ناهنجاری شدید بازار مسکن؛ ضرورت نگاه ویژه به ابزارهای مالیاتی

فرشید ایلاتی با تأکید بر این که "ظرفیت تولید مسکن بسیار خوبی در کشور داریم"، اظهار کرد: بخش تولیدی کشور از بازار زمین و مسکن تغذیه می کند، طرف تسهیلات خوبی برای بخش تولید (صنعت) دریافت کرده و می گوید با این نوسانات، عایدی چندانی ندارد، به همین دلیل منابع مالی را وارد بازار مسکن می کند.

وی ادامه داد: بازار مسکن باید یک سود منطقی داشته باشد؛ اما اگر عده ای به دنبال سودهای نامتعارف باشند باید به وسیله مالیات ها از نابسامانی در این بخش جلوگیری به عمل آید.

وی با بیان این که "در زمان حاضر در اقتصاد کشور یک اختلال به وجود آمده است"، افزود: الآن سود تولید با سود بازار زمین و مسکن قابل مقایسه نیست، در این شرایط عده ای به دنبال آن هستند معافیت های مالیاتی بخش زمین و مسکن را افزایش دهند!

وی با یادآوری این که "مالیات بر خانه های خالی الآن به صرفه است"، توضیح داد: امروز می صرفد مالک خانه خودش را خالی نگه دارد. تاکنون برای حدود 66 هزار واحد مسکونی برگه مالیاتی صادر شده است که پیش بینی درآمد مالیاتی از این محل 1400 تا 1500 میلیارد تومان است.

کارشناس اقتصاد مسکن ابراز کرد: این درآمد یعنی پرداخت مالیات هر خانه خالی سالانه کمتر از 23 میلیون تومان است!

ایلاتی اضافه کرد: اگر همین ملک احتکار شود که قانون هم با پرداخت 23 میلیون تومان این اجازه را داده است بعد از چند سال سود بسیار زیادی را نصیب مالک می کند.

وی با تأکید بر این که "در سخت بودن فرآیند شناسایی خانه های خالی و همچنین سامانه املاک مشکلاتی داریم"، اضافه کرد: ما می گوییم نرخ مالیات را 30 درصد ارزش ملک تعیین کنند، یعنی اگر خانه خالی پیدا شد باید مالک 30 درصد ارزش آن را در سال اول و تقریباً 100 درصد ارزش واحد مسکونی را در صورت خالی بودن برای 3 سال به دولت مالیات پرداخت کند.

وی با اشاره به این که این 30 درصد در قانون نیامده است، گفت: اگر شخصی ملکی را خریداری کند و زیر 6 ماه آن را بفروشد باید 100 درصد سود حاصل را بابت مالیات به دولت پرداخت کند، مثلاً امروز یک واحد مسکونی را 100 میلیون خریداری کرده اند و در کمتر از 6 ماه آن را با قیمت 150 میلیون تومان می فروشند، باید 50 میلیون تومان سود به عنوان مالیات به دولت پرداخت شود، یعنی کل مبلغ مابه التفاوت خرید و فروش.

وی با بیان این که بهترین حالت است که اگر ملکی بین 6 ماه تا یک سال پس از خرید فروخته می شود مالیات آن متفاوت محاسبه شود، تصریح کرد: به عنوان مثال ملکی 8 ماه پس از خرید، فروخته می شود، مالک بایستی 90 درصد سود حاصل را مالیات بدهد.

کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در رابطه با تجربه کشور در خصوص دریافت مالیات بر خانه های خالی، گفت: بر اساس جدول منتشرشده هرچه فاصله بین خرید و فروش بیشتر شود به همان میزان نیز مالیات کاهش می یابد، اما امروز همچنان می صرفد که خانه خالی بماند؛ مثلاً خانه ای در تهران 4 میلیارد تومان خریداری شده و جزو خانه های خالی است، همین واحد طی یک سال 50 درصد گران می شود، یعنی 2 میلیارد تومان، مالیات 23 میلیون تومانی در برابر این سود رقمی نیست.

ایلاتی در عین حال افزود: اما اگر قرار باشد کل سود بابت مالیات از مالک دریافت شود، هیچ مالکی خانه خود را دیگر خالی نگه نمی دارد و وارد این بازی نمی شود.

وی در پاسخ به این پرسش که چرا این قدر مقاومت برای دریافت مالیات از بخش زمین و مسکن وجود دارد، اظهار کرد: یک عصر فئودالیسم داشته ایم و ما در ایران همچنان زمین دار هستیم، یعنی اصل تولید و کارآفرینی به معنای واقعی در کشور شکل نگرفته است. برخی کشورها مانند کره جنوبی همزمان با ما دوره صنعتی را شروع کردند؛ الآن نگاه کنید در بخش تولید آنها کجا هستند و ما کجا، البته دلیل بخشی از این فاصله تحریم ها بوده است.

وی تأکید کرد: آمریکا که نمی تواند بازار مسکن ایران را تحریم کند، اما شرایطی را به وجود آورده ایم که کسی دنبال تولید مسکن نرود. زمین و مسکن الآن رقیب تولید شده است و تا این وضعیت برقرار است نمی توانیم به رشدهای بالا برسیم.

