توقف زمین خواری با اعتبارزدایی از معاملات غیر رسمی و قولنامه ای

معاملات غیر رسمی با اتکا به اسناد عادی که به قولنامه مشهور است، از مهمترین نقاط ضعف ساختار حکمرانی کشور به حساب می آید، جایی که هرگونه سیاست گذاری در فضای اقتصاد کشور به واسطه اعتبار اسناد عادی و قولنامه می تواند بی اثر شود.

برای مثال فرض کنید، حاکمیت قصد دارد از طریق شناسایی صاحبان مسکن در کشور نسبت به ساماندهی این بازار اقدام کند، در چنین شرایطی وجود قولنامه و ثبت معاملات غیر رسمی مانعی در برابر شکل گیری چنین ساختاری تلقی می شود.

از سوی دیگر، اسناد عادی یکی از دامنه دارترین فساد ها در کشور یعنی زمین خواری را مهیا می کند که ضربه بزرگی به بخش مولد اقتصاد می زند. به منظور پیگیری ضر به سند عادی به اقتصاد ایران به سراغ سجاد طاهری، کارشناس قضایی رفتیم و از وی درباره نحوه کسب سود از طریق فروش زمین به شیوه ای که تجربه کرده بودم، پرسیدم.

طاهری با اشاره به این نکته که هرگونه تغییر کاربری غیر مجاز زمین طبق قانون زمین خواری محسوب می شود و قابلیت پیگیری دارد، گفت: «کشور ما به واسطه ضعف قوانین و افزایش قیمت موجود در حوزه زمین، سال هاست که با پدیدۀ زمین خواری دست و پنجه نرم می کند.»

این کارشناس قضایی در تشریح نحوه سوددهی پدیده زمین خواری عنوان کرد: سازوکار زمین خواری شامل مراحل تصرف ملک، دیوارکشی، تفکیک و فروش با قولنامه و اسناد عادی می شود بین 300 تا 1000 درصد سود را برای سوداگر بازار به ارمغان خواهد آورد.

سود فراوان ناشی از پدیده زمین خواری در حالی به جیب سوداگر می رود که کار او بدون هیچ ریسک قانونی انجام می شود و معضلی به نام اعتبار اسناد عادی نیز از ریسک های مسیر فروش زمین تفکیک شده خواهد کاست.

ضرورت ورود دستگاه قضایی کشور به پدیده زمین خواری

به منظور بررسی بیشتر ابعاد زمین خواری در شهرستان ها و روستاهای جنوب شرق تهران، نظیر شهرستان های پاکدشت و ورامین به سراغ اهالی این مناطق رفتیم. یکی از اهالی این منطقه با اشاره به زمین های مورد تعرض زمین خواران گفت: قطعه زمین هایی غصب شده با وسعت 18 هزار متر مربعی، 20 هزار متر مربعی و غیره در این منطقه بی شمار است و متاسفانه شاهد سکوت دستگاه های نظارتی این منطقه هستیم.

این روستانشین با اشاره به ابعاد گسترده تخلف در مناطق روستایی شهرستان پاکدشت و ورامین، گفت: علاوه بر زمین خواری، شاهد پدیده برق دزدی و آب دزدی از منابع بیت المال هستیم که توسط این افراد انجام می شود.

وی با اشاره به زمین غصب شده توسط زمین خواران، عنوان کرد: اگر گشتی در مناطق روستایی بین شهرستان پاکدشت و ورامین بزنید متوجه حجم زمین های غصب شده خواهیم بود، برای مثال، قطعه زمینی در محدوده دکل های فشار قوی انتقال برق توسط زمین خواران مورد تعرض قرار گرفته است.

او با اشاره به دلایل سکوت شورایاری روستا و سایر متولیان نظارتی، گفت:متاسفانه شاهد هستیم، ردپای اعضای شورایاری و سایر دستگاه ها نیز در عمدۀ این زمین خواری ها دیده می شود.

مطالبه وزیر اقتصاد در موضوع اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی

پیش از این بود که سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی، در نامه ای به رئیس مجلس تشخیص مصلحت نظام خواستار تسریع در تایید طرح «اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی» در این شورا شد.

در متن این نامه آمده است: معتبر دانستن معاملات املاک به وسیله اسناد عادی منجر به عدم شفافیت اقتصادی و نتیجتا فرار گسترده مالیاتی در بازار بزرگ املاک شده است؛ از نظر بسیاری از صاحب نظران اقتصادی و همچنین مجموعه این وزارت تنها یک عامل می تواند اشخاص را ناچار به ثبت اطلاعات املاک خود کند و آن ایجاد و تقویت «ضمانت اجرا از طریق بطلان معاملات عادی» است، در غیر این صورت پر واضح است منطق اقتصادی این سوداگران، اجازه معرفی املاک و ثبت رسمی آن را نخواهد داد. این ضمانت اجرا به نحو مؤثری در «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» پیش بینی شده که اکنون نزد آن مجمع در حال بررسی است.

بی اعتباری اسناد عادی و مجازات زمین خواران در دستور کار قوه قضائیه قرار دارد

بررسی های انجام شده در این حوزه، مشخص کننده این امر است که پدیده زمین خواری، مسئله پیچیده ای است که جلوگیری اصولی از آن باید در دستور کار نهادهای نظارتی کشور نظیر قوه قضائیه قرار گیرد.

در همین ارتباط، سجاد حسینی، کارشناس حوزه مسکن در بیان راهکارهای مبارزه پدیده زمین خواری، گفت: اعتبار اسناد قولنامه ای به دلیل بسترسازی برای انجام فسادهایی مانند زمین خواری، پول شویی و حتی فرا مالیاتی به بلای جان اقتصاد کشور تبدیل شده است. از این رو بی اعتباری این اسناد و افزایش اعتبار اسناد رسمی، اصلی ترین راه مبارزه با فسادهای ذکرشده در کشور است.

در همین ارتباط، رهبر انقلاب در دیدار با مسئولان قوه قضاییه کشور معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

به نظر می رسد علاوه بر حل اساسی مشکل زمین خواری و سایر فسادها از این جنس با استفاده از بی اعتبار کردن اسناد عادی، مبارزه با همه اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به کسب درآمد از راه های غیرقانونی می کنند نیز باید در دستور کار نهادهای نظارتی قرار گیرد تا شاهد ریشه کن شدن این پدیده در سطح کشور باشیم.