اجاره داری در کشورهای همسایه / بیشتر قوانین به نفع مستاجر است

با آغاز تیر ماه عملاً به فصل جابه جایی ها رسیدیم و مشکلات مستأجران بیشتر از گذشته به چشم می آید، با توجه به غیرحرفه ای بودن بسیاری از بنگاه های مشاور املاک در ایران، مسئله واکاوی حقوقی موجر و مستأجر چندان مورد توجه قرار نگرفته و در کشور این مسئله به توافقات طرفین بستگی دارد اما در کشورهای دیگر جهان، حقوق یاد شده در بسترهای دقیق با ضمانت اجرایی دقیق تر مورد بهره برداری قرار می گیرد.

بر این اساس، حقوق موجر و مستأجر از جمله موضوعاتی است که در بازار اجاره و مدیریت آن بسیار مورد توجه سیاستگذاران و برنامه ریزان است و به تجربه کشورهای همسایه درخصوص اجاره بها نگاهی می اندازیم.

تاجیکستان

در تاجیکستان مشاور املاک وجود ندارد و آگهی املاک در سایت ها دیده می شود، کرایه خانه ها معمولاً به صورت ماهانه است. اگر یک ملک را به صورت روزانه بخواهید اجاره کنید باید قیمت بالاتری را پرداخت کنید. به طوریکه یک خانه با اجاره ماهی 350 دلار مثلاً برای یک هفته اجاره باید روزی 20 تا 30 دلار بدهید.

ناگفته نماند تمام کرایه خانه همان اول گرفته می شود و قابل استرداد نیست. از نکات مهم که در اینجا بادی گفته شود این است که در این کشور هیچ پولی به عنوان رهن یا پول پیش پیش گرفته نمی شود.

ارمنستان

جهت اجاره خانه در ارمنستان توجه به نکاتی چون موقعیت مکانی ملک، معامله با مؤسسات و دفاتر معتبر و همچنین واقف بودن بر مدت ساخت ملک بسیار حائز اهمیت است. افراد باید خانه ای را جهت سکونت انتخاب کنند که دارای شرایطی ایده آل برای رفت و آمد بوده و شخص کمترین هزینه را جهت حمل و نقل متحمل شود.

با توجه به طبقه بندی املاک در شهرهای بزرگ چون ایروان شخص ملزم است اطلاعات دقیقی در خصوص سال ساخت ملک مورد نظر داشته باشد. ساختمان های نوساز دارای امنیت بالاتری بوده و همگی از امکاناتی چون آسانسور برخوردارند بنابراین هزینه پرداختی برای آنها نیز به طبع بیشتر است.

با توجه به میانگین درآمد در ارمنستان که حدود 290 هزار درام است می توان چنین اظهار داشت که هزینه اجاره مسکن نسبت به کشورهایی چون ترکیه مقرون به صرفه بوده و بخش زیادی از درآمد فرد را شامل نمی شود. خرید و اجاره ملک در ارمنستان برای متقاضیان دیگر کشورها نیز مجاز بوده و هیچ تفاوتی در امر بازار مسکن میان اتباع این کشور و مهاجرین وجود ندارد.

امکان عقد قرارداد به صورت شفاهی در ارمنستان رایج نبوده و دو طرف باید ضوابط و موارد مورد توافق را به صورت کتبی یادداشت کنند و در آن میزان اجاره و مدت اقامت نیز درج می شود.

دبی

اجاره ی ویلا یا آپارتمان برای بسیاری از افراد ساکن در امارات، گزینه ی پیش فرض محسوب می شود. هنگامی که به امارات نقل مکان می کنید، یکی از اولین قدم ها پیدا کردن مکان مناسب برای زندگی بوده و برای بسیاری اولین گزینه اجاره کردن یک خانه است.

فردی که می خواهد در دبی خانه اجاره کند باید این قوانین را مطلع باشد.

