نوسازی بافت های فرسوده خارج از توان دولت و شهرداری هاست

محمد آئینی در برنامه تلویزیونی صف اول سیما جزئیات بیشتری از بسته تشویقی شهرسازانه که به تازگی توسط شورای عالی معماری و شهرسازی تصویب شده است ارائه کرد و گفت: این بسته برای چهار گروه که اقدام به نوسازی در بافت های فرسوده می کنند، دیده شده و برای هر گروه مشوق های مختلفی از جمله اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی در نظر گرفته است.

آئینی در این برنامه بسته های تشویقی در نظر گرفته شده برای 4 گروه مختلف را تشریح کرد و با بیان این که بسته اول برای کسانی است که در مقیاس محله ای و بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری می کنند، شروط بهره مندی از ضوابط تشویقی این گروه را توضیح داد و گفت: یکی از شروط این است که ساخت و ساز باید در حوزه کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محله ای باشد و متقاضی باید نسبت به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 استان اقدام کند. طرح مذکور باید ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده را تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در راستای پیشگیری از شکل گیری ابر پروژه ها (با توده گذاری عظیم الجثه)، باید توده گذاری یا لفاف فضایی با تقسیمات کالبدی خرد، متناسب با مورفولوژی بافت، انجام شود. احراز این شرایط بر عهده کمیسیون ماده 5 استان است. علاوه بر این مجاورت بلوک با حداقل یک معبر دارای عرض 10 متر از دیگر شروط بهره مندی از ضوابط تشویقی گروه اول است.

بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری

آئینی ضوابط تشویقی گروه اول را این گونه برشمرد: اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، امکان تخصیص 20 درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری ها) و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده گذاری و نما.

نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار گروه دوم را نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده برشمرد و عنوان کرد: متقاضیان این گروه باید دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب بوده و در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح های توسعه و عمران شهری) مستقر باشند.

او ضوابط تشویقی در نظر گرفته شده برای گروه دوم را این گونه برشمرد و گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به 0.75 مشروط به وجود پارک حاشیه ای در معبر و امکان استفاده از مساحت معابر بن بست فاقد کارکرد در طرح مصوب بلوک و تراکم حاصل از آن (در صورت موافقت شهرداری ها) از مشوق های در نظر گرفته شده برای کسانی است که در مقیاس محله محور اقدام به نوسازی می کنند.

به گفته آئینی تبصره ای برای این گروه نیز وجود دارد و شرط بهره مندی از ضوابط تشویقی این مصوبه برای قطعات مسکونی کمتر از حدنصاب در این گروه، تجمیع با قطعات مجاور و رسیدن به حدنصاب است؛ قطعات مسکونی با مساحت کمتر از حدنصاب واقع در محورهای اصلی، وفق طرح مصوب و حقوق مکتسبه قانونی، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت.

نوسازی تجمیعی در عمق بافت فرسوده شهری

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با بیان اینکه گروه سوم نوسازی تجمیعی در عمق بافت فرسوده شهری است، شرط بهره مندی از بسته تشویقی در نظر گرفته شده برای گروه سوم را دارا بودن حدنصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب و مجاورت قطعه با یک معبر دارای عرض حداقل 6 متر عنوان کرد و گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به 0.75 برای هر واحد، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ در بافت های ناکارآمد کالبدی (بافت فرسوده) مشروط به تأمین کلیه پارکینگ های مورد نیاز با ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از جمله مشوق های در نظر گرفته شده برای این گروه است.

نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع

به گفته دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار، گروه چهارم شامل نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع می شود. پلاک های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک و حداقل مساحت 50 مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری های عمومی و ساختمان نوساز) شامل برخورداری از شروط گروه چهارم است. او در این باره توضیح داد: امکان پیشروی طولی تا 2 متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به 0.75، امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تأمین ضریب یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حد نصاب تعیین شده در طرح مصوب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از مشوق های در نظر گرفته شده برای این گروه به شمار می رود.

در این مصوبه برای گروه چهارم نیز تبصره ای در نظر گرفته شده و قطعات مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع که امکان تجمیع نداشته باشند، به شرط رعایت کلیه ضوابط شهرسازی، معماری و ساختمان، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت.

آئینی با اشاره به این که این مشوق ها امکان جذب سرمایه گذاران و تسهیلگران را برای ورود به نوسازی بافت های فرسوده فراهم می کند، تصریح کرد: این مصوبه به دنبال بلندمرتبه سازی نیست و نهایتاً دو طبقه تراکم تشویقی به سازندگان داده می شود که منجر به توسعه عمودی شهر نشده اما باعث می شود معابر عریض تر و فضاهای باز عمومی در محلات شکل بگیرد.

نوسازی سالانه 200 هزار واحد مسکونی

وی در پاسخ به سوالی در خصوص نوع معماری در نوسازی بافت های فرسوده عنوان کرد: همان طور که عنوان شد در نوسازی محله ای سازندگان باید طرح مصوب خاص داشته باشند که در آن احداث مرکز محله و معماری ایرانی – اسلامی مدنظر قرار دارد. علاوه بر این نفوذناپذیری یکی از مشکلات این مناطق به شمار می رود و مهم است که محورها و معابر عریض تر و تردد تسهیل شود که این امر در قالب نوسازی محله ای راحت تر اتفاق می افتد. اما مهم تر از همه این موارد حفظ جان انسان هایی است که در این مناطق زندگی می کنند.

به گفته او در سال گذشته از 17 هزار تسهیلات ارائه شده برای نوسازی بافت های فرسوده حدود هزار واحد یک طبقه، حدود 2 هزار واحد دو طبقه و در مجموع حدود 70 درصد تسهیلات به مجتمع های کمتر از 5 واحد ارائه شد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این که هدف این است سالانه 200 هزار واحد نوسازی کنیم، گفت: در صورت تحقق این هدف، ظرف 5 سال به یک شرایط اطمینان بخش خواهیم رسید و درصد ناپایداری بناها در سراسر کشور به زیر 50 درصد، می رسد. از سازندگان، توسعه گران و انبوه سازان دعوت می کنم از فرصت خوبی که در قالب این سه بسته مالی، اداری و شهرسازانه فراهم شده استفاده کرده و به کمک شهروندان ساکن در بافت فرسوده بیایند. همچنین با کمک شهرداری ها نظارت خوبی بر روند ارائه این مشوق ها صورت می گیرد تا حقوق هیچ کدام از طرفین پایمال نشود.

آئینی همچنین در صحبت هایش از وجود 166 هزار هکتار بافت ناکارآمد در کشور خبر داد که در سه محدوده دسته بندی شده اند و افزود: این سه بافت عبارتند از بافت فرسوده میانی با گستردگی حدود 74 هزار هکتار، بافت حاشیه نشین یا سکونتگاه های غیررسمی به وسعت 60 هزار هکتار و بافت تاریخی در حدود 32 هزار هکتار. در مجموع معادل 23 درصد از مساحت شهرها را بافت های ناکارآمد شهری تشکیل می دهد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این که حدود 33 درصد از جمعیت شهرها در مناطق ناکارآمد شهری ساکن هستند که این امر وسعت کار دولت در این حوزه را نشان می دهد، اظهار کرد: حدود 2 میلیون و 700 هزار واحد بنای ناپایدار در بافت های ناکارآمد شناسایی شده و در حال حاضر اولویت اصلی رسیدگی به بناهایی است که فاقد هر گونه سازه فلزی و بتنی بوده و در صورت وقوع بلایای طبیعی از جمله زلزله، بیشترین میزان تلفات جانی را خواهند داشت.

نوسازی بافت های فرسوده، یک تیر و چند نشان

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: نوسازی بافت های فرسوده به مثابه تیری است با چند نشان که در وهله اول باعث کاهش بناهای ناپایدار و به طبع آن ارتقای حفظ جان هموطنانمان در این محدوده ها می شود که این خود ضرورت اصلی در این حوزه به شمار می آید. در مرحله بعد مسکن مورد نیاز جامعه بویژه مسکن در استطاعت را برای اقشار کم درآمد فراهم می کند. علاوه بر این با نوسازی بافت های فرسوده، فضاهای شهری بهبود یافته و در نهایت کیفیت زندگی ساکنان ارتقا می یابد.

آئینی با بیان این که برای شتاب بخشی به نوسازی بافت های فرسوده نیازمند ابزارهای مناسبی هستیم، اظهارکرد: نوسازی بافت های فرسوده به تنهایی از توان دولت و شهرداری ها خارج است، در نتیجه باید مردمی سازی مورد توجه جدی قرار گیرد و مردم به عنوان نقش اول در میدان نوسازی حضور پیدا کنند. از سوی دیگر دولت باید فضای اعتماد بین مردم و سازندگان را فراهم کند، در سند تحول دولت مردمی سیزدهم، نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی جز یکی از چهار اولویت اصلی قلمداد شده است، در این سند به صورت راهبردی بیان شده که نوسازی محله ای و اصلاح محله باید با حمایت ویژه از توسعه گران و نهادهای واسطه بین مردم و دولت صورت گیرد.

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار گفت: بر اساس ماده 4 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری، شرکت بازآفرینی شهری ایران مجوز کارگزاری، تسهیل گری و توسعه گری را برای متقاضیان در محدوده بافت های فرسوده صادر می کند.

او بیان اینکه توسعه گران و انبوه سازان پس از اخذ مجوز ماده 4 می توانند با کمک مردم طرح نوسازی بلوکی در بافت های فرسوده را اجرا کنند، گفت: اگر یک پلاک فرسوده در طرح نوسازی بلوکی شرکت نکند بسته تشویقی به صورت کامل برای آن بلوک در نظر گرفته نمی شود و ساکنان آن بلوک از امتیاز کمتری برخوردار می شوند، بنابراین به صرفه است در طرح نوسازی به صورت بلوکی تمام مالکان و ساکنان مشارکت داشته باشند.

حرکت به سوی مردمی سازی با کمک دولت

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار در پاسخ به این سوال چرا تاکنون تنها 10 درصد پیشرفت در نوسازی بافت فرسوده روی داده است، گفت: در نوسازی بافت های فرسوده با یک نامعادله مواجه هستیم بدین معنا که مالکان و سازندگان در بافت های فرسوده توان ساخت و ساز ندارند و ساخت و ساز در سایر نقاط شهر با بازه اقتصادی بالا برای آن ها جاذبه بیشتری دارد، بنابراین چنانچه قرار است جریان مردمی سازی در بافت های فرسوده انجام شود، دولت باید بستری فراهم کند که این جریان در این محدوده ها به حرکت در بیاید. اکنون دولت درصدد است با ارائه بسته های تشویقی جامع این نامعادله را به معادله تبدیل کند. بسته های تشویقی نوسازی بافت های فرسوده یک کار چند ماهه است که در شرکت بازآفرینی شهری ایران با همیاری و کمک دستگاه های مختلف تهیه شده است.

آئینی با اشاره به این که استارتاپ ها در آینده در محدوده بازآفرینی شهری به صورت گسترده فعالیت خواهند کرد، گفت: در حال حاضر استارتاپ ها به صورت محدود در بافت های فرسوده شهر تهران در حال فعالیت هستند و به جهت گستردگی فعالیت نوسازی بافت های ناکارآمد شهری در آینده این استارتاپ ها افزایش خواهند یافت.