وی یادآور شد: حدود 15 سال است که درگیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مسکن هستیم، اما مقاومت هایی وجود دارد که جذابیت بازار مسکن همچنان باقی بماند، در این شرایط بحث تسهیل صدور مجوزها مطرح می شود که البته این بحث درست اما جزء کوچکی است که سود حاصل از بخش زمین و مسکن آن قدر بالاست که انتظار برای دریافت مجوزها مقرون به صرفه است.

وی با تأکید به این که باید سود مسکن به گونه ای تنظیم شود تا مانند سایر بخش های تولید کشور شود، اضافه کرد: در خانه های خالی سیاست اشتباهی اجرا شده است؛ مثلاً یک پزشک در استان دیگری مشغول به کار است اما چند واحد مسکونی در تهران دارد! چرا؟ چون سود این بخش بالاست.

وی افزود: نمایندگان مجلس یک استدلال درباره خانه های خالی دارند؛ می گویند "ما می خواهیم فلان شهر برویم نمی شود که همیشه اجاره کنیم باید یک خانه داشته باشیم."، یعنی اقامتگاه فرعی، ای کاش با این وضعیت مالیات بر خانه های خالی را نداشتیم. این همه خانه خالی در تهران داریم و آقای دکتر ماهی چند روز به پایتخت می آید و می رود.

کارشناس اقتصاد مسکن پیش تر نیز با اشاره به قانون مالیات بر عایدی سرمایه، اظهار کرد: در این زمینه دو نگاه تنظیمی و درآمدی وجود دارد، همواره اعلام می شود دولت دنبال تنظیم بازار است و به دنبال درآمدزایی نیست، در این صورت برای دستیابی به هدف تنظیم گری 2 راه وجود دارد؛ باید معافیت های مالیاتی را آن قدر زیاد کنیم که به تعداد کمی برخورد کند، راه دوم نیز افزایش مبلغ مالیات است.

ایلاتی اضافه کرد: بر اساس قانون فرد با داشتن 4 واحد مسکونی، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی نمی شود، این البته یک شرط دارد، معافیت زیاد برای جامعه هدف کمتر اما با نرخ بالا. درست است که تعداد کمی مشمول مالیات می شوند اما سرمایه گذاران غیرمولد را در بازار مسکن نقره داغ می کند.

وی تأکید کرد: در حالی باید 80 درصد مالیات بر ارزش عایدی سرمایه مسکن دریافت شود که نرخ 35 درصد مالیات بر عایدی سرمایه مسکن (برای واحدهایی که زیر 3 سال فروخته می شود) اعمال می شود. نکته جالب توجه این که برای همین 35 درصد نیز باید نرخ "تعدیل تورمی" اعمال شود که با توجه به تورم های سالانه کشور مالیات بر عایدی سرمایه صفر درصد می شود!

کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه با یادآوری این که مجمع تشخیص مصلحت نظام می گوید اشخاص غیرتجاری در مناطق آزاد باید از پرداخت مالیات معاف باشند، اضافه کرد : به عنوان مثال جزیره "کیش" محل سرمایه گذاری است و مصرفی نیست. واحدهای مسکونی خالی زیادی در این جزیره داریم که دست سرمایه گذاران و سوداگران است، می گویند باید این قبیل به دلیل جذب سرمایه معاف شوند. جذب سرمایه باید در تولید باشد نه این که واحدهای مسکونی را احتکار کنیم.

ایلاتی با تصریح به اینکه باید سرمایه گذاری ها به سمت طرح های تولیدی برود، یادآور شد: سال 87 اولین گزارش مالیات بر عایدی سرمایه توسط مرکز مطالعات علم و صنعت منتشر شد، حتی قبل از مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی. حدود 16 سال است که در حال جنگ هستیم تا مالیات بخش مسکن را با عدد درست وارد پایه های مالیاتی کشور کنیم.

ایلاتی در ادامه به سنگ اندازی برخی مسئولان دولت قبل در مسیر مالیات بر بخش مسکن اشاره کرد و گفت: سال 1393 وزیر وقت راه و شهرسازی در نامه ای به رئیس وقت مجلس خواستار توقف اجرای مالیات بر خانه های خالی شد.

وی در پاسخ به چرایی این کار وزیر اسبق راه و شهرسازی، گفت: در نامه مذکور ادعا شده بود که با اخذ مالیات، سرمایه گذاری در بخش مسکن مختل می شود، واقعیت آن است مسکن یک صنعت سودآور است. این بخش در شرایط عادی سود و عایدی دارد، البته اگر سازندگان هم به دنبال سود معقول باشند.

وی با بیان این که تولیدکنندگان در زمان حاضر با مالیات، ادارات مختلف، محیط زیست و... درگیر هستند، اظهار کرد: اگر تولیدکننده سرمایه خود را به بخش زمین ببرد و همین را بلااستفاده بگذارد، این سود چندین برابر سود تولید در کشور است، این کار انگیزه تولید را از بین می برد، اگر بخواهیم به روال قبل در بخش مسکن ادامه دهیم.

کارشناس مسکن گفت: برخی تولیدکنندگان، تسهیلاتی را که به اسم تولید دریافت می کنند به بخش مسکن می برند و بخش تولید از این بخش تغذیه می کند. استدلال این قبیل تولیدکنندگان نوسانات بخش تولید و مشکلات آن است.