ترسیم قواره قانونی برای بلندمرتبه سازی / گرگان قد می کشد

اعظم محبی: با افزایش جمعیت و رشد جوامع بشری ضرورت توسعه مناطق سکونتگاهی در شهر و روستا امری بدیهی و ضروری است که این نیاز در کلانشهرها و شهرهای پرجمعیت مشهودتر از سایر مناطق است.

استمرار مهاجرت به شهرها با هدف اشتغال یا تحصیل در کنار افزایش جمعیت، لزوم توسعه سکونتگاه ها و واحدهای مسکونی را به یکی از وظایف اصلی مدیریت شهری بدل کرده است.

هرچند در بسیاری از مناطق کشور برای گسترش مناطق شهری محدودیت های زیادی وجود ندارد اما در استان های شمالی به دلیل کمبود شدید زمین، این رویه با مشکلات عدیده ای مواجه است.

برای رفع این مشکل راهکارهای متعددی پیش بینی شده اما یکی از مهم ترین راهکارها بلندمرتبه یا مرتفع سازی است که به فراخور شرایط ژئوفیزیکی و ساختمان و بافت خاک براساس چارچوب های خاص انجام می شود.

شهر گرگان دومین شهر بزرگ شمال کشور هم در خصوص تأمین فضا برای ایجاد مراکز سکونتگاهی با محدودیت های بسیاری روبرو بوده که این موضوع خود را در اشکال مختلف همچون رشد قیمت مسکن نمایان ساخته است.

در گرگان برخلاف سایر شهرهای استان همسایه که بلندمرتبه سازی محدودیت ندارد، الزامات و محدودیت های بسیاری وجود داشته و برخی سازندگان همواره این مسأله را مطرح می کنند.

بر این اساس طبق طرح تفصیلی شهر، برای ساخت ساختمان سه، چهار، پنج و 6 طبقه ضابطه وجود داشته و در شرایط خاص و با زمین بیش از 750 متری مجوز هفت طبقه و در زمین بیش از هزار متری مجوز ساختمان هشت طبقه داده می شود.

در دوره مدیریت شهری گرگان، طرح بلندمرتبه سازی در حال مطالعه بوده و مشاور تا یک ماه آینده این طرح را تحویل خواهد داد.

هر چند برخی از کارشناسان بر این باور هستند که بلند مرتبه سیمای ظاهری و چشم انداز شهر را دگرگون می کند اما برخی دیگر از اهالی این صنف معتقد بوده که در این شرایط و با وجود افزایش سرسام آور هزینه ها چاره ای جز بلندمرتبه سازی وجود ندارد.

بلندمرتبه سازی نیاز گرگان اما با رعایت ملاحظات

کارشناس و فعال صنعت ساختمان در این خصوص گفت: چالش جدی امروزه شهرها توسعه عمودی بوده و بلندمرتبه سازی در فرایند برنامه ریزی و مدیریت شهری باید قرار بگیرد.

حمیدرضا محبی افزود: جمعیت شهرها روز به روز افزایش یافته و کمبود زمین خود را در استان ها و مخصوصاً استان های شمالی نشان می دهد و این مشکلات از مهم ترین دلایلی است که اتخاذ راهبرد بلندمرتبه سازی را توجیه پذیر می کند.

باید ملاحظات اقتصادی، فنی، زیست محیطی، اجتماعی در الگوهای بلندمرتبه در نظر گرفته شود وی تاکید کرد: باید ملاحظات اقتصادی، اجتماعی، فنی، زیست محیطی و کالبدی در الگوهای بلند مرتبه سازی در نظر گرفته شود.

محبی اضافه کرد: یکی از نکاتی که باید مد نظر مدیریت شهری قرار گیرد مسائل شهرسازی و چگونگی انطباق با بافت شهری و تاریخی و بازتاب هایی است که بر محیط کالبدی، فرهنگی و اجتماعی و طبیعی آن شهرها مخصوصاً در مراکز شهرها می گذارد که به دلیل حفظ محیط کالبدی باید الگوها انطباق داده شده و بررسی های لازم انجام شود.

وی بیان کرد: براساس تجارب جهانی شهرداری ها برای حفظ اصول توسعه پایدار اجازه بلندمرتبه سازی در تمام نقاط را ندارند که اگر این امر اتفاق بیفتد ترافیک و مشکلات زیادی را تحمیل خواهد کرد.

محبی گفت: به همین دلیل، براساس یک سند فرادست، اصول منطقه و پهنه بندی در نظر گرفته شده و در یک شرایط خاص بلندمرتبه سازی را تعریف می کنند و در طرح های جامع و تفصیلی براساس نیازسنجی و قابلیت های پهنه ها آن را مدنظر قرار می دهند.

