احیای تعاونی های خانواده محور در حوزه ساخت و ساز

بررسی های میدانی نشان می دهد که برخی از متقاضیان مسکن در تهران و دیگر کلان شهرها اقدام به خرید مشارکتی مسکن و حتی پیش خرید متری مسکن می کنند. با توجه به اینکه بسیاری از اقشار مردم امکان سرمایه گذاری در ساخت و ساز را نداشته و نمی توانند یک خانه کامل را خریداری کنند؛ برای حفظ ارزش پول خود و کسب مقداری سود اقدام به خرید مشارکتی مسکن در برخی از مناطق رو به رشد کرده اند.

بنا بر نظر برخی از کارشناسان فروش متری مسکن، یکی از بهترین مدل های پیش فروش آپارتمان به حساب می آید؛ اما اجرای این طرح در وضعیت فعلی بازار مسکن با برخی موانع روبرو است؛ برخی از این موانع مرتبط به مسائل حقوقی بوده و برخی دیگر نیز ریشه در مشکلات اقتصادی کشور دارد.

از طرفی، بسیاری از افراد پس انداز کافی برای خرید خانه و مشارکت در ساخت و ساز ندارند؛ همچنین به دلیل وجود تورم قابل توجه در حوزه ساخت وساز مسکن، نمی توان شرایط ثابتی را برای جلب مشارکت مردم در این بازار متصور شد. به طوری که مشارکت در ساخت و ساز و پیش خرید خانه در حال حاضر یکی از پر ریسک ترین سرمایه گذاری ها در نزد مردم شناخته می شود.

راهکار ایجاد اعتماد میان سازندگان و سرمایه گذاران

همان طور که گفته شد، متأسفانه، به دلیل شرایط نامناسب اقتصادی، بازار ساخت و ساز در ایران دارای ثبات نبوده و قیمت مصالح، نیروی کار و… به صورت لحظه ای تغییر می کنند، از طرفی بسیاری از متقاضیان خرید مسکن نمی توانند به صورت کامل به سازندگان ناآشنا اعتماد کرده و سرمایه های خود را در اختیار آن ها قرار دهند. همچنین سازندگان نیز به دلیل ریسک های مرتبط به تأمین مالی و عدم وجود نقدینگی برای به پایان رساندن پروژه های در دست ساخت، امکان فعالیت مداوم را نداشته و توأمان درگیر مسائل اداری برای کسب مجوز ساخت وساز می شوند.

در این میان برخی از کارشناسان معتقدند که بهتر است، حاکمیت به عنوان ناظر در بازار مسکن ورود کرده و سعی کند از طریق ایجاد سازوکار های قانونی و اجرایی ریسک های سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن را کاهش دهد؛ به عنوان مثال حضور نهاد واسط در قراردادهای پیش فروش می تواند نااطمینانی های احتمالی پیش خریداران درباره آینده هر پروژه را برطرف کند. البته فعالیت مستقیم سرمایه گذاران و نقش فعال آن ها می توانند در کاهش ریسک های مدنظر آن ها تأثیرگذار باشد.

ضرورت احیای تعاونی های مسکن خانوادگی

در همین رابطه، سید طه حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در گفت وگو با مهر گفت: متأسفانه دولت در بخش تأمین زمین موفق عمل نکرده، بخش مصالح ساختمانی رهاشده و برخلاف کشورهای دیگر که دولت ها مشوق هایی را به سازندگان می دهند، در کشور ما سازوکار مناسب برای جذب سرمایه های مردم در صنعت ساخت وساز ایجاد نشده است.

مدنی با بیان اینکه ما نیاز داریم قوانین به نحوی اصلاح شوند که ساخت مسکن اقتصادی باشد و از سرمایه گذاران حوزه ساخت وساز به صورت قانونی حمایت شود، تصریح کرد: امروز به دلیل نبود سازوکار مشخص برای مشارکت مردم در پروژه های ساخت مسکن، بسیاری از سازندگان نامعتبر در بازار ساخت مسکن در حال فعالیت هستند که این موضوع باعث کاهش اعتماد مردم و خروج آن ها از عرصه سرمایه گذاری مسکن شده است.

این کارشناس حوزه حکمرانی افزود: بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، منتظرند که دولت از آنها حمایت کند و با کمک دولت صاحب خانه شوند. بااین حال به طور روزانه شاهد افزایش قیمت ها هستیم و متأثر از این مسئله قیمت تمام شده ساختمان هم افزایش یافته است؛ دراین بین می توان به ضرورت حضور تعاونی های کاملاً مردمی در عرصه ساخت وساز مسکن اشاره کرد.

مدنی با اشاره به ضرورت احیای تعاونی های مردمی و خانوادگی در حوزه ساخت وساز گفت: متأسفانه در حال حاضر بسیاری از مردم تمایلی برای سرمایه گذاری در حوزه ساخت مسکن ندارند که علت آن هم بیشتر مربوط به اندک بودن میزان سرمایه آن ها و همچنین عدم اعتماد به پروژه های موجود در حوزه ساخت وساز است.

وی اضافه کرد: احیای برخی تعاونی های خانوادگی می تواند موجب تحرک بخش ساخت وساز شود؛ دراین بین حاکمیت می تواند با ایجاد یک سازوکار قانونی فرایند دریافت مجوز، زمین و دیگر موارد مربوط به مسکن را تسهیل کند. افراد می توانند با ایجاد تعاونی و جمع آوری سرمایه های خرد، فرایند ساخت و ساز را شروع کرده و با کاهش ریسک کلاهبرداری، خود به صورت فعالانه در عرصه ساخت و ساز مشارکت کنند.

