مشکل مسکن در ایران؛ اکنون کجاییم و چه باید کرد

وضعیت مسکن در ایران بحرانی شده است به نحوی که اکنون سهم هزینه های مسکندر سبد خانوارهای شهری ما، بین 60 تا 70 درصد است در حالی که متوسط جهانی این شاخص فقط 18 درصد است؛ طبق برخی آمارهای بین المللی، به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن نیز فقط شش کشور دیگر هستند که پایینتر از ایران قرار دارند. لذا بازنگری اساسی و عاجل در سیاستهای اشتباه دهه­های گذشته، حیاتی است. چرا به اینجا رسیده­­ایم و چه کنیم که این وضع نابسامان، سامان یابد؟

الف- طبق نتایج برخی پژوهشهای انجام شده در مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران، بازدهی اقتصادی مسکن سازی در شمال تهران نه تنها بیش از دو برابر جنوب شهر، بلکه حتی در مقایسه با میانگین کل کلانشهر تهران نیز حدود دو برابر است. برای مثال، در منطقه 1 تهران، میانگین بازدهی ساخت وسازها در سال 98 حدود 52 درصد بوده و این در حالی است که بازدهی اقتصادی فعالیت های ساختمانی در مناطق جنوبی به مراتب کمتر بوده و مثلا در منطقه 18 فقط 23 درصد بوده است (یعنی کمتر از نصف بازدهی در منطقه 1) . این موضوع مختص به تهران نیست و در اغلب کلانشهرهای کشور، همین وضعیت حاکم است.

ب- در تهران طی یک دهه گذشته حدود 41 درصد از کل پروانه های ساختمانی فقط در پنج منطقه شمالی یعنی مناطق 1 تا 5 صادر شده و این در حالی است که در همین بازه زمانی، سهم 12 منطقه پایین شهر شامل مناطق 9 تا 20 فقط 5/ 36 درصد از کل پروانه های ساختمانی بوده است.

پ- دلیل موارد فوق آن است که طی سالهای گذشته، نظام ضوابط حاکم بر بازار مسکن به نحوی عمل کرده است که سازنده ها برای کسب سود قابل قبول، ناگزیر به ساخت وساز در مناطقی هستند که ارزش قیمت مسکن در آنها تناسبی با قدرت خرید اغلب افراد جامعه و متقاضیان مصرفی ندارد و این امر، سبب شده تا گرچه دائماً بر تعداد واحدهای مسکونی در شمال شهر افزوده ­شود ولی بخش قابل توجهی از این واحدها صرفاً با دید سرمایه­ای و نه مصرفی ساخته می­شوند و به همین دلیل، تعداد واحدهای خالی در مناطق برخوردار کلانشهرهای ما دائماً در حال افزایش است؛ آمارها نیز بیانگر آن است که اغلب واحدهای خالی، از نوع خانه های لوکس و با متراژ بالا هستند که پراکنش این نوع خانه­ها، اغلب در مناطق مرفه کلانشهرها به ویژه تهران متمرکز است.

ت- اما باید بدانیم که مشکل اصلی بازار مسکن کلانشهرها، کمبود زمین نیست که با اعطای آن و اختصاص تراکم، بتوان زمینه تولید مسکن استطاعت پذیر و پاسخگویی به اقشار ضعیفتر جامعه را فراهم کرد. زیرا پژوهشها نشان می­دهند که اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش افزوده ای که به دنبال دارد، زمینه ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمتها می شود. برخلاف تصور اولیه، تراکم فروشی و افزایش عرضه طی دهه­های گذشته در پایتخت، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده است بلکه تاثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته است (هم در پایتخت و هم به تبعش در سایر شهرهای کشور) و به افزایش قیمت مسکن دامن زده است.

اکنون چه باید کرد؟

اصلاح وضع موجود نیازمند ملزوماتی است. اولاً لازم است امکانات کشور با رویکردی عادلانه، در پهنه سرزمینی ایران توزیع شود زیرا بدیهی است که اگر اغلب امکانات کشور را در چند پهنه محدود کلانشهری متمرکز کنیم، جمعیت کشور بیش از پیش، از سایر نقاط به سمت این پهنه های محدود سرازیر خواهد شد که در آن صورت، به دلیل بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن، بحران مسکن تشدید می­شود. عجیب آنکه در حال حاضر مساحت تمام سکونتگاه های کشور (اعم از کلانشهرها و شهرها و روستاهای ما) روی هم فقط حدود 1 درصد از مساحت سرزمین ایران است و با وجود آنکه پهنه­های بالقوه فراوانی برای توزیع جمعیت در کشور داریم، همچنان به تمرکز در کلانشهرها باوجود همه معایب آن ادامه می­دهیم.

