گره کور وعده 4 میلیونی ساخت مسکن کجاست؟

ماجرای نهضت ملی مسکن و راه حل های دولت دقیقاً مصداق در جازدن در حل مساله است. وقتی تعریف و تصور از مسأله ای اشتباه باشد، هدف گذاری و روش حل آن و نهایتاً نتیجه آن هم اشتباه خواهد بود. عملکرد ضعیف نهضت ملی مسکن بعد از دو سال، واکنش های مختلف وشتابزده ای را در میان دولتمردان برانگیخت. از زیر میز زدن سخنگوی دولت که صحت هدف گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن را زیر سوال برد، تا تغییر در مدل اجرایی سازی این طرح.

مشارکت انبوه سازان و حمایت مالی صندوق ملی مسکن، دو تغییر جدید در نهضت ملی

دولت در آخرین تلاش هایش دستور العملی به عنوان «دستورالعمل ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن با روش تأمین منابع مالی نقدی و غیرنقدی» را ابلاغ کرده است. طبق این دستورالعمل، در ساختار کلی اجرای این طرح علاوه بر دولت، شبکه بانکی، سازنده و مردم، دو بازیگر دیگر نیز معرفی شدند: انبوه سازان در قامت شرکا دولت نه صرفاً پیمانکار و صندوق ملی مسکن به عنوان نهاد مالی پشتیبانی طرح.

با توجه به این ابلاغیه، به نظر می رسد تصور دولت از موانع اجرایی شدن نهضت ملی مسکن، عدم تناسب میان توان مالی دهک های پایین جامعه با شرایط اقتصادی این طرح است. بر اساس همین تصور و طبق ابلاغیه جدید دو تغییر مهم در فرآیند ساخت مسکن چهار میلیونی اتفاق می افتاد، اول آنکه صندوق ملی مسکن بر اساس این دستورالعمل، قرار است، به عنوان نهاد مالی پشتیبان، وارد عمل شده و هر جا متقاضیان از تأمین به موقع سهم آورده ناتوان شوند، با تأمین مالی منابع مورد نیاز، از تأخیر در تکمیل و تحویل واحدها جلوگیری کند.

تغییر بعدی مرتبط با انبوه سازان است که قرار است به عنوان شریک دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال نقش ایفا کرده و در قالب مدل مشارکت 70 به 30 مسؤولیت تأمین هزینه ای معادل 30 درصد از ارزش کل پروژه را بر عهده خواهند گرفت. در مقابل 30 درصد از واحدهای احداث شده به عنوان سهم انبوه سازان از فرآیند مشارکت، تعیین شده است. 70 درصد واحدها نیز به عنوان سهم دولت از این مشارکت به متقاضیان این واحدها تحویل داده می شود.

تکرار نکردن اشتباهات مسکن مهر

با لحاظ دو شرطی که در این ابلاغیه آمده است، چالشی که در مسکن مهر مطرح بوده از بین می رود. بر اساس این دستورالعمل، هزینه زمین با انبوه ساز و در تعیین سهم وی از پروسه مشارکت به قیمت روز محاسبه می شود. انبوه ساز همچنین این امکان را دارد که بعد از رسیدن واحدها به پیشرفت فیزیکی 40 درصدی آنها را از طریق پیش فروش به بازار با قیمت روز عرضه کند یا در انتهای پروژه، واحدها را با قیمت روز به بازار عرضه کند و به فروش برساند. سیاستگذار به دنبال آن است که پیشرفت پروژه را صرفاً به آورده متقاضیان گره نزند تا در صورت نیاوردن یکی از متقاضیان کل پروژه متوقف نشود. از طرف دیگر مشروط کردن، مجوز پیش فروش واحدها و قیمت محاسبه شده زمین برای انبوه سازان به بعد از پیشرفت 40 درصدی پروژه و اتمام ساخت، ضمانتی برای سرعت بخشیدن به فرآیند ساخت است.

اقدام خوب اما ناکافی

این اقدام دولت گامی رو به جلو در ارتباط با نهضت ملی مسکن به حساب می آید، چرا که سعی دولت در شفاف شدن و دقت بیشتر این طرح است. از یک سو برای اولین بار در رابطه با طرح ملی، هم قیمت تقریبی و نزدیک به واقعیت بازار واحدها و هم متراژ آن ها مشخص شده و از سوی دیگر نقش انبوه سازان و صندوق ملی مسکن با جزئیات بیشتری ترسیم شده که این نشان دهنده دقت بیشتر طراحان در این مرحله از ساخت مسکن میلیونی است. مهمترین ایرادی که در اینجا قابل طرح بوده تقلیل متاقضیان به دهک های پایین جامعه است. در این خصوص سیاستگذار با مسائل مهمی مواجه است.

