دولت روی اسب بازنده فروش متری مسکن در بورس شرط نبندد

با توجه به افزایش مداوم نرخ تورم در کشور و همچنین نوسانات نرخ ارز، بازار مسکن ایران نیز به طور معمول دچار جهش های دوره ای می شود؛ در این شرایط بسیاری از متقاضیان خرید مسکن از خرید خانه جا می مانند، به طوری که سن انتظار خانه دار شدن در کلان شهر تهران به بیش از 150 سال رسیده است!

بنابراین، قیمت مسکن تحت تأثیر تورم و رشد بازارهای موازی یک باره جهش کرده و ارزش دارایی مردم در مقایسه با رشد قیمت خانه افت می کند. در سال های اخیر طرح های متنوعی برای حل مشکل مسکن ارائه شده است که یکی از مشهورترین آن ها «ایده عرضه مسکن در بورس کالا» بوده است.

از سال 1399 این موضوع مطرح شد که عرضه مسکن در بورس می تواند ارزش سرمایه مردم را در برابر تورم عمومی حفظ کند. مدافعان این طرح معتقدند، با توجه به این که معمولاً بازار مسکن با تورم عمومی رشد می کند، حکم سپر تورمی را دارد. اما ممکن است برخی افراد سرمایه کافی برای خرید خانه نداشته باشند که در بورس مسکن می توانند به متراژ مشخصی سهام بخرند.

سرمایه گذاری در بورس مسکن می تواند با کمترین سرمایه و از طریق خرید یونیت انجام شود. بر اساس این ایده ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه های کوچک بهادار شده و در بازار به وسیله انبوه ساز عرضه می شود. بورس مسکن یکی از روش های کاهش وابستگی بازار مسکن به سیستم بانکی عنوان شده است.

سراب خانه دار شدن از طریق فروش متری مسکن در بورس کالا

بنا بر نظر برخی از کارشناسان، طرح فروش مسکن در بورس کالا دچار مشکلاتی است که می تواند به طور کلی هدف این طرح را زیر سوال ببرد؛ به عنوان مثال برخی از کارشناسان بازار سرمایه هشدار می دهد که این طرح ممکن است به طور کلی تبدیل به یک «پروژه بورسی» شود؛ به این معنا که عده ای به دنبال آن باشند تا قیمت سهم ها را بالا ببرند و سهام خود را با قیمت بیشتر به فروش برسانند، در این وضعیت این بازار جدید نمی تواند محل مطمئنی برای ورود سرمایه های خرد مردم باشد.

علی اصغر عنابستانی نماینده مجلس شورای اسلامی در این باره گفت: عرضه مسکن در بازار بورس فی النفسه خوب است، اما در شرایط کنونی و با وضعیت دخالت دولت، عرضه مسکن و زمین در بازار سرمایه اشتباه بوده و خطرآفرین خواهد بود. به عنوان نمونه ممکن است به جای خانه دار شدن اقشار کم درآمد، راه برای سوداگران و دلال های بازار مسکن هموارتر شود تا بتوانند با خرید خانه از بورس مسکن، آن را گران تر به مردم بفروشند.

عرضه مسکن در بورس نمی تواند وعده های دولت را محقق کند

در حالی برخی از مسئولان دولت معتقدند که عرضه مسکن در بورس باعث حل مشکلات این بازار می شود و می تواند راه حل نهایی برای تحقق وعده های دولت برای خانه دار شدن مردم باشد، بسیاری از کارشناسان مسکن اعلام کرده اند، دولت باید بر تولید و عرضه مسکن تمرکز کند و بورس نمی تواند پاسخ مناسبی به شرایط فعلی بازار مسکن باشد.

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه راه اندازی صندوق املاک و مستغلات در بورس اثر چندانی بر بازار مسکن نخواهد گذاشت هم عنوان کرد: این نحوه ورود مسکن به بورس می تواند بازار را با افزایش قیمت رو به رو کند، به طور کلی می توان گفت که تنها اثری که صندوق املاک و مستغلات و فروش متری بر جای خواهد گذاشت بر بازار بورس است.