1) در صورت افزایش اجاره، صاحب خانه باید از 3 ماه قبل این موضوع را به مستأجر اطلاع دهد.

2) افزایش اجاره نمی تواند بیش از حد مجاز باشد؛ اجاره ها در بخش های مختلف دبی متفاوت است و مستأجر و صاحبخانه هر کدام می دانند شرایط اجاره چگونه است و براین اساس امکان تغییر بیش از اندازه اجاره بها وجود ندارد.

اگر صاحب خانه تصمیم بگیرد اجاره ی شما را بالا ببرد، نمی تواند مبلغ را بیش از حد تعیین شده توسط سازمان املاک دبی (DLD) افزایش دهد. این حد بسته به میانگین اجاره ی منطقه ی محل زندگی تعیین می شود و بدین ترتیب است:

اگر مبلغ اجاره ی کنونی 21 تا 30 درصد از میانگین اجاره ی واحدهای مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا 10 درصد افزایش دهد.

اگر مبلغ اجاره ی کنونی 31 تا 40 درصد از میانگین اجاره ی واحدهای مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا 15 درصد افزایش دهد.

اگر مبلغ اجاره ی کنونی بیش از 40 درصد از میانگین اجاره ی واحدهای مشابه در منطقه کمتر باشد، صاحب خانه حق دارد در زمان تمدید قرارداد اجاره را تا 20 درصد افزایش دهد.

3) صاحب خانه حق ندارد به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره، آب یا برق واحد را قطع کند

عدم پرداخت به موقع اجاره می تواند عواقب جدی از قبیل حکم تخلیه داشته باشد. اما با این حال صاحب خانه ی شما حق ندارد به این خاطر، آب یا برق واحد مسکونی را قطع کند. این موضوع به وضوح در قانون اجاره ی دبی ذکر شده و اگر صاحب خانه این قانون را زیر پا بگذارد، مستأجر حق دارد در مرکز اختلافات موجر و مستأجر تنظیم دادخواست کند تا صاحب خانه مجبور شود آب یا برق را دوباره وصل کند. هنگامی که دادخواست تنظیم شود، قاضی حکم را ظرف 24 ساعت صادر خواهد کرد.

4) حکم تخلیه در موارد خاصی باید از 12 ماه قبل صادر شود

در دو مورد خاص، صاحب خانه به صورت قانونی متعهد است که از 12 ماه قبل به مستأجر برای تخلیه اطلاع بدهد؛ تخلیه به دلیل بازسازی یا تعمیرات اساسی، و تخلیه به دلیل تخریب ملک.

5) در قانون اجاره ی دبی مواردی وجود دارد که صاحب خانه به طور قانونی اجازه ی تخلیه ی ملک را دارد. این موارد شامل وقتی می شوند که مستأجر تا 30 روز بعد از اخطاریه اجاره معوقه را پرداخت نکند، مستأجر از ملک برای اهداف غیرقانونی یا مواردی که خلاف شرع و هنجار عمومی هستند استفاده کند یا مستأجر ملک را بدون تأیید صاحب خانه در اختیار مستأجر ثانویه بگذارد.

6) هنگامی که برای اجاره ی یک ملک به توافق نزدیک شوید، بنگاه املاک ممکن است از شما بخواهد مبلغی را به عنوان بیعانه بپردازید تا جدیت شما به عنوان مشتری مشخص شود. در دبی به این مبلغ key money گفته می شود اما چنین کاری چارچوب قوانین نیست و درخواست بیعانه از سوی صاحب خانه، سازنده یا واسطه، خلاف قانون محسوب می شود.

ترکیه

اجاره بها در ترکیه قوانینی دارد که برخی از این قوانین در ادامه منتشر می شود.

1. در زمان اجاره ملک در ترکیه ودیعه پرداختی معمولاً به اندازه اجاره همان خانه به مدت دو ماه است؛ این مبلغ باید در مراحل ابتدایی پرداخت شود؛ حتماً باید در پرداخت اجاره، به موقع اقدام کنید. در ترکیه اجاره خانه هر ماه، اول همان ماه پرداخت می شود.

