خانه های ویلایی یک طبقه، ضامن تحقق وعده ساخت چهار میلیون مسکن

در حالی که درباره انتظار خانه دار شدن در ایران، طی سال های گذشته تا کنون، نقل قول های فراوانی از 200 سال تا 178 سال، 135 سال، 100 سال، 74 سال، 66 سال، 36 سال، 20 سال و نظایر آن، توسط وزیر، شهردار، نماینده مجلس و کارشناسان مختلف مطرح شده و با وجود تنگناهای اقتصادی بسیاری از خانوارها، خصوصاً متقاضیان خانه اولی، شاید سخن گفتن از «خانه ویلایی یک طبقه» در قالب «مسکن تدریجی» ، یک رؤیا یا حتی شوخی تلقی شود اما این موضوع، یک واقعیت است. خانه ویلایی یک طبقه و ساخت مسکن با تراکم پایین در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اکنون یکی از برنامه های حمایتی و اولویت دار وزارت راه و شهرسازی است.

تجربیات ناخوشایند بلندمرتبه سازی

انبوه سازی و احداث ساختمان های مسکونی بلندمرتبه و با تراکم بالا، با وجود برخی مزیت ها، تجربیات ناخوشایندی به دنبال داشته است. تأخیر یا مدت زمان طولانی ساخت و اصطلاحاً خوابیدن پروژه های چندساله، کلاهبرداری در تحویل مسکن متقاضیان که منجر به اعتراضات حقوقی فراوان و صف های طویل دادگاه ها شده، کیفیت بعضاً پایین ساخت وسازها با تجهیزات ساختمانی نامرغوب برای سودآوری بیشتر، کمبود یا نبود امکانات رفاهی، آموزشی و تفریحی لازم در اطراف آپارتمان های مسکونی چندطبقه خصوصاً در پروژه های مسکن مهر، موجب شد طرح خانه های ویلایی یک طبقه به طور جدی در دستورکار دولت سیزدهم قرار گیرد.

همچنین وعده رئیس جمهوری درباره ساخت سالانه یک میلیون مسکن و چهار میلیون مسکن طی چهار سال، وزارت راه و شهرسازی را به ارائه راهکارهای کارآمد، اجرایی و تسهیل کننده، برای تحقق این قول و مطالبه جدی مردم، در جهت سرعت و کیفیت بهره برداری از مسکن واداشت. اکنون پرسش این است: در شرایطی که حتی تأمین هزینه اجاره نشینی، به دشواری صورت می گیرد، طرح مسکن تدریجی به صورت ویلایی و یک طبقه، چگونه رؤیای صاحبخانه شدن مستأجران را به واقعیت تبدیل می کند؟

تجربه خوشایند خانه ویلایی یک طبقه

وزیر راه و شهرسازی، خردادماه امسال، به برنامه دولت برای ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه ویلایی، در قالب طرح نهضت ملی مسکن، اشاره و تصریح کرد در شهرهایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلندمرتبه سازی برویم. رستم قاسمی، اوایل آبان ماه امسال نیز از واگذاری زمین هایی برای ساخت خانه های تک واحدی در 900 شهر در آینده خبر داد و اعلام کرد تا کنون در مجموع 1.5 میلیون واحد مسکونی زمین واگذار شده است. به گفته وی، قرار است زمین های 200 تا 250 متری، به همراه وام و دیگر خدمات برای ساخت منزل به مردم ارائه شود و اگر کسی پول برای ساخت مسکن ندارد، به صورت تدریجی آن را بسازد.

همچنین علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی، اواخر مهرماه امسال، از اجرای برنامه مسکن تدریجی برای دهک های هدف جامعه و واگذاری زمین ویلایی، در 12 شهر جدید برای ساخت مسکن به مردم خبر داد. بر این اساس، بینالود، ایوانکی، عالی شهر، رامین، شیرین شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر، برخی از شهرهای جدید هستند که در آنها، زمین ویلایی برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار داده می شود.

به گفته جعفری، ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک طبقه در شهرهایی که زمین کافی وجود دارد، از برنامه های اولویت دار وزارت راه و شهرسازی است. او با اشاره به ساخت مسکن تدریجی در این اراضی اعلام کرده، متقاضیانی که توان اقتصادی نسبی دارند، می توانند ابتدا مثلاً واحد 60 متری بسازند و به مرور آن را به 80 متر، 100 متر و بیشتر توسعه دهند. در این زمینه، شرکت عمران شهرهای جدید و بانک مسکن، برای تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، تعامل خوبی دارند.

چالش تأمین زمین نداریم!