همچنین، فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن درباره طرح فروش مسکن در بازار بورس به مهر گفت: به طور کلی فروش مسکن در بورس امکان پذیر نیست؛ چرا که در بورس کالاهای همگن عرضه می شود و مسکن جز کالاهای همگن نیست و قیمت مشخص و واحدی ندارد. قیمت خانه بر اساس نوع مصالح، موقعیت جغرافیایی و ده ها عوامل دیگر تعیین می شود و نمی توان با قیمتی واحد آن را به فروش رساند.

خرید متری مسکن مناسب است؛ اما بورس نمی تواند مردم را خانه دار کند

برخی از کارشناسان معتقدند که ایده فروش متری یا سهامی مسکن می تواند موفقیت آمیز باشد؛ اما طرح فعلی عرضه مسکن در بورس اجرای مناسبی برای این ایده نیست؛ در این باره میثم مهرپور، کارشناس اقتصادی عنوان می کند، طرح فروش متری مسکن در بورس چند وقت پیش هم مطرح شد، اما به مرحله اجرا نرسید. در خصوص این طرح اگر انتظار بر این است که تمام مشکلات بازار مسکن حل شود، طبیعتاً چنین اتفاقی رخ نخواهد داد؛ عرضه مسکن در بورس ارتباطی با خانه دار شدن مردم ندارد و نمی تواند تحول خاصی در بازار مسکن ایجاد کند.

بنابراین، برخی پیشنهاد می کنند که دولت باید به دنبال طرحی باشد که به طور هم زمان هم ارزش سرمایه های مردم را حفظ کند، هم باعث رونق تولید و عرضه مسکن در بازار شود؛ تجربه عرضه طلا و خودرو در بورس کالا با وجود اینکه دولت به نسبت بازار مسکن عاملیت بیشتری در آن ها دارد موفقیت آمیز نبوده است.

متأسفانه، بسیاری از مردم نسبت به ساز و کار بورس کالا سردرگم بوده و عرضه مسکن در بورس نمی تواند برای آن ها جذاب باشد. از طرف دیگر عرضه صندوق مسکن در بورس کالا دارای ایراداتی است که فعالان این حوزه چندان رغبتی به آن ندارند. از جمله دلایل عدم استقبال از این صندوق، ایراداتی است که این صندوق دارد. حجم و اندازه این صندوق برای مسکن ایران بسیار ناچیز است.

در این باره حسن بان، کارشناس تأمین مالی مسکن و مستغلات گفته است، حجم صندوق مسکن عرضه شده در بورس کالا بسیار محدود بوده و برای بازار مسکن ایران که غول بزرگی است، آن چنان تأثیرگذار نیست؛ به گفته این کارشناس حوزه مسکن، بورس کالا در بازار مسکن ناتوان است «بورس کالا تاکنون در حوزه مسکن نتوانسته است کاری بکند. چون توان ورود به این عرصه را ندارد. بورس کالا فضای خاص خود را دارد و نمی تواند اوراق سلف پروژه مسکن و حتی صندوق املاک را بفروشد.»

دولت به دنبال تسهیلگری در مسیر ساخت مسکن باشد نه تصدی گری

بنا بر نظر برخی از کارشناسان اقتصادی، دولت به دلیل شرایط ساختاری اقتصاد ایران نمی تواند عاملیت زیادی در بازار مسکن داشته باشد؛ به عنوان مثال دولت هنوز در مجاب کردن نهادهای تحت اختیار خود برای واگذاری اراضی مازاد به نهضت ملی مسکن مشکل دارد و در تکمیل طرح های حوزه مسکن دولت های قبل به بن بست خورده است و قادر به کنترل تورم تولید مصالح و رشد قیمت بازار مسکن نیست.

حال پرسشی که مطرح می شود این است که چگونه سیاست گذار می تواند بدون حضور بخش خصوصی متخصص در مدت باقیمانده از عمر مدیریتی خود 4 میلیون واحد مسکونی بسازد و تحویل متقاضیان بدهد؟ برخی از کارشناسان حوزه حکمرانی معتقدند دولت باید در سیاست های کلان خود به سمت تسهیل گری رشد سرمایه گذاری در ساخت مسکن حرکت کند و نه تصدی گری در بازار ساخت و عرضه مسکن.

در این زمینه سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در مورد چگونگی نحوه ورود بخش خصوصی بیان کرده، حضور شرکت های دانش بنیان در حوزه ساخت و عرضه مسکن و هدایت نقدینگی سرگردان مردم به این حوزه می تواند مسیر هموارتری برای ساماندهی بازار مسکن ایجاد کند؛ البته پیش از هر چیز باید گفت که نقش نظارتی دولت و ریل گذاری قانونی مناسب لازمه موفقیت هر طرح در بازار مسکن خواهد بود؛ بنابراین شاید ایده عرضه متری مسکن بتواند عوائد زیادی برای جامعه داشته باشد؛ اما سوال اینجاست که آیا بورس کالا می تواند مسیر مناسبی برای پیاده سازی این ایده باشد؟

وی افزود: نهادهای متولی حوزه مسکن مانند وزارت راه و شهرسازی باید ضمن بررسی دقیق و کارشناسی طرح های ارائه شده برای رونق تولید مسکن، ایرادات فعلی قوانین را شناسایی کرده و پیشنهادهای کارشناسی خود را برای اصلاح به مجلس تقدیم کنند.

این کارشناس حوزه حکمرانی در ادامه گفت: به عنوان مثال قانون پیش فروش ساختمان در دولت دهم و در سال 1389 در 25 ماده به تصویب رسید و از همان سال تا کنون این قانون اثر معکوس بر روند معاملات و پیش فروش و صنعت ساخت وساز داشته، با وجود اینکه اکثر کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که دولت باید زودتر به فکر اصلاح قوانین و ارائه راهکارهای علمی و تخصصی برای بازار مسکن باشد.

ضرورت همکاری دولت، بخش خصوصی و شرکت های دانش بنیان

مدنی با اشاره به لزوم همکاری دولت و بخش خصوصی در زمینه رونق تولید مسکن افزود: در این زمینه دولت می تواند با عرضه زمین و ارائه تسهیلات مالی راهگشا باشد، البته باید به این مسئله اشاره کرد که ساخت مسکن نمی تواند توسط دولت صورت پذیرد چرا که نه تنها بار مالی زیادی برای دولت ایجاد می کند؛ بلکه به دلیل فرایندهای اجرایی پیچیده و تخصصی امکان کاهش کیفیت ساخت وساز توسط نهادهای دولتی وجود دارد.

وی با اشاره به ضرورت حضور انبوه سازان در عرصه ساخت مسکن افزود: برخی از شرکت ها توان فنی مناسبی برای ساخت هزاران واحد مسکونی دارند؛ اما به دلیل فقر دانش مدیریت ممکن است در زمان بندی اجرا و اقدامات خود با مشکل مواجه شوند؛ در این شرایط ممکن است اعتماد مردم به شرکت های ساخت وساز مسکن به صورت مداوم کاهش یابد و مسیر سرمایه های خرد هیچ گاه به این مسیر وارد نشود.

مدنی در پایان با تأکید بر اهمیت حضور شرکت های دانش بنیان در حوزه ساخت و ساز مسکن، گفت: این شرکت ها به طورکلی با توجه به توان علمی خود می توانند سیاست های کلی حاکمیت در حوزه مسکن را اجرایی کنند؛ در این شرایط نه تنها از ایجاد هزینه های اضافی برای دولت جلوگیری می شود؛ بلکه فرایند اجرایی طرح های مسکن سرعت خواهد گرفت. در نهایت باید گفت که همکاری حاکمیت، شرکت های ساخت وساز و شرکت های دانش بنیان می تواند موجب تقویت بازار ساخت و ساز شود.