ساماندهی بازار مسکن معطل زمین های دولتی

شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خانه دار شدن که به میزان زیادی به درآمد افراد وابسته هستند در این سال ها وضعیت نامناسبی در کشور پیدا کرده اند، به طوری که شاخص طول دوره انتظار در سال 1400 به طور میانگین به 34 سال و 8 ماه برای خانوارهای شهری کل کشور و 50 سال برای خانوارهای شهر تهران رسیده است.

با توجه به فاصله شدیدی که بین درآمد دهک های پایین جامعه و قیمت مسکن ایجاد شده است، شاخص طول دوره انتظار نیز در دهک های پایین جامعه با وضعیت مطلوب فاصله بسیار بیشتری پیدا کرده است. به عنوان مثال طول دوره انتظار مطلوب برای سه دهک اول درآمدی 25 سال است، اما این شاخص در سال 1400 برای این سه دهک به ترتیب 178 سال، 101 سال و 79 سال بوده است.

تقاضای مصرفی مسکن تقریباً از بازار خارج شده

به اعتقاد کارشناسان اعداد و ارقام دسترسی به مسکن به این معنا است که تقریباً سه دهک اول جامعه در طول زندگی خود هیچ گاه به مسکن ملکی دست نخواهند یافت و البته با توجه به رشد اجاره بها، با ادامه وضعیت فعلی احتمالاً هیچگاه روی مسکن استیجاری در مناطق متوسط را هم نخواهند دید.

در این شرایط که نیاز شدیدی به ساخت مسکن است، تولیدکنندگان نیز رغبتی چندانی در تولید ندارند، در همین راستا علی فرنام، کارشناس و پژوهشگر گروه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس اظهار داشت: یکی از دلایل عدم رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف کنندگان برمی گردد، در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است.

وی افزود: از سال 85 تا سال 95 و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است، این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع آوری است متأسفانه سرشماری 1399 را کنسل کردیم و سال 1400 سرشماری نداشتیم وگرنه امروز آمار دقیق تری در اختیار داشتیم.

وی افزود: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است تولیدکنندگان می گویند «منِ سازنده به چه دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته شده را به بازار عرضه کنم؟»، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم اندازش از بازار می گوید 6 ماه دیگر 30 درصد به قیمت آن افزوده می شود و تا آخر سال نیز 60 درصد، می گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند؟

اختصاص زمین به 136 هزار متقاضی برای ساخت مسکن ویلایی

در این شرایط نگاه ها به سمت طرح نهضت ملی مسکن دوخته شده که از ابتدای دولت سیزدهم مطرح شده و قرار است با ساخت 4 میلیون مسکن، بخشی زیادی از خانواده ها را صاحب سرپناه کند و یا حداقل با افزایش عرضه مسکن، رشد افسار گسیخته قیمت مسکن و اجاره بها را کنترل کند.

یکی از محورهایی که در طرح نهضت ملی مسکن مطرح است، ساخت خانه های یک طبقه حیاط دار است. کارشناسان معتقدند این شیوه ساخت سرعت تکمیل واحدها را افزایش داده و با توجه به نیاز فعلی کشور به عرضه مسکن و تورم موجود، نقش زیادی در کاهش قیمت تمام شده و افزایش دسترسی خانواده ها به مسکن خواهد داشت.

چندی پیش ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرد: حدود یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در مرحله ساخت و انجام عملیات اجرایی در قالب نهضت ملی مسکن قرار دارد که از این میزان حدود 700 هزار واحد مربوط به 2 سال اخیر است، در این پروژه ها متقاضی شناسایی، اراضی تأمین و عملیات اجرایی آغاز شده است.

وی اضافه کرد: از میان این 700 هزار واحد، 550 هزار واحد به صورت انبوه سازی با پیمانکاران است و همچنین حدود 140 هزار واحد نیز به شکل خودمالکی توسط مردم با تخصیص اراضی به آنها در حال انجام است.

به گفته نوروزی هرجایی که امکان تأمین زمین وجود دارد و در شورای عالی معماری شهرسازی و معماری مصوب شود، خانه یک طبقه حیاط دار احداث می شود. در حال حاضر به 136 هزار متقاضی زمین تخصیص یافته است تا خانه های یک طبقه حیاط دار بسازند.

