ابزارهای کشورهای شرق آسیا برای سامان دهی بازار مسکن

در ارتباط با وضعیت مسکن کشور، در بخشی از پژوهش های خود به راهکارهای ساماندهی این حوزه با تکیه بر تجارب کشورهای دیگر دنیا می پردازد، کشورهای مختلف، سیاست خانه دار کردن مردم را به عنوان یک سیاست حمایتی در دوران بازنشستگی در پیش گرفته اند. این سیاست به طور مشخص در کشورهای توسعه یافته شرق آسیا مانند ژاپن، کره جنوبی و سنگاپور پیگیری شده است.

در راستای بررسی سیاست مسکنی کشورهای شرق آسیا تاکنون بررسی تجارب کشور سنگاپور انجام شده که در قالب گزارش «شاخص بهره مندی از مسکن ملکی چطور در سنگاپور به 90 درصد رسید» منتشر شده است.

بر این مبنا، سیاست های مسکن و خانه دار کردن مردم در این کشورها نقش مهمی در توسعه اقتصادی و افزایش استانداردهای زندگی بازی کرده است.

معجزه شرق آسیا از دیدگاه بانک جهانی

باتوجه به جزئیات یاده شده، تجربه کشورهای شرق آسیا در زمینه ساماندهی بازار مسکن به حدی موفق بوده است که بانک جهانی در گزارشی با عنوان معجزه ی شرق آسیا به بررسی سیاست این کشورها در حوزه های مختلف از جمله مسکن پرداخت و نشان داد چگونه سیاست گذاری دولت ها در ساخت مسکن، به رشد اقتصادی و کنترل تورم در این کشورها کمک کرده است.

بر مبنای اطلاعات این گزارش، سیستم رفاهی کشورهای شرق آسیا ویژگی های منحصر به فردی دارد که شامل گزاره های زیر است.

نخستین ویژگی این کشورها آن است که اهداف اقتصادی بر سیاست های اجتماعی و سیاسی اولویت دارد؛ علاوه بر این در کشورهای شرق آسیا بر نقش محوری خانواده به عنوان کوچک ترین واحد جامعه تاکید می شود، همچنین در این کشورها، نقش مالکیت مسکن به عنوان سیاست رفاهی در دستور کار حاکمیت قرار گرفته است.

خانه دار کردن بازنشسته ها در دستور کار کشورهای شرق آسیا

در همین راستا، سید حمید اعزازی، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به سیاست های مسکنی کشورهای شرق آسیا گفت: پس از بحران مالی شرق آسیا، اصطکاک های زیادی بین واقعیت بازار مسکن و رفاه وجود داشت که درنتیجه دولت های شرق آسیا مجبور شدند در ابتدای قرن جدید میلادی، قوانین بازار مسکن را تغییر دهند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه تمرکز اصلی روی خرید مسکن و خانه دار شدن به عنوان سیاست رفاهی در کشورهای شرق آسیا در دستور کار بوده، گفت: یک سیاست حمایتی در دوران بازنشستگی افراد در کشورهای شرق آسیا، تحویل مسکن بوده است، به طور خلاصه نتیجه این سیاست در این کشورها نشان داد، اگر کل سیستم رفاهی بر مبنای بازتوزیع ثروت از ثروتمندان به فقرا به خوبی عمل نمی کند، خانه دار کردن می تواند به عنوان یک سیاست حمایتی موفق در دوران بازنشستگی، باشد.

بررسی اقدامات دولتی در ساماندهی بازار مسکن ژاپن

بر اساس اطلاعات به دست آمده از اندیشکده هاگان توکیو، هدف دولت ژاپن صاحب خانه کردن مردم بود و به همین دلیل ساختاری متناسب با این هدف نیز ایجاد شده بود.

مطابق این اطلاعات، شرکت تسهیلات دولتی (GHLC) یکی از نهادهایی بود که برای پرداخت تسهیلات مسکن در ژاپن ایجاد شد. این نهاد تسهیلات رهنی با نرخ بهره کم و بلندمدت پرداخت می کرد که نقش مهمی در صاحب خانه شدن مردم ایفا کرد. نتیجه این سیاست این بود که نرخ صاحب خانه بودن در ژاپن از 25 درصد در سال 1940 به 64 درصد در اواسط دهه 60 میلادی رسید.

حمایت دولت ژاپن از خانه دار شدن مردم از مسیر حمایت از بنگاه های تولیدی بود. این بنگاه ها مسکن اجاره ای ارزان در اختیار کارکنان می گذاشتند که به آن ها کمک می کرد برای خرید مسکن پس انداز کنند، همچنین تسهیلات یارانه ای خرید مسکن در اختیار کارکنان می گذاشتند. ترکیب تسهیلات GHLC و تسهیلات شرکتی بسیاری از کارگران ژاپنی را در دهه 50 و 60 میلادی صاحب خانه کرد.

در دهه 70 میلادی اقتصاد ژاپن و بخش مسکن آن دچار رکود شد و به همین دلیل GHLC برنامه های متنوعی را برای رونق در بخش مسکن در پیش گرفت.

در این راستا، نظام پرداخت پله ای در سال 1979 که بازپرداخت اقساط در 5 سال اول کم تر می شد، تسهیلات رهنی نسلی در سال 1980 که در آن فرزندان می توانستند تسهیلات رهنی والدین را بازپرداخت کنند و مدت زمان تسهیلات افزایش می یافت و تسهیلات متمم در سال 1985 که مقدار تسهیلات دریافت شده افزایش پیدا می کرد.

نتیجه این اقدامات منجر به این شد که 86 درصد بازنشستگان در ژاپن صاحب خانه هستند و می توان گفت سیاست صاحب خانه کردن مردم به عنوان یک سیاست رفاهی در دوران بازنشستگی، در ژاپن به اهداف خود رسیده است.