بازی برد-برد دولت و ملت با ساخت خانه های یک طبقه / محدودیت زمین برای ساخت مسکن توهم است

سال گذشته وزیر سابق راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی از ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه در نهضت ملی مسکن خبر داد، این سخن سوالات زیادی برای متقاضیان ایجاد کرده است که آیا این امر امکان پذیر است؟ آیا باید هزینه بیشتری برای خانه دار شدن پرداخت کنند؟

در ماه گذشته مهمترین وعده اقتصادی دولت در گیر و دار تغییر وزیر نهضت ملی مسکن بود. تجربه یک سال گذشته نشان می دهد چنانچه دولت بخواهد با همان دست فرمان حرکت کند، بدون شک در تحقق وعده 4 میلیون مسکن در 4 سال موفق نخواهد بود.

گزارشی از 2 دهه تلاش برای بهبود وضعیت مسکن

در این رابطه برای اولین بار در کشور در دهه 80 دولت وقت تصمیم به عرضه مسکن گرفت تا شاهد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و در نتیجه کاهش قیمت مسکن باشیم بر همین اساس بلندمرتبه سازی و حتی ایجاد شهرهای جدید را در دستور کار خود قرار داد.

در طرح مسکن مهر بسیاری از خانواده ها صاحب سرپناه شدند اما در برخی از شهرهای تازه تأسیس شده مشکلات عدیده اجتماعی و فرهنگی به وجود آمد. در دولت یازدهم و دوازدهم نیز طرح مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت اما عرضه انبوه مسکن را شاهد نبودیم، لذا کاهش عرضه و افزایش تقاضا قیمت مسکن را به شدت افزایش داد.

دولت سیزدهم در شعارهای انتخاباتی خود به احداث 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال اشاره کرد، با استقرار دولت در روزهای نخست مسئله نهضت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و از افراد متقاضی ثبت نام به عمل آمد. وزیر سابق راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی از برنامه دولت برای ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه ویلایی در قالب برنامه نهضت ملی مسکن خبر داد و گفت: در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلند مرتبه سازی برویم و به عنوان نمونه در بم، چون مشکل زمین نداشتیم، به متقاضیان 200 متر زمین دادیم.

واکاوی محدودیت زمین در ساخت مسکن یک طبقه

این سخن در رسانه ها بازتاب داشت و کمبود زمین در کشور نخستین سوال در ذهن همگان بود و اینکه آیا این طرح کارشناسی است؟ ساخت یک میلیون مسکن 50 هزار هکتار زمین می خواهد با توجه به الزامات معماری و شهرسازی زیربنای لازم برای هر واحد مسکونی به ازای هر نفر 50 مترمربع است و اگر هر خانوار را به طور متوسط 3.3 درنظر بگیریم زیربنای هر واحد مسکونی باید 165 مترمربع در نظر گرفته شود، مطابق قانون نیز نسبت مجاز زیربنا به کل زمین هر واحد مسکونی باید 60 درصد باشد بر همین اساس هر واحد مسکونی یک طبقه با متراژ متناسب باید 275 مترمربع باشد.

اگر دولت سالانه احداث 1 میلیون واحد مسکن را در برنامه داشته باشد در هر سال به 27 هزار و 500 هکتار زمین نیاز دارد، البته این میزان تنها برای ساخت مسکن است و مساحت معابر و مکان های عمومی نیز باید لحاظ شود و نسبت واحدهای مسکونی به معابر نیز 40 تا 50 درصد است؛ در مجموع باید بگوییم که ساخت یک میلیون واحد مسکونی به 50 هزار هکتار زمین نیاز دارد.

یک سال از عمر دولت می گذرد اما تا به امروز دولت تنها 30 درصد زمین مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را تأمین کرده است و وزارت راه و شهرسازی باید سرعت تأمین زمین را بیشتر از گذشته افزایش دهد. امکان احداث 5 میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده طبق آخرین بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی برای بازنگری در طرح جامع مسکن وجود دارد، در حال حاضر در کشور بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می کنند.