اجاره املاک در ترکیه بر اساس نرخ تورم بالا می رود که معمولاً 10 درصد بیشتر نیست و صاحبخانه اجاه ندارد اجاره خود را بیشتر از این رقم افزایش دهد.

زمانی که صاحب خانه و یا مستأجر، تصمیم به تخلیه زودتر می گیرند، باید حداقل از دو ماه قبل، به طرف دیگر قرارداد این موضوع را اعلام کنند و اگر مستأجر بدون رضایت صاحبخانه به تخلیه ملک اقدام کند، مبلغ پرداخت شده اش بازگردانده نمی شود.

در زمان تحویل ملک به صاحبخانه، مستأجر باید همانطور که خانه را تحویل گرفته آن را تحویل دهد.

در صورتی که مالک خواستار تخلیه ملکش باشد، باید برای این درخواست دلیل موجهی داشته باشد. در صورت شکایت همسایگان از مستأجر، مالک مجاز به تخلیه ملک خود است اما یک مالک بدون دلیل نمی تواند اقدام به تخلیه ملک خود کند

قوانین بدون ساخت و ساز مشکلی را حل نخواهد کرد

داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک در خصوص قانون اجاره بها در سایر کشورها گفت: در ترکیه و دبی در سالهای اخیر شاهد جهش ساخت و ساز هستیم و در این کشورها بدون محدودیت می توان ملک خریداری کرد اما در ایران به اندازه نیاز متقاضیان واحد مسکونی وجود ندارد و این مسئله موجب بالا رفتن قیمت مسکن شده است.

داوود بیگی نژاد خاطرنشان کرد: اکثر کشورهای دنیا مستأجر و مالک همدیگر را نمی بینند و در مدت اجاره با مشاورین املاک در ارتباط هستند و این امر مدیریت را به یک نفر سپردن است در حال حاضر در کشور ما دولت برنامه های خودش را دارد درصورتی که مشاورین املاک گفته اند که قانونی وضع شود که این مشاورین املاک باشند که در صنعت ساختمانی در راستای دولت حرکت کنند و بازار را به ثبات برسانند.

وی در پایان بیان کرد: چند وقتی است که مسکن با متراژهای پایین وجود ندارد و با تولید می توان نیازهای مسکنی مردم را برطرف کرد.

با مداخله هیچ مشکلی حل نخواهد شد

هادی حق شناس، کارشناس اقتصادی در مقایسه اجاره بها در ایران و سایر کشورها گفت: قانون اجاره بها در کشورها متفاوت است یک کشور پول رهن می خواهد یک کشور اجاره و دولت در این خصوص هیچ مداخله ای ندارد.

وی در ادامه افزود: در همین تهران نیز در برخی از مناطق اجاره های دلاری فرهنگ شده است و این هم یک نوع فرهنگ است که در برخی از مناطق پایتخت جا افتاده است اما در کل اقتصاد را نمی توان دستوری به جلو برد به طور مثال همان ترکیه وقتی نرخ بهره را دست کاری کرد با تورم بالا رو به رو شد و اقتصادش برهم ریخت در ایران هم اینگونه است اگر بخواهیم بخشی را مدیریت کنیم اقتصاد را برهم خواهیم ریخت.

وی در ادامه با مثالی افزود: وقتی مردم برای خودرو نمی توانند انتخاب کنند نمی توان بنزین را گران کرد ملک هم همینطور مردم باید توان انتخاب داشته باشند تا بازار کنترل شود اینکه قدرت انتخاب را از مردم بگیریم که قانون اقتصاد را برهم ریخته ایم.

با گرم شدن هوا بازار اجاره نیز طی روزهای آینده داغ تر می شود و بار دیگر خلأ قوانین جامع حقوق موجر و مستأجر به چشم خواهد آمد.