نسخه های یک شبه برای بازار مسکن جواب نمی دهد / نقدی بر طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن

علی فرنام درباره برنامه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن، اظهار کرد: مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن تقریبا در همه کشورها تجربه شده است. این برنامه یک "اما" بزرگ دارد و تنظیم گری آن خیلی متفاوت است. شرایط نظام مالیاتی و نظام تورمی مالیات عایدی سرمایه متفاوت است.

وی افزود: شاید در کشورهایی که تورم های تک رقمی دارند زمانیکه عایدی سرمایه مطرح می شود، تورم را از آن کسر می کنند.

وی ادامه داد: مالیات بر عایدی سرمایه معمولا همه شمول است و این ویژگی اثرگذاری مالیات ستانی را افزایش می دهد؛ به عبارت دیگر همه حوزه هایی که مشمول سوداگری می شود را پوشش می دهد که در ایران مانند مسکن، بورس، خودرو، بانک، سکه، ارز و ... است.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با تاکید بر این که تنظیم گری اخذ مالیات از این حوزه ها متفاوت است، بیان کرد: بعضی ها مولد است و قطعا تنظیم گری بیشتری را می طلب. برخی هم مخرب است و مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر تنبیهی.

فرنام با هشدار نسبت به خروج سرمایه به نفع بازارهای دیگر به دلیل اجرای نامناسب مالیات عایدی بر سرمایه، گفت: به عنوان مثال شاید گفته شود وقتی سرمایه از بخش مسکن بیرون برود، التهاب می خوابد و قیمت ها کاهش می یابد، در صورتی که معمولاً این گونه نیست. رونق و تولید مسکن با هم است؛ اگر می خواهیم به طور پایدار و مستمر تولید مسکن افزایش یابد، باید در فکر رونق بازار مسکن هم باشیم.

وی تاکید کرد: سیاست عایدی سرمایه در بخش مسکن ضروری است ولی نه با این شرایط اعلام شده آنهم به صورت خیلی فوری مطرح شده است. این موضوع سال هاست در دست بررسی است هم از سوی دولت و هم مجلس.

وی اضافه کرد: این که در چه زمانی مطرح شود بسیار مهم است؛ در زمان التهاب یا هنگام آرامش. الان در زمان التهاب بازار مسکن می تواند اثرات منفی داشته باشد. با این حال آن چیزی که معاملات مکرر سوداگری است کسی تقاضای مصرفی به ندرت زیر یکسال خرید و فروش مسکن دارد.

وی در عین حال با بیان این که زیر 5 درصد از تقاضای مصرفی بازار مسکن به دلایلی از جمله بروز مشکل، شرایط خاص یا ... طی یکسال ملکی را خریداری و آنرا می فروشد، اظهار کرد: کشورهای داریم تجربه 50 درصد مالیات عایدی سرمایه زیر یکسال را دارند. تقریباً همه کشورها به سمت تنظیم گری کوتاه مدت می روند که با نسخه وزارت راه متفاوت است. در این کشور یکسال و نهایتاً دو سال را به عنوان دوره کوتاه مدت بحرانی در نظر می گیرند که ماهیت سوداگری دارد. بعد از 3 و 4 سال عایدی به صفر نزدیک می شود.

وی با بیان این که ماهیت مالیات ستانی اگر خروج سوداگری باشد همان یک تا 2 سال کفایت می کند، گفت: اگر این دوره طولانی مدت باشد به شدت به بازار مسکن ضربه خواهد می زند. به عنوان مثال یک زوج ملک 50 متری را خریداری کرده اند و می خواهند 2 تا 3 سال بعد از تولد فرزند خانه را بزرگ تر کنند. طبق برنامه وزارت راه و شهرسازی این زوج باید 20 درصد مابه التفاوت را پرداخت کند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با طرح این پرسش که در طی این مدت تورم اضافه شده و چگونه محاسبه خواهد شد، افزود: این مسائل روی بازار اثر سوء می گذارد. اما برش کوتاه مدت که یکساله است می تواند در بازار تاثیرگذار باشد البته نه با عدد 60 درصد.

فرنام با بیان این که "سنگ بزرگ علامت نزدن است" یادآور شد: قبلا هم تجربه ناموفقی در سیاستگذاری در خانه های خالی داشتیم که باید از آن درس بگیریم.این که چه عواملی باعث شد که تجربه مذکور موفق نباشد. نسخه های یک شبه از بالا به پایین با وجودی که می تواند منطق و هدف درستی داشته باشد اما امید تحقق تحقق و اثابت به هدف را کاهش می دهد. به همین دلیل پیشنهاد می شود برش کوتاه مدت مد نظر قرار بگیرد.

وی با اشاره به مثالی در این رابطه گفت: در بخش خودرو عایدی سرمایه این است که فرد در چیزی که زحمت نکشیده است اگر سود قابل توجه به دست آیدبخشی از این سود را به عنوان مالیات با دولت شریک شویم تا برای توسعه صرف شود.

وی گفت: مثلا کسی پرایدی را می فروشد و می خواهد آنرا تبدیل به احسن کند. وقتی پراید 50 میلیونی 200 میلیون تومان می شود این افزایش قیمت ناشی از عایدی سرمایه نیست و دلیل بخش عمده ای از آن تورم است. این-نوع تفکر- باید کنار گذاشته شود؛ قبلاً با 4 تا 6 ماه حقوق خودرو تبدیل به احسن می شد اما امروز به 10 ماه نیاز است. از این رو ذی نفع آن سرمایه نیستید و فقط عدد سرمایه به دلیل تغییر ارزش پولی، تغییر کرده که با کسر تورم عمومی، معقول خواهد بود.

وی توضیح داد: تورم شاخص مصرف کننده داریم که می گویند ممکن است امسال 40 تا 50 درصد شود. اگر این تورم را کسر کنیم و از کسی که 100 درصد سود نصیبش شده از 40 یا 50 درصد اضافه، مالیات ستانی شود، منطقی است. اما اگر از همه سود مالیات ستانی شود مشروعیت آن زیر سئوال می رود، در این صورت مردم نمی توانند هیچگونه تقاضای تبدیل به احسن را مثلاً در حوزه مسکن داشته باشند.

وی با اشاره به اثرات منفی این برنامه، افزود: پیشنهاد می شود ماهیت تنظیم گری فقط سوداگری کوتاه مدت باشد، در سال های بعدی این مالیات به حداقل برسد. تجربه هایی در کشوری مانند مالزی داشته ایم؛ زمانی که رکود شدید بر بازار مسکن حاکم می شود دولت عایدی سرمایه را صفر می کند تا باعث رونق بازار شود. باید بر حسب رونق بازار امکان جابجایی مردم و تبدیل به احسن را در سیاست ها در نظر بگیریم.

وی اضافه کرد: ضمن این که بر تنظیم گری درست مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و اثرگذاری مثبت آن تاکید می کنیم، اما این برنامه ها به هر حال یک پالس ناایمن به سازندگان و سرمایه گذاران بخش مسکن می دهد.امروز به صورت مستمر شاهد کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن هستیم که باید بالانس شود.

به گفته وی، باید مشخص شود این موضوع چه ملاحظاتی دارد و کجا ضروری شود و بایستی هزینه شود. این که در کجا ممکن است تبعات منفی، اثرات ناخوشایند بیشتری از اهداف مثبت داشته باشد. با همه این جوانب است که می توانیم به هدف برسیم و مالیات تنظیم شود که موثر است در بازار.