بنابراین با یک برآورد حداقلی و اختصاص هر 150 مترمربع عرصه به یک واحد مسکونی، می توان گفت، اراضی بافت فرسوده زمین 5 میلیون واحد مسکونی را تأمین می کند لذا می تواند نقش مهمی در تأمین زمین داشته باشد.

توهم محدودیت زمین و بستن حریم شهرها

در این رابطه محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمین های موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاه های دولتی قرار دارد.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه می دهد: ظرفیت قانونی استفاده از زمین های دولتی برای ساخت مسکن در قانون جهش تولید و تامین مسکن وجود دارد و وزارت راه باید از این ظرفیت استفاده حداکثری کند.

امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی در واحدهای یک طبقه با توجه به اینکه ساخت مسکن های یک طبقه وابسته به ساخت واحدهای دیگر نیست، امکان ساخت مسکن به ‍صورت تدریجی با توجه به وسع خانوارها وجود دارد. یعنی خانواده ها می توانند بخشی از مسکن را احداث کرده و ساکن شوند و به مرور بخش های دیگر ساختمان را تکمیل کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی نیز چنین بیان می کند: ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک طبقه در شهرهایی که زمین داریم برنامه اولویت دار وزارت راه و شهرسازی است. به عبارت دیگر با برنامه ریزی صورت گرفته، در این اراضی «مسکن تدریجی» ساخته خواهد شد. در این راستا برای 12 شهر از جمله بینالود، ایوانکی، عالیشهر، رامین، شیرین شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر زمین ویلایی در اختیار مردم قرار می گیرد.

در همین راستا در استان یزد حدود 100 واحد یک طبقه تحویل شده و 7 هزار واحد یک طبقه کلیدزنی جدید شده و بناست 40 هزار واحد در کل استان به صورت یک طبقه ساخته شود.

در استان یزد در دور گذشته مسکن مهر نیز واحدهای یک طبقه در شهر تفت پیاده سازی شده بود. در شهر جدید امیرکبیر در پروژه مسکن مهر خانه ها به صورت یک طبقه حیاط دار ساخته شدند، به تازگی نیز پروژه های جدید یک طبقه سازی نیز با حضور وزیر راه و شهرسازی کلید خورده است.

سرعت ساخت در مسکن یک طبقه تدریجی بالا است

سرعت بالای ساخت مسکن های یک طبقه به نسبت چند طبقه در پروژه های یک طبقه سازی به دلیل اینکه پروژه ها به صورت موازی شروع می شوند، ساخت هیچ یک از واحدها، وابسته به واحدهای دیگر نیست و به صورت مستقل می تواند شروع به کار کند.

در این روش اگر متقاضی به هر دلیلی نتواند آورده خود را تکمیل کند، ساخت بقیه واحدها متوقف نخواهد شد. از سوی دیگر آپارتمان سازی به دلیل سری شدن واحدها به گونه ای است که تا طبقات پایین، عملیات سفت کاری را پایان ندهند نمی توان واحدهای بالاتر را پیاده سازی کرد. در شرایط تورمی، احداث منازلی به غیر از شیوه ی ویلایی خطایی راهبردی است زیرا تعریف پروژه های چند ساله، باعث می شود تورم چندین برابری را در مصالح شاهد بود که این امر موجب توقف پروژه ها و تجدید زمان بندی آن ها می شود.

براساس نظر کارشناسان حوزه مسکن ساخت مسکن یک طبقه یک بازی برد-برد محسوب می شود. همچنین حرکت دولت به سوی ویلایی سازی مسکن می تواند زمینه احیای معماری اسلامی ایرانی را مهیا کرده و مفهوم شهرسازی در ایران را متحول کند چون ساخت خانه های حیاط دار سازگاری بیشتری با فرهنگ ایرانی اسلامی نسبت به آپارتمان دارد.