خرید مسکن با وام؛ هدف جدید خانه اولی ها

در هفته های اخیر تقاضا برای دریافت وام مسکن تا سقف 480 میلیون تومانی از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرده که منجر به رشد نسبی قیمت آن شده است. دریافت وام عمدتا به قصد خرید آپارتمان کوچک متراژ انجام می شود. متقاضیان خانه اولی معمولا در مواقعی که بازار ملک به کف قیمتی نزدیک می شود از طریق دریافت وام، مبلغ رهن آپارتمان و پس انداز خود اقدام به خرید مسکن می کنند. هم اکنون قیمت هر برگ تسه حدود 103 هزار تومان است.

در حال حاضر، آرامش نسبی در بازار مسکن دیده می شود. نرخ رشد ماهیانه قیمت به صفر متمایل شده و معاملات به کمترین میزان خود در سال جاری رسیده است. از طرف دیگر به دلیل شرایط موجود جامعه انتظارات تورمی در بخش مسکن کاهش یافته و زمینه برای ورود تقاضای مصرفی فراهم است.

واسطه های ملکی از توقف سرمایه گذاری در مناطق شمالی پایتخت خبر می دهند. رتبه ی منطقه یک از تعداد معاملات مسکن شهر تهران تنزل کرده است. سال 1397 در بحبوحه رونق بازار مسکن که با رشد تقاضای سرمایه ای همراه شد منطقه 1 جایگاه پنجم را در تعداد معاملات داشت که هم اکنون به رتبه ی هشتم رسیده و در سوی مقابل، منطقه 10 از جایگاه چهارم در سال 1397 به رتبه دوم ارتقا یافته است. ویژگی بارز آپارتمان های منطقه 10 کوچک متراژ و ارزان قیمت بودن آن است.

تجربه نشان می دهد در زمان استراحت بازار مسکن به تدریج فضا برای ورود تقاضای مصرفی فراهم می شود. رکود مسکن معمولا 10 تا 15 فصل طول می کشد. صرف نظر از ماه های اردیبهشت و خرداد امسال که به دلیل ایجاد انتظارات تورمی ناشی از اصلاح نظام یارانه ها بازار مسکن به تحرک رسید، از سال گذشته این بازار به رکود رسیده و در واقع شش فصل از رکود بازار ملک می گذرد.

از طرف دیگر برخی فروشندگان واحدهای بزرگ متراژ و لوکس در ماه های اخیر آپارتمان های خود را با تخفیف عرضه می کنند. این در حالی است که بنا به گفته ی مشاوران املاک شهر تهران در آپارتمان های کوچک با مقداری رشد قیمت مواجه هستیم. در حال حاضر آپارتمان های با متراژ کمتر از 80 متر مربع 57 درصد معاملات را به خود اختصاص می دهند. 56 درصد معاملات نیز با قیمتی کمتر از متوسط شهر (متری 43.7 میلیون تومان) انجام می شود. 50 درصد خرید و فروش ها نیز به واحدهای با ارزش کمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص دارد.

منطقه 5 در غرب، مناطق 10 و 14 در جنوب و منطقه 4 در شرق پایتخت را می توان کانون خرید و فروش واحدهای متناسب با توان دهک های متوسط و پایین ارزیابی کرد. در حال حاضر بیشترین سهم از معاملات به منطقه 5 با 15 درصد تعلق دارد. رتبه دوم از آن منطقه 10 با 9.3 درصد است. منطقه 2 که 8.7 درصد معاملات در بر می گیرد جایگاه سوم را دارد و منطقه 4 با 8.3 درصد در رتبه چهارم تعداد معاملات قرار دارد.

از سال گذشته بازار مسکن در یک افول تدریجی قرار گرفته و نرخ رشد آن از تورم عمومی عقب مانده است. در حال حاضر تورم نقطه به نقطه 48 درصد و رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته 38 درصد است. در واقع قیمت مسکن جاماندگی 10 درصد در مقایسه با دیگر کالاها دارد. ادامه شرایط فعلی می تواند به تدریج منجر به ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن شود. البته اغلب کارشناسان معتقدند رکود به این زودی ها دست از سر بازار مسکن برنمی دارد.

یکی از عوارض منفی در بازار مسکن رشد هزینه های ساخت و ساز است که باعث افزایش قیمت واحدهای نوساز شده است. این عامل می تواند در قیمت واحدهای با سن بنای کمتر از پنج سال تاثیر بگذارد. بر این اساس انتظار می رود رونق خرید و فروش از واحدهای قدیمی آغاز شود. در حال حاضر حجم فروش واحدهای بالای 20 سال نسبت به سال گذشته 61 درصد و در مقایسه با هشت سال قبل 245 درصد افزایش یافته است.

هر متر مسکن در تهران 43.7 میلیون تومان

روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در مهرماه به 43.7 میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل 1.2 درصد و نسبت به ماه مسابه قبل 38.2 درصد رشد نشان می دهد. هم چنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را 46.4 میلیون و متوسط حسابی آن را 44.3 میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز در مهرماه 1401 بر اساس گزارش بانک مرکزی 5.4 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به ترتیب 10.2 و یک درصد کاهش یافته است.