خسارات جبران ناپذیری شود.

3 میلیون زمین کشاورزی و 1 میلیون مسکن شهری سند رسمی ندارد

ابطال معاملات عادی در این طرح آیا اقدام صحیحی است یا خیر؟

یوسفی: این طرح باوجود هدف ارزشمند خود، در صدد است که وفق ماده 1 همه معاملات عادی پس از تصویب قانون را باطل کند درحالی که به این موضوع توجه عمیق ندارد که از حدود 4 میلیون زمین کشاورزی بیش از 3 میلیون زمین سند رسمی ندارند و از حدود 2 میلیون خانه های حاشیه شهر بیش از 1 میلیون فاقد سند رسمی هستند و بیش از 70 درصد خانه های روستایی نیز فاقد سند رسمی هستند و طی برآورد تخمینی از آمارهای فقط این سه مورد، بیش از 6 میلیون سند عادی وجود دارد و مردم ناچاراً از طریق معاملات عادی اقدام به خرید و فروش این املاک می کنند، حتی به فرض تسریع در اخذ سند رسمی وقتی پدیده ای اینقدر رایج است، تصورش هم محال است که بشود بعد از راه اندازی سامانه همه معاملات عادی را به یکباره باطل کردو بهتر است، رویه حذف تدریجی این معاملات در طرح ارائه شده بیشتر مورد توجه قرار گیرد.

مدافعان طرح معتقد هستند، تهدید مردم به ابطال در راستای ایجاد ضمانت اجرایی برای طرح است.

یوسفی: صرف تهدید مردم به ابطال معاملات، نمی تواند مردم را ترغیب به دریافت سند رسمی و به تبع آن انجام معامله رسمی کند. به عنوان مثال، در اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی، با وجود تمامی تنبیهات اعلامی اعم از قطع یارانه و وضع مالیات های سنگین، پس از اتمام مهلت تعیین شده در قانون، تنها حدود 20 درصد خانوارها، در سامانه املاک و اسکان ثبت نام کردند.

مثال دیگری در خصوص موانع ثبتی که به نظرم متبادر و مانع از اخذ سند رسمی برای برخی از افراد می شود، می توان به مالکان مجتمع های مسکونی و آپارتمانی قدیمی اشاره کرد که در شرایطی که با عدم همکاری یک یا تعدادی از واحدها مواجه شوند دیگر نمی توانند پایان کار بگیرند وعملاً بدون پایان کار امکان تنظیم سند رسمی متصور نیست.

در نتیجه ناچاراً نیاز به طرح دعوی دارند که این امر علاوه بر تحمیل هزینه اضافی و اطاله زمان ، سبب کثرت پرونده در مرجع قضایی می شود.

مثال دیگری در خصوص اعطای فرصت 2 سال جهت ثبت ادعا در سامانه ای که راه اندازی نشده و اثبات مالکیت مال غیر منقول در مراجع قضایی در خصوص برخی از اراضی که اکنون ارزش ریالی بالایی دارند به خصوص در استان های شمالی کشور سبب هجوم عده ای زیادی از سود جویان به سامانه می شود و به دلیل کثرت معارض و مدعی علاوه بر افزایش ورودی دعاوی حقوقی و کیفری سبب اطاله زمان در رسیدگی به پرونده های اداری تقاضای سند خواهد شد. هر چند ضمانت اجرایی برای اشخاص مذکور پیش بینی شده ولی این ضمانت اجرایی به نظرم کافی نیست.

طرح مجلس باید به کاهش کلاهبرداری ختم شود

یکی از بندهایی از طرح که زمینه کلاهبرداری ها را در آینده ایجاد می کند، صرف ادعای تصرف یا مالکیت شخص در سامانه سبب می شود حقوق متصوره ای برای مدعی فراهم سازد. نظر شما در ارتباط با این نقد به قانون چیست؟

