واکاوی عملکرد وزارت راه در حوزه ساخت مسکن / آخرین وضعیت تعهد مسکنی رئیس جمهور

با آغاز دوره ریاست جمهوری آیت الله رئیسی و شروع به کار دولت سیزدهم، مطرح شدن وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال، امید مردم و بنگاه های اقتصادی مرتبط با ساخت و ساز را به منظور رهایی از رکود کمر شکن هشت سال گذشته زنده کرد.

دولت قبل که چهار سال ابتدایی خود را با توقف مسکن مهر به عنوان بزرگترین پروژه عمرانی پس از انقلاب شروع کرده بود، در چهار سال دوم طرح ساخت 400 هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی را مطرح کرد، اما در نهایت تنها 315 هزار پروژه مسکن به سامانه وارد شد. تا کنون از این 315 هزار واحد مسکونی تعداد کمتر از 90 هزار پروژه به صورت جدی وارد مرحله تامین مالی و ساخت شده است.

در حال حاضر و با گذشت یکسال از شروع به کار دولت سیزدهم، واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن به واحدهای طرح اقدام ملی اضافه شده و ریل سیاست گذاری حوزه مسکن با حرکت به سمت تقویت بخش عرض در حال تغییر است.

با توجه به این مسئله، استناد به آمار بانک مسکن به عنوان بانک عامل پرداخت تسهیلات به پروژه های ساخت و ساز می تواند تا حدودی وضعیت تعیین تکلیف پروژه های ساخت مسکن در کشور از جمله طرح اقدام ملی مسکن به همراه نهضت ملی مسکن را مشخص کند. آمار بانک مسکن به عنوان نهاد تامین مالی از آنجا قابل استناد است که بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، 99 درصد از تسهیلات ساخت مسکن در نهضت ملی توسط بانک مسکن تامین شده است.

218 هزار متقاضی به نظام بانکی معرفی شد

به استناد به روزترین آمار ارائه شده از خلاصه وضعیت پروژه های نهضت ملی مسکن ماخوذه از سامانه TEM، 218 هزار 721 نفر متقاضی در قالب 28 هزار و 81 پروژه به بانک عامل معرفی شده اند. نکته قابل توجه در این بخش آن است که 159 هزار 211 متقاضی معادل 72 درصد از کل معرفی شدگان به بانک در قالب تسهیلات خود مالک هستند، سایر بخش های دیگر نظیر، واحدهای اداره کل راه و شهرسازی، مسکن های شهرهای جدید، بنیاد مسکن، ستاد اجرایی فرمان امام، سازمان همیاری شهرداری ها و صندوق مسکن به همراه وزارت آموزش و پرورش نیز 28 درصد باقی مانده را پوشش می دهند.

بر اساس اطلاعات رسیده از سوی وزارت راه و شهرسازی تا این لحظه 5.6 میلیون خانواده در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کردند. به معنای دیگر تا این لحظه 4 درصد متقاضیان ثبت نام شده به بانک عامل معرفی شده اند.

پرداخت 14 هزار میلیارد تومان تسهیلات از سوی نظام بانکی

فارغ از عملکرد ثبت شده در بخش ثبت نام و معرفی به نظام بانکی، بر اساس منابع اطلاعاتی بانک مسکن، تا کنون 125 هزار 500 متقاضی نهضت ملی مسکن در قالب 10 هزار 329 پروژه کار خود برای انعقاد قرارداد با بانک عامل را به انتها رسانده اند.

بر اساس این آمار مبلغ تسهیلات منعقده برای پرداخت به متقاضیان به صورت مرحله ای مطبق پیشرفت شرایط ساخت42 هزار 414 میلیارد تومان است. لازم به ذکر است تا تاریخ 19 مردادماه سال 1401، سهم الشرکه پرداختی از سوی بانک مسکن به متقاضیان معادل 14 هزار 671 میلیارد تومان بوده است.

نکته قابل توجه در این بخش آن است که مطابق ماده 4 قانون جهش تولید و تامین مسکن، نظام بانکی مکلف است، 20 درصد از تسهیلات پرداختی سالانه با حداقل 360 هزار میلیارد تومان را به بخش ساخت مسکن اختصاص دهد.

این در حالیست که در سال گذشته تسهیلات منعقده کمتر از 12 درصد تعهد قانونی نظام بانکی را شامل شده و از سوی دیگر سهم پرداخت شده کمتر از 4 درصد تکلیف قانونی از سوی نظام بانکی است.

23 هزار هکتار زمین تامین شده است

بخش دیگری از مسئله بررسی عملکرد وزارت راه و شهرسازی مرتبط با حوزه ساخت مسکن در بخش تامین