کوچ سرمایه ها به بافت فرسوده

برنامه های نوسازی سالیانه 100 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده طی سالهای گذشته به دلیل نبود برنامه ای جامع و هدفمند در این عرصه شاید به 10 درصد از اهداف تعیین شده هم نرسیده است. لذا سر و سامان دادن به وضعیت موجود نیاز به برنامه و اقدام جهادی دارد. هدف، ایجاد محیطی امن، سالم و دارای امکانات رفاهی برای تمامی شهروندان ایرانی است. دولت سیزدهم قصد دارد سالیانه 150 هزار واحد مسکونی را نوسازی کند.

به دلیل وجود حجم بالای بناهای ناپایدار در کشور در رابطه با مقاوم سازی و نوسازی محلات فرسوده، چاره ای جز سرعت بخشی به امر بازآفرینی شهری نداریم. محمد آیینی معاون وزیر راه و شهرسازی می گوید دولت قصد دارد در این زمینه کار 10 برابری در مقایسه با دوره های قبل انجام دهد.

دولت سیزدهم در شرایطی روی کار آمد که عمده شهرهای کشور درگیر سه معضل گسترش بافت های فرسوده، حاشیه نشینی و سکونتگاه های غیررسمی بودند که به بدمسکنی دست کم 22 میلیون و 500 هزار نفر در ایران منجر شده است. زلزله های 6 ریشتر و حتی کمتر در هریک از مناطق ناکارآمد می تواند زندگی ساکنان را به مخاطره بیندازد.

بر اساس آخرین آماری که مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران ارایه کرده است در حال حاضر 2 میلیون و 680 هزار بنای ناپایدار، 166 هزار هکتار محدوده هدف بازآفرینی شامل 74 هزار هکتار بافت فرسوده میانی، 32 هزار هکتار بافت فرسوده تاریخی و نزدیک 60 هزار هکتار بافت حاشیه ای یا سکونتگاه غیررسمی در کشور وجود دارد.

آبان ماه سال بسته سیاست ها و ضوابط تشویقی کالبدی متضمن نوسازی محله ای در بافت های فرسوده به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسید و 23 بهمن ماه بسته 19 بندی از سوی مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی به استانها ابلاغ شد.

تسهیل در تامین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا دو طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به منظور حمایت از کسب و کارهای خانگی با تامین شرایطی از جمله این مشوق ها است که جذابیت سرمایه گذاری در بافت ها را بالا می برد. طبق این مشوق امکان نوسازی خانه های کمتر از 50 متر مربع به شرط رعایت ضوابط شهرسازی و معماری وجود دارد.

شهرداری ها موظفند به تخفیف 50 درصدی و مجاز به تخفیف 100 درصد عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت های فرسوده هستند که بررسیها نشان می دهد در این زمینه همکاری خوبی بین دولت و شهرداری ها ایجاد شده است. مجلس نیز در روزهای اخیر با افزایش 2 درصدی هزینه صدور پروانه ساختمانی در لایحه بودجه سال 1402 مخالفت کرد.

مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی اخیرا در نمایشگاه دستاوردهای طرح توانمندسازی 2020 محله کم برخوردار بیان کرده است: بسته 19بندی تشویقی نوسازی بافت های فرسوده امکان مناسبی را برای مردم و ساکنان بافت ها و سازندگان ایجاد کرده است.

وجود زیرساخت های مناسب در بافت های فرسوده یک مزیت جدی رقابتی برای این مناطق در مقایسه سایر سیاست های توسعه شهرها محسوب می شود. بر اساس رویکردهای کلان، نوسازی بافت های فرسوده باید توسط بخش خصوصی انجام شود و دولت و شهرداری ها موظفند نقش حمایتی داشته باشند تا با سرمایه بخش خصوصی که از بهره وری بیشتر و هزینه های بالاسری کمتری برخوردار است، مقدار بیشتری از بافت های فرسوده نوسازی شود.

آمارها در این بخش نیز امیدوارکننده است. بنا به گفته آیینی، پس از اجرای بسته تشویقی در دو کلانشهر تهران و تبریز، میزان دریافت پروانه ساختمانی در بافت های فرسوده چهار برابر شده است.

یکی از دلایلی که می تواند جذابیت سرمایه گذاری در بافت های فرسوده را افزایش دهد تناسب بین قدرت خرید متقاضیان با قیمت مسکن در این مناطق است. با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در مناطق برخوردار شهرها، بافت های ناکارآمد می تواند منطقه هدف سازندگان باشد. به اذعان انبوه سازان در یک سال اخیر تمایل برای ساخت و ساز در محله های هدف بازآفرینی شهری افزایش یافته است.