مدنی با اشاره به چالش های پیشرو تعاونی های خرد حوزه مسکن، گفت: البته باید به مسائل این طرح توجه ویژه ای شود، برای مثال موضوع ارتباط بین اعضای تعاونی و سازندگان مسکن موضوع مهمی است؛ چرا که بسیاری از افراد به صورت تخصصی با فرایند ساخت مسکن آشنایی ندارند؛ از طرفی بحث نظارت بر نحوه فعالیت سازندگان نیز اهمیت دارد چرا که بررسی کیفیت کار پیمانکار تنها از عهده یک نهاد ناظر قوی برمی آید.

سرمایه های خرد به سمت ساخت و ساز هدایت شود

وی با تأکید بر اینکه نحوه اجرای طرح های مربوط به حوزه ساخت و ساز اهمیت زیادی دارد، افزود: در این زمینه شرکت های دانش بنیان می توانند با استفاده از تجارب خود در زمینه ساخت وساز وارد شوند و تعاونی های خرد از طریق آن ها اقدام به فعالیت کنند.

این کارشناس حوزه حکمرانی در ادامه گفت: شرکت هایی که با حضور اندیشمندان دانشگاهی ایجاد شده اند می توانند واسطه مناسبی برای ارتباط بین تعاونی های مسکن، سازندگان و دولت باشند؛ علت آن نیز به این مسئله برمی گردد که این شرکت ها با توجه به انجام پژوهش های متعدد و مطالعات تطبیقی توانایی شناسایی و حل مسائل حوزه ساخت وساز را دارند.

وی در پایان با اشاره به اینکه نباید به حوزه مسکن نگاه سرمایه ای شود، افزود: البته این مسئله مربوط به مسکن های ساخته شده است؛ به طور کلی هر نوع ورود سرمایه به جهت سودآوری در حوزه مسکن تنها زمانی برای اقتصاد کشور سودآور است که در حوزه ساخت وساز سرمایه گذاری شود و اگر نه فعالیت دلالان در بازار ملک و املاک تنها موجب گسترش روحیه سوداگری و افزایش تورم خواهد شد.

باید به سمت اشکال جدید تعاونی حرکت کنیم

همچنین روح الله ایزدخواه، نماینده مجلس شورای اسلامی پیش از این با اشاره به ظرفیت مناسب تعاونی ها برای رونق تولید گفت: ما باید به جای اینکه به سمت سرمایه گذاری خارجی یا ایجاد شرکت های بزرگ متکی به دولت و منابع رانتی برویم، دنبال شبکه سازی شرکت های کوچک و متوسطی که در کشور وجود دارند باشیم.

وی با بیان اینکه باید از ظرفیت بنگاه های کوچک و متوسط در مناطق گوناگون کشور استفاده شود، افزود: این ظرفیت در کشور، برای شبکه کردن واحدهای اقتصادی کوچک و متوسط وجود دارد و این راهبرد اتفاقاً می تواند موجب رونق تولید در عرصه های گوناگون در کشور ما شود.

وی با اشاره به ضرورت ایجاد شبکه سازی در حوزه سرمایه گذاری گفت: ببینید، مردم باید مشارکت جدی در اقتصاد داشته باشند و حاکمیت هم نقش نظارت خود را به بهترین شکل اجرایی کند.

این نماینده مجلس با اشاره به نقش نظارت و سیاست گذاری دولت در امر توسعه تعاونی های خرد افزود: به عبارتی مردم عاملیت داشته باشند و حکومت نظارت برای جلوگیری از آسیب ها نظارت کند.

اجرای وعده ساخت 4 میلیون مسکن با همکاری تعاونی های خرد ممکن می شود؟

به نظر می رسد تمرکز بر احیای تعاونی های خانواده محور می تواند یک راهکار مناسب برای ایجاد تعاونی های مسکن و تشویق مردم به سرمایه گذاری در حوزه ساخت وساز باشد؛ البته باید به این مسئله اشاره کرد که حضور همه اقشار جامعه با هر سطح درآمدی در اجرای این طرح های پیشنهادی بسیار حائز اهمیت است.

بنا بر نظر برخی از کارشناسان تعاونی های خرد می توانند با جلب اعتماد افراد و مدیریت گروهی بستر مناسبی را جهت ایجاد واحدهای تولیدی ایجاد کنند؛ ایجاد شبکه و جمع آوری سرمایه های سرگردان افراد و ساخت مسکن به صورت سهامی می تواند یکی از کارکردهای مثبت این تعاونی ها باشد. البته نقش دولت به عنوان تنظیم گر و ناظر بسیار حائز اهمیت بوده و بدون ایجاد سازوکار قانونی مشخص نمی توان انتظار داشت که این ایده منجر به خروجی مناسب باشد.

بنابراین، می توان با تکیه بر ظرفیت تعاونی های خانوادگی، حتی پس اندازهای بسیار خرد را به بازار ساخت و ساز دعوت کرد. البته ایجاد واحدهای حداقلی برای سرمایه گذاری در پروژه های فروش مسکن (مانند فروش متری یا سهامی) و ایجاد سازوکار مناسب برای جلب اطمینان طرف عرضه و تقاضا مهیا شود نمی توان مانع مهمی برای ورود نقدینگی به بازار ساخت و ساز متصور بود.