به گفته کارشناسان، کاهش شدید ساخت مسکن و تأخیر در تحویل، از چالش های عمده در این حوزه به شمار می رود. طی یک دهه گذشته تا کنون، بازار ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت زمین، مصالح، تورم و… با رکود فزاینده مواجه بوده است. در مجموع، قیمت زمین و نهاده های ساختمانی، دو متغیر اصلی ساخت مسکن هستند. گزارش ها نشان می دهد در حال حاضر، حدود 70 درصد یا بیش از دوسوم بودجه، صرف خرید زمین و حدود 30 درصد یا یک سوم صرف خرید نهاده های ساختمانی می شود.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه گذشته نشان می دهد زمین بیشتر از 30 برابر رشد قیمتی داشته و هزینه خرید نهاده های ساختمانی نیز 11 برابر شده است. در این میان، تأمین زمین، منابع مالی با حمایت بانک ها و حتی همکاری شهرداری ها در صدور پروانه ساخت، از چالش های اساسی برای تأخیر روند ساخت وساز محسوب می شوند. طبق برآوردها، تحقق ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به صورت ویلایی یک طبقه، حداقل به 50 هزار هکتار زمین نیاز دارد که تا اواخر بهار امسال، فقط 30 درصد آن تأمین شده است. تبعات کندی در احداث مسکن، موجب افزایش قیمت ساخت در طول چندین سال، به دلیل بالا رفتن نرخ مصالح و تورم عمومی می شود.

در این زمینه، هرچند بهانه مخالفانِ ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه و موافقان انبوه سازی و تراکم، غالباً محدودیت زمین است اما واقعیت، چیز دیگری است. محدودیت زمین در کشور ما، با این وسعت و تنوع آب وهوا در بسیاری از شهرها معنادار نیست و طبق نظر کارشناسان، توسعه افقی شهرها و روستاها به ویژه در مناطق کم تراکم جمعیتی، کاملاً میسر است.

در همین زمینه، طبق گفته وزیر راه و شهرسازی، در بم، به دلیل نبود مشکل زمین، به متقاضیان 200 متر زمین داده شده است. همچنین در استان یزد به عنوان پایلوت اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی، قطعات زمین 240 و 250 متری لحاظ شده است. به گفته احسان خواجه رضایی، مدیرکل راه و شهرسازی استان یزد، در این طرح، تحویل واحدهای مسکونی نیمه ساز به متقاضیان و تکمیل آن، متناسب با آورده و توان آنها مدنظر قرار گرفته است.

این اظهارات نشان می دهد چالش تأمین زمین، قابل حل است و راهکار ساخت خانه های ویلایی یک طبقه در قالب مسکن تدریجی، حتی برای کسانی که فعلاً شرایط اقتصادی مناسبی ندارند، یک فرصت و موقعیت ویژه است. البته این امر، مشروط به شتاب بیشتر وزارت راه و شهرسازی در تحقق ساخت چهار میلیون واحد مسکونی توسط دولت سیزدهم در زمینه تأمین زمین است.

سرعت بهره بردار ی، مزیت مسکن ویلایی

تأخیر 11 ساله در واگذاری واحدهای فاز 11 پردیس، عدم تحویل واحدهای مسکن مهر پرند بعد از شش سال تأخیر و پروژه های متعدد بلندمرتبه سازی در دیگر نقاط کشور، تنها گوشه ای از معضلات پیشبرد پروژه های مسکن است. در مقابل، تجربه موفق پیاده سازی واحدهای یک طبقه مسکن مهر در شهر تفت در استان یزد، کلیدزنی 7 هزار واحد یک طبقه و برنامه ریزی برای ساخت 40 هزار واحد در کل این استان و نیز احداث 1250 خانه ویلایی یک طبقه در قالب طرح نهضت ملی مسکن در شهر جدید امیرکبیر (نزدیک اراک) در آینده، بخشی از اتفاقات امیدبخش این طرح ساخت و ساز در کشور است.

با این توصیف، حمایت از ساخت مسکن تدریجی و خانه های ویلایی یک طبقه در شهرهایی که امکان تأمین زمین در آنها میسر است، به دلیل افزایش سرعت بهره برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش برنده است. سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی های ساخت وساز، از مهم ترین فواید این طرح در قالب نهضت ملی مسکن است. در همین زمینه، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید که استفاده از فناوری های نوین ساخت وساز مسکن را یکی از ویژگی های این مجموعه عنوان کرده، معتقد است سرعت اجرای پروژه ها، قابل قبول است و همین امر موجب شده در سایر پروژه های مشارکتی از توان شرکت سرمایه گذاری مسکن استفاده شود.

پیش شرط تحقق وعده مسکن چهار میلیونی

اکنون که معاون اول رئیس جمهوری در جلسه 22 آبان ماه به وزارت راه و شهرسازی مأموریت داده که در 900 شهر، اراضی را با هزینه صفر به صورت اجاره 99 ساله برای ساخت مسکن به مردم (با اولویت اساتید دانشگاهی فاقد مسکن) اختصاص دهد و از آنجا که ساخت خانه های ویلایی یک طبقه، به دلیل مزیت سرعت در بهره برداری، به تدریج روی ریل قرار می گیرد، برای پرهیز از تجربیات ناموفق گذشته، همراهی سایر ارکان دولت، مانند بانک های کشور در اعطای تسهیلات موردنیاز، فراتر از بوروکراسی های پیچیده و شرایط سختگیرانه وام دهی، ضروری است.

هرچند مقرر شده بانک های عامل که به تعهدات شان در قبال قانون جهش مسکن عمل نکنند، جریمه شوند اما این جریمه، مانع اتخاذ ترفندهای فرار از اعطای تسهیلات توسط بانک ها، موجب تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی و مهم تر از همه، برای متقاضیان مسکن، خانه ویلایی یک طبقه نمی شود: الوعده وفا!