گسترش حریم شهری به جای راهکارهای موقت

1- درصورت موفقیت طرح نهضت در قالب خانه های انبوه، چند درصد از مشکلات حوزه مسکن حل خواهد شد؟ آن دسته از مسکن مهرهایی که ساخته و به اتمام رسید چقدر توانست مشکلات حوزه مسکن را حل و فصل کند؟ واقع امر آن است که ساخت خانه های انبوه در این شیوه فعلی، در موفق ترین حالت آن فقط می تواند به عنوان یک مسکن موقت عمل کند و بعد از مدتی خود تبدیل به یک معضل اجتماعی فرهنگی می شود. فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اشتباه بودن این استراتژی دولت ها که مبتنی است بر اعطا زمین رایگان، درباره طرح های حمایتی حوزه مسکن گفت: «با توجه به سیاست های فعلی که به دنبال اعطا زمین های ارزان قیمت به صورت 99 ساله به مردم است، طرح نهضت ملی مسکن نیز منجر به تأمین مسکن متناسب با نیاز نخواهد شد.

از آنجا که همه دولت ها، ابتدایی ترین استراتژی شان در حوزه مسکن، ساخت مسکن در استطاعت است نه متناسب با نیاز، لذا این مشکل همچنان پایدار خواهد بود. این ایده که دولت به دنبال در اختیار قرار دادن زمین رایگان برای مردم باشد، باعث استفاده از زمین های نامرغوب است که منجر به سکونت پایدار نخواهد شد.

پافشاری اشتباه سیاستگذاران بر عرضه 99 ساله زمین باعث می شود منابع دولت و مردم هدر برود و سود اصلی را هم دلالان خواهند برد، همانطور که الان مسکن مهر به دست دلالان است.

راه اصلی باز شدن حریم شهری است، افزایش حریم شهر و محدوده خدماتی شهر و فروختن زمین به مردم مبتنی بر ارزشی که دارد، باعث می شود هم زمین مرغوب به مردم داده شود و هم ساخت و ساز به صورت باکیفیتی صورت گیرد که نتیجه آن تأمین مسکن دائمی مورد نیاز است.»

تراکم سازی خود عامل ایجاد بحران های فرهنگی

2- اگر از مساله جانمایی نامرغوب زمین که نتیجه ی محتمل سیاست اعطای زمین رایگان است، هم عبور کنیم، تراکم سازی خود بستری است برای ایجاد مشکلات و معضلات جدید.

دکتر عباس جهانبخش، عضو هیئت علمی دانشگاه هنر اصفهان در خصوص معضلات متراکم سازی به ایران گفت: «تجربه ثابت کرده که زندگی در ساختمان های متراکم و سبک زندگی ای که سکونت در ساختمان های بلندمرتبه به ساکنان خود تحمیل می کند، باعث بروز معضلات جمعی و فردی زیادی خواهد شد. تحقیقاتی که در این حوزه انجام شده است نشان می دهد مسکن بلندمرتبه برای اقشار مختلف جامعه، بخصوص کم درآمدها که اتفاقاً در طرح های کلان مسکن سازی عمده جامعه مخاطب طرح ها را تشکیل می دهند، سبب ساز مشکلات عدیده ای برای خانواده ها و جامعه می شود. دربرخی موارد این مشکلات اجتماعی به قدری شدید بودند که در پروژه پروئیت ایگو که نماد معماری Pruitt–Igoe مدرن آمریکا بود، برای از بین بردن این معضلات، تصمیم به از بین بردن تمامی ساختمانها و انتقال ساکنین به مناطق مسکونی دیگر گرفته شد.»

نهایتاً می توان گفت با این دست فرمان دولت برای تأمین مسکن 4میلیونی، در صورت اداوه روند فعلی بازهم مشکلات حوزه مسکن پابرجا خواهد ماند. آنچه از مسئولین انتظار می رود، تصمیم گیری همراه با ملاحظه تمامی جوانب است تا هم سرمایه های اجتماعی و هم اقتصادی کشور از بین نرود.