اجاره نشینی دلهره آور / راهکارهایی برای کنترل قیمت بازار مسکن

براساس آمارهای منتشر شده روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 به میزان 6.7 برابر شده است.

اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می یابد، ولی این روند طبیعی در زمستان 1396 به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و این الگو در تا پاییز 1399 تکرار شده است، ولی پس از آن تا زمستان 1400 افزایش اجاره بها ادامه می یابد. این در حالی است که رسانه های اقتصادی سهم مسکن و اجاره بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می کنند.

با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ شدن بازار اجاره بها، رئیس جمهوری اواخر فروردین ماه در جلسه هیأت دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گیرد.

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، گفت: مقرر شد تا شهرداری ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه های خالی را فعال کرده و دستگاه های خدمات رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاه ها کمک کنند.

با این حال، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن می گویند باید این مساله را به صورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.

با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن محسوب می شوند، بنابراین اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در وضعیت جذب سرمایه در بخش مسکن مؤثر واقع شود و نوسانات آن را کاهش دهد

متغیرهایی که اجاره بهای مسکن از آن ها تأثیر می پذیرد

در سیاست گذاری برای کاهش اجاره بها، توصیه می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها بر اساس یافته های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بدین معنی که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب 2.119 و 0.606 واحد افزایش در اجاره بهای مسکن به دنبال دارد.

همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی 3.487، 2.722 و 2.375 واحد کاهش در اجاره بهای مسکن در پی دارد. همچنین اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تأیید نیست.

همچنان که گفته شد در اجاره بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. به طوری که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت؛ بنابراین در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت.

نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی شان با اجاره بها را به این گونه ظاهر می سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تأثیر قرار می دهد و در مرحله دوم اجاره بها کاهش می یابد. همچنین این عوامل به عنوان کاهش دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجایی که اجاره بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می شود، در صورتی که قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره بها نیز کاهش خواهد یافت.

راهکارهای بلند مدت و کوتاه مدت به تعادل رسیدن بازار مسکن

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس در خصوص وضعیت اجاره بها گفت: تجربه نشان داده است که وقتی نهادها افزایش قیمتی را تأیید می کنند باعث گرانی در آن بخش می شوند وقتی در بخش مسکن اعلام می شود که گرانی در راه است و این از سوی برخی از مسؤولین تأیید می شود باعث گرانی در این بخش خواهند شد.

وی در ادامه راهکار جلوگیری از افزایش اجاره بها را گفت: در بلند مدت افزایش ساخت و ساز و تعادل سازی بین عرضه و تقاضا باعث می شود تا قیمت را روند افزایشی پیدا نکند از سوی دیگر 6 میلیون و 500 هزار مستأجر در کشور وجود دارد و با جهش تولید و کمک به بخش خصوصی برای افزایش تولید می توان امید داشت که حداقل این بخش به تعادل برسد.

این عضو کمیسیون در ادامه افزود: طبق آخرین آمارها در سال 1400 از هزاران هزار میلیاردی که قرار بود پرداخت شود فقط 700 هزار میلیارد پرداخت شده است و نزدیک به 900 هزار میلیارد کم تسهیلات به بخش ساخت و ساز پرداخت شده است.

مجتبی یوسفی راهکار کوتاه مدت را اینگونه بیان کرد: در کوتاه مدت پرداخت وام ودیعه به مستأجران می تواند حداقل بخشی از رهن را پرداخت کند البته وام ودیعه باید به گونه ای باشد که تورم را پوشش دهد و از سوی دیگر اصلاح مالیاتی نیز می تواند باعث شود تا خانه های خالی وارد بازار شود و از شهریور ماه طبق قرار قبلی با دولت مالیات ستانی از خانه های خالی آغاز می شود این مالیات ستانی به گونه ای است که طی 5 سال خانه خالی اگر بماند مالیات برابر با قیمت خانه باشد بنابراین خانه های خالی وارد بازار خواهند شد که این می تواند باعث شود تا قیمت استجاری خانه کاهش پیدا کند.

با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، بنابراین اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در کاهش جذب سرمایه در بخش مسکن مؤثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد. بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار در ارتباط است، بنابراین سیاست های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل آید.

در نهایت در سیاست گذاری برای کاهش اجاره بها، توصیه می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها تأثیر خواهد پذیرفت.