شیوه های تامین مالی غیرتورمی نهضت ملی مسکن / دولت با اعطای زمین نیاز به وام بانکی را کاهش دهد

افزایش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش قدرت خرید مردم، موجب شده است که هر روز برای عده بیشتری خرید خانه تبدیل به یک آرزو شود.

در نمودار زیر تغییرات نسبت قیمت مسکن به درآمد با استفاده از داده های مرکز آمار ترسیم شده است، با وجود آنکه میزان درآمد حقیقی در دهه اخیر چندان تغییری نداشته است، در ادامه جهت ریشه یابی دقیق تر، مشکل نمودار قیمت مسکن بررسی شده است که نشان می دهد علت اصلی افزایش زمان انتظار خانه دار شدن، افزایش قیمت مسکن بوده است که از این رو، افزایش عرضه ی مسکن می تواند این نسبت ها را تغییر دهد.

مطابق با تعداد ازدواج ها و طلاق ها و سایر موارد، می توان ادعا کرد در سال های آتی به حداقل یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم، این در حالی است که در یک دهه اخیر، ساخت مسکن در کشور تغییر کانال داده و به شدت افت کرده است.

ساخت مسکن، مهمترین وعده دولت سیزدهم، در گروی همکاری بانک ها

از آن جا که یکی از مهمترین وعده های دولت سیزدهم، ساخت یک میلیون مسکن است و از آن جا که نیاز به ساخت مسکن در کشور همواره به طور جدی مطرح بوده است، هم اکنون دولت باید تدبیری برای ساخت مسکن داشته باشد.

از آن جا که مسکن به عنوان بزرگ ترین سرمایه گذاری مالی هر شخص در طول عمرش به حساب می آید و با توجه به قیمت بالای ساخت مسکن، بحث تامین مالی ساخت 4 میلیون مسکن مورد توجه قرار می گیرد، این در حالی است که کشور هم اکنون درگیر تورم های بالایی است و نحوه ی تامین مالی ساخت این تعداد مسکن، باید با دقت صورت گیرد و در غیر این صورت می تواند نرخ تورم را رشد دهد؛ اینجاست که باید پرسید چگونه می توان پروژه ای در ابعاد نهضت ملی مسکن را بدون ایجاد تورم تامین مالی کرد؟

نخستین راهی که برای تامین مالی مورد توجه قرار می گیرد، تسهیلات بانکی است، در سطور گذشته به کاهش جدی قدرت خرید مردم به ویژه در دهه ی گذشته اشاره شد؛ این در حالی است که وام های بانکی به عنوان راهی برای خانه دار شدن مردم به مرور زمان از دسترس آنها خارج شدند.

در نمودار زیر نسبت ارزش وام به قیمت وام مسکن رسم شده است. آنچه در نمودار زیر مشخص است کاهش بسیار زیاد این نسبت و همچنین رابطه ی کاملا معکوس این نسبت با قیمت مسکن است؛ این در حالی است که ارزش وام به نسبت کل قیمت مسکن در جهان اعدادی به مراتب بالاتر است.

با بررسی میزان تسهیلات داده شده توسط شبکه بانکی، مشخص می شود که اصولا بخش کوچکی از شبکه بانکی کشور مربوط به تسهیلات مسکن است که آن هم عمدتا توسط بانک مسکن اعطا می شود و عملا بقیه بانک ها تسهیلات مسکن اعطا نمی کنند.

به طور مثال می توان به این اشاره کرد که مانده تسهیلات مسکن (که تسهیلاتی بلندمدت است) در بانک ها 133 هزار میلیارد تومان است در حالی که مانده تسهیلات اعطایی به کارکنان بانک ها در همان سال (1400) عدد 146 هزار میلیارد تومان بوده است.

مطابق با گزارش بانک مرکزی بسیاری از بانک ها عملا به وظایف خود در قبال قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس عمل نکرده اند و صرفا بانک مسکن به تعدات خود عمل کرده است.

بی مهری بانک ها به مسکن؛ نیاز اصلی مردم منتظر تأمین مالی

طبق نمودار فوق، در حالی نسبت تسهیلات مسکن به کل تسهیلات شبکه بانکی در برخی از سال ها به 3.8 درصد می رسد که این عدد در سوییس 48.8 و در هلند 18.9 درصد است؛ البته با حدف سهم بانک مسکن که عمده تسهیلات مسکن را اعطا می کند، این نسبت حتی به عدد 0.4 درصد نیز می رسد؛ معنای این جمله به طور خلاصه آن این است که بانک ها به بخش مسکن تسهیلات اعطا نمی کنند. برای اصلاح این روند باید چند کار صورت گیرد.

تامین مالی غیرتورمی مسکن بانک ها، چگونه انجام شود؟

دال مرکزی ایده ها آن است که برای ساخت مسکن بدون ایجاد تورم، تسهیلات بیشتری به ساخت مسکن داده شود و از طرفی باید از دیگر تسهیلات غیرضروری بانک ها کاسته شود.

با بررسی نقشه تسهیلات بانکی این نکته مشهود است که بخش عظیمی از مانده تسهیلات شبکه ی بانکی به علت تسهیلات گیری توسط دولت است (در حدود 2800 همت) در این میان برخی مانند تسهیلات شرکت های دولتی حوزه غذا در حوزه ای خاص است و برخی هم استقراض مستقیم دولت از بانک های عامل است.

عدد استقراض مستقیم دولت از بانک های عامل 320 هزار میلیارد تومان است که دولت می تواند برای پرداخت بدهی های خود به جای استقراض از بانک ها، از ظرفیت زمین هایش استفاده کند؛ بدین صورت که دولت در ازای بدهی های خود زمین به بانک ها اعطا کند به شرط آن که بانک ها در دو سال بر روی آن ها مسکن بسازند. بدین صورت با استفاده از مکانیزم اعطای زمین، تسویه ی واقعی صورت می گیرد و با ارزش اعیان آن سرمایه ی بانک افزایش می یابد.

برای کاهش بقیه تسهیلات، باید به علت ایجاد آن تسهیلات توجه کرد. قیمت پایین گاز و یا سن پایین بازنشستگی تاثیر خود را در قالب تسهیلات شرکت های گازی و یا تسهیلات تامین اجتماعی نشان می دهند.

دولت می تواند با اعطای زمین و یا شکلی از زمین (مانند واحدهای صندوقی که دارایی زمین دارد مانند شرکت شهرهای جدید و یا سازمان ملی زمین و مسکن) نیاز به این تسهیلات را کاهش دهد و بدین وسیله اصلاحات گسترده ای در کشور انجام دهد.

برای تامین مالی نهضت ملی اقداماتی غیر از مراجعه به شبکه بانکی نیز می توان انجام داد، به طور مثال می توان زمین های مسکن مهر را به مردم فروخت و برایشان سند صادر کرد، یعنی دولت می تواند به مردم زمین بفروشد و از منابع حاصل از آن اقدام به تسهیلات دهی کند.

به عقیده کارشناسان، دولت می تواند با استفاده از فروش یا اجاره زمین هایی که دارد و ایجاد یک صندوق املاک و مستغلات، وجوهی برای ساخت مسکن جمع آوری کند و حتی می تواند به جای تسهیلات مختلف از قبیل وام ازدواج، به مردم این اوراق را اعطا کند و این گونه بار مالی شبکه بانکی را کاهش دهد.