وی متذکر شد: بدون درنظر گرفتن این موارد اگر بلندمرتبه سازی اتفاق بیفتد یک خطای استراتژیک بوده و بی قاعده نباید این مسئله افزایش یابد زیرا شهرها از نظر مباحث هویتی دچار مشکل خواهند شد.

این فعال صنعت ساختمان عنوان کرد: باید زمینه تاب آوری شهرها و آستانه تحمل منطقه در نظر گرفته شده و سپس به این کار اقدام شود.

امکان توسعه افقی شهر وجود ندارد

رئیس کمیسیون عمران شورای اسلامی شهر گرگان هم در این خصوص به خبرنگار مهر گفت: شهر گرگان از شرق، غرب و جنوب در محاصره اراضی زراعی و از شمال محدود به جنگل های هیرکانی ناهارخوران است و عملاً امکان توسعه افقی مرکز استان وجود ندارد.

مهران کاظم نژاد افزود: ضوابط و پهنه های بلندمرتبه سازی توسط شرکت مشاور شهرداری گرگان در حال بررسی است و در ادامه مستندات بلندمرتبه سازی در طرح های تفصیلی مشخص و برای تصویب به شورای عالی معماری و شهرسازی کشور ارسال می شود.

وی ادامه داد: با مشخص شدن پهنه ها، بلندمرتبه سازی شفاف شده و سازندگان در آن عرصه ها اقدام به ساخت و ساز خواهند کرد.

کاظم نژاد گفت: نمی توان یک الگوی کلی برای بلندمرتبه سازی در نظر گرفت و باید گونه بندی ها از جنبه های مختلف کالبدی، عملکردی، طراحی شهری، اقتصادی و اجتماعی ملاک عمل قرار گیرد.

وی افزود: تصمیم گیری برای پهنه ها و کانون های بلندمرتبه سازی با کسب نظرات و دیدگاه های مختلف در این زمینه خواهد بود.

رئیس کمیسیون عمران شورای اسلامی شهر گرگان ادامه داد: با توسعه بلندمرتبه سازی امکان کاهش هزینه های تمام شده مسکن در گرگان محتمل است؛ یکی از راهکارها برای مهار قیمت مسکن صدور مجوز بلندمرتبه سازی براساس پتانسیل های هر منطقه از شهر است.

طرح بلندمرتبه سازی گرگان تا یک ماه آینده آماده می شود

معاون شهرسازی شهرداری گرگان هم در این خصوص به خبرنگار مهر گفت: بلندمرتبه سازی به ساختمان های بیش به هشت طبقه اطلاق می شود و در حال حاضر برای این امر در گرگان مشاور گرفته ایم و در حال مطالعه و بررسی بوده و ظرف یک ماه آینده طرح را به شهرداری ارائه می کند.

شهرام شاکری افزود: این طرح پس از تصویب در مراجع ذی صلاح مانند کمیسیون ماده پنج و شورای عالی معماری و شهرسازی برای اجرا ابلاغ خواهد شد.

وی ادامه داد: باید پهنه بندی ها انجام شده و در قالب هر پهنه تعداد طبقات مشخص خواهد شد ولی آن چیزی که احتمال می رود آن است که نقاط شمالی شهر مانند کمربندی و شهرک های آن، اماکن اجرای بلندمرتبه سازی دارند.

شاکری بیان کرد: مطمئناً این طرح در درآمدزایی شهرداری تأثیر می گذارد اما ما به دنبال این مسئله نیستیم که اگر این بود در مناطق جنوبی شهر باید آن را اجرایی می کردیم اما تاکید کمیسیون ها مدیریت شهری و مشاور و مناطق کم برخوردار و شمال جغرافیایی شهر است.

وی گفت: دو مؤلفه اصلی در بلندمرتبه سازی نقش دارد، نخست «دسترسی منطقه» و دارا بودن معابر است و کوچه های آن نباید 6 یا هشت متری بوده و محورهای اصلی منتهی به آن کم ترافیک باشد.

طبق گفته معاون شهرسازی شهرداری گرگان دومین مؤلفه ابعاد و مساحت زمین بوده که در این مسئله تأثیرگذار است.

تلفیق رعایت ملزومات حوزه چشم انداز شهری و ضرورت بلندمرتبه سازی یکی از موضوعات حساسی است که باید مد نظر مدیریت شهری گرگان قرار بگیرد تا علاوه بر رعایت و حفظ سیمای شهری، امکان توسعه سکونتگاه های شهری فراهم شده و بخشی از تلاطمات قیمت آپارتمان در گرگان فروکش کند.