استفاده دولت از زمین های بلا استفاده برای ساخت مسکن

آمارها نشان می دهد که تاکنون فقط در یک درصد مساحت کشور ساخت و ساز انجام شده است، حال آنکه 15 درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با اختصاص 2 درصد از این میزان به ساخت مسکن، به راحتی می توان ساخت خانه های ویلایی و یک طبقه را اجرایی کرد.

در همین زمینه مرتضی افقه، کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به مسئله تامین زمین تأکید کرد: واقعیت این است که ما به لحاظ زمین در مضیقه نیستیم و دولت زمین زیادی دارد که بلااستفاده هستند و با تغییر کاربری می توان از آن ها برای ساخت مسکن استفاده کرد.

افقه بیان کرد: فروش این زمین ها برای دولت منبع درآمد ایجاد می کند در مرحله ی بعد بستری مهیا می شود که شهروندان بتوانند زمین را با قیمت مناسب تر در اختیار داشته باشند.

در همین ارتباط، اگر دولت بتواند زمینه ای برای فعالیت بخش خصوصی در ساخت خانه های حیاط دار ایجاد کند، حاشیه سود سرمایه گذاران افزایش می یابد و برای حضور در این حوزه انگیزه لازم را به دست می آورند.

تراکم فروشی؛ فرصت یا تهدید برای تحقق شعار سال؟

با وجود اینکه ساخت واحدهای یک طبقه و توسعه افقی شهرها می تواند به کمک مردمی بیاید که در طول این سال ها قدرت خرید مسکن را از دست داده اند، اما به نظر می رسد بلندمرتبه سازی و تراکم فروشی که به دلیل مشکلات ناشی از تأمین و عرضه زمین، سال ها در کشور اجرا شده، همچنان به مزاج برخی بهتر و خوش تر می آید؛ حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: اگر در شهری ساخت وساز صورت نگیرد شهر تبدیل به یک شهر فرسوده خواهد شد. فروش تراکم بهترین فرصتی است که شعار سال را محقق خواهد کرد و رویکرد باز زنده سازی معابر شهری را پیش خواهد برد.

هرچند در شهرهای بزرگ امکان ویلایی سازی و ساخت خانه های حیاط دار کمتر وجود دارد، اما به گفته کارشناسان این خفقان ایجاد شده در کلان شهرهای کشور نتیجه تراکم زیاد و بستن محدوده شهرها است که موجب انحصار در عرضه زمین و بالا رفتن قیمت آن در قیمت تمام شده مسکن نیز شده است.

دستگاه های متخلف در واگذاری اراضی، معرفی شوند

در حال حاضر سیاست بستن محدوده شهرها و تعیین خط حریم شهری، علاوه بر کلان شهرها، در بسیاری از شهرهای کشور نیز مشکلاتی را به وجود آورده و موجب شده نهضت ملی مسکن نیز با سد این سیاست برخورد کند و سرعت آن کند شود. علاوه بر این دستگاه های مختلف نیز برای واگذاری اراضی خود در حریم شهرها مقاومت می کنند.

در همین زمینه خلیل محبت خواه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در گفت وگو با خبرنگار فارس اظهار داشت: دستگاه ها در تخصیص زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن همکاری نمی کنند و همین امر خود موجب شده است که انحصاری در اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی و حیاط دار در کلانشهرها مانند تهران ایجاد شود.

رئیس جمهور نیز در ششمین جلسه شورای عالی مسکن به واگذاری اراضی دستگاه ها برای ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: برخی دستگاه ها عملکرد خوبی در واگذاری اراضی داشته اند، اما برخی دیگر باید نسبت به اجرای قانون تسریع نمایند و پاسخگو باشند.

متولیان امر در وزارت راه و شهرسازی باید هرچه سریع تر دستگاه هایی که حاضر نیستند زمین های خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند، معرفی کنند تا علاوه بر اینکه مردم دستگاه هایی که بر سر راه ساخت مسکن مانع ایجاد می کنند را بشناسند، پیگیری برای اجرای فرمان رئیس جمهور و برخورد با دستگاه های متخلف انجام شود.