یوسفی: این امر ممکن است، بستر زیان فاحش را فراهم کند و موجب تضییع حقوق مالکان واقعی و سبب تزلزل اسناد رسمی کنونی از طریق اسناد واهی معارض بارگذاری شده در سامانه می شود. ماده 6 قانون مذکور تصریح کرده سکوت دستگاه اجرایی در نقل و انتقال امول غیر منقول در بازه زمانی یک ساله به منزله رضایت است و در صورت عدم پاسخ دستگاه مربوطه طی بازه زمانی مشخص ، شخص می تواند اقدام به تنظیم سند رسمی کند که این امر بیم ایجاد تبانی و احتمال فساد را افزایش می دهد چه بسا بهتر بود علاوه بر ضمانت اجرایی انفصال موقت برای مدیر یا کارمند مستنکف ضمانت های اجرایی دیگری همچون جبران خسارت، جزای نقدی و حبس و مواردی از این دست را پیش بینی کرد.

عدم اجرای طرح کاداستر اراضی ملی و کشاورزی از دیگر ایرادها برای اجرای این طرح است، شما این مسئله را ایراد می دانید؟

یوسفی: هرچند که مسئولان مربوطه در وزارت جهاد کشاورزی امیدوارند که طرح کاداستر تا پایان امسال به طور کامل در کشور اجرا و خاتمه پیدا کند اما به نظر امروز با توجه به نیاز روزافزون کشور و حاکمیت به ارائه خدمات الکترونیک، اگر بتوانیم در حوزه قضائی نیز هوش مصنوعی و فناوری نوین را به کمک دستگاه قضا بیاوریم و به نوعی پیگیر تحقق حکمرانی قضائی هوشمند باشیم در همه حوزه های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می توانیم اثرات مطلوب و مثبت آن را مشاهده کنیم.

ریشه پولشویی در ایران اسناد عادی است

به نظر شما چه اقداماتی می تواند زمینه تحقق رفع مسئله اسناد عادی را میسر کند؟

یوسفی: این طرح یکی از لازمه های تحقق امر است زیرا که افرادی که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می کند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته و یا پس از تغییر کاربری و ایجاد ابنیه یا غرس اشجار، اقدام به نقل وانتقال آنها به غیر کند. علاوه بر این با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین خوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است.

طبق اظهارنظر قائم مقام وقت وزیر راه و شهرسازی، در سال 95، حدود 328 هزار هکتار از اراضی ملی به ارزش 97 هزار میلیارد تومان که به تصرف زمین خواران درآمده بود، رفع تصرف شد که این رقم معادل 2.5 برابر مساحت کشورهای قطر و بحرین روی هم است.

همچنین معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتا فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است. حالا بماند که چند هزار پرونده کلاهبرداری و فسادهای دیگر ناشی از اعتبار اسناد عادی می باشد و یکی از علل پول شویی در جامعه اسناد عادی است.

افرادی هستند که میلیارد ها تومان از راه نامشروع مانند قاچاق مواد مخدر، قاچاق کالا و ارز به دست آورده اند. این افراد برای اینکه این پول ها را وارد چرخه اقتصادی کنند. املاکی را با اسناد عادی خریداری کرده و چند دست این ها را خریدوفروش می کنند و درنهایت هم آن پول را وارد چرخه اقتصادی می کنند.

بنابراین با توجه به مزیت های فراوانی که این طرح دارد بهتر است، توسط کارگروه های تخصصی بیشتر مورد بررسی و چالش ها و راه حل های لازم جهت بهتر شدن و اجرایی شدن این طرح ارائه شود در غیر اینصورت و صرفاً با تصویب طرح بدون توجه به امکان اجرایی شدن آن ممکن است مانند برخی از قوانین تصویبی جاری این طرح در مرحله ی اجرا با استقبال مردم روبه رو نشود یا به دلایل زیر ساختی و ابهامات و ایرادات قانونی با شکست مواجه شود یا خود عامل ایجاد اختلاف و طرح دعاوی متعدد و سبب تفاسیر مختلف قضایی و اجرایی شود و منجر به نتیجه عکس دهد که این موضوع نوعاً سبب لطمه به حقوق عامه می شود زیرا هدف اصلی تاکید بر غیر اصولی بودن و اشتباه بودن معامله با اسناد عادی بوده و ضرورت حذف این امر فسادزا و ایجاد رویه واحد با تدوین قانون جامعی که قابلیت اجرا دارد.