ثانیاً نهادهای حاکمیتی، بایستی ساخت وساز در مناطقی که با مازاد عرضه روبه رو هستند را به نحوی تنظیم گری کنند که سفته بازی در بازار مسکن مهار شود تا مسکن مانند بسیاری از کشورهای دیگر، از کالای سرمایه­ای به کالای مصرفی تغییر ماهیت دهد. برای مثال در فرانسه، اگر خانه­ای صرفاً با دید سرمایه گذاری تهیه شود و خالی بماند، مالکش بایستی معادل با 25 درصد از هزینه اجاره همان ملک را به عنوان مالیات بپردازد و یا در آمریکا چنانچه خانه­ای خالی بماند، مالک آن بایستی سالیانه معادل با 10درصد از ارزش کل ملک را به عنوان مالیات بپردازد. با این نوع سیاستهای تنظیم گرانه، اکنون در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سفته بازی در بازار مسکن را مهار کرده­اند. در این خصوص می­توان به آمار خانه­های خالی در دو شهر تهران و لندن اشاره کرد که تعداد خانه­های خالی تهران با وجود آنکه دارای جمعیت تقریبا مساوی با لندن است، بیش از ده برابر خانه­های خالی لندن است (لندن کمتر از 30 هزار و تهران بیش از 300 هزار خانه خالی دارد) .

ثالثاً بایستی الزامات اقتصادی اجتماعیِ مصوبات قانونی در خصوص آمایش سرزمین و توزیع متوازن جمعیت در پهنه کشور تأمین شود. در این خصوص مصوبات متعددی داریم؛ نظیر لزوم تمرکز زدایی از مناطق کلان شهری به ویژه در مناطق کلان شهری تهران، اصفهان، کرج، مشهد، رشت، تبریز و شیراز و همچنین محدود کردن رشد شهرهای مادر (سند ملی آمایش سرزمین، مصوب شورای عالی آمایش سرزمین مصوب 11/12/1399). اما این نوع مصوبات، به دلیل عدم تحقق الزامات اجتماعی و به ویژه اقتصادی آنها، کمترین پیشرفتی در مرحله عمل نداشته­اند. توضیح آنکه در حال حاضر حدود 60 تا 70 درصد درآمد مدیریت شهری در اغلب کلانشهرهای ما از محل درآمدهای ناپایدار نظیر عوارض ساخت و ساز تأمین می­شود که چنین درصدی در کمتر شهر و کشور دیگری قابل مشاهده است (در بسیاری از کشورهای توسعه یافته این عدد کمتر از 30 درصد است) ؛ اما شرط تراکم زدایی از کلانشهرها، پیش بینی درآمد پایدار برای شهرداری ها است تا آنها مجبور نباشند برای اداره شهرهایشان، تراکم مازاد بفروشند زیرا همانطور که اشاره شد، این نوع تراکم فروشی­ها و افزایش عرضه، علاوه بر دمیدن در تنور رشد کلانشهرها، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نکرده است بلکه تاثیر معکوس داشته است.

برخی ملزومات دیگر نیز برای اصلاح وضع موجود قابل استناد است اما اگر سه توصیه فوق (یعنی توزیع عادلانه امکانات و مقدورات کشور، تنظیم گری فعالانه بازار مسکن و همچنین پیش بینی درآمد پایدار برای اداره شهرها) اجرایی شود آنگاه می­توان به عملیاتی شدن مصوباتی نظیر لزوم تمرکززدایی از کلانشهرها و توزیع متوازن جمعیت در کشور امیدوار بود. آثار تمرکز جمعیت در مناطق کلانشهری، علاوه بر آنکه سبب بحران مسکن در کشور شده است، منتج به بروز تبعات مختلفی نظیر انواع آسیب­های اجتماعی و معضلات ترافیکی و زیست محیطی و ... در کلانشهرها شده است که همه این مسائل و هزینه­های حاصل از این معضلات، رابطه معناداری با میزان تراکم در مناطق کلانشهری دارند. به دلیل این روند اشتباه، در حال حاضر، تراکم کلانشهری همچون تهران، حدود 3 برابر لندن، 5 برابر استانبول و چند برابر اغلب کلانشهرهای دیگر دنیا است که اگر برای توقف چنین روندی اقدام عاجل نشود، ممکن است جبران تبعات این روند اشتباه بسیار هزینه ­زا شود.

یادداشت از محمدمنان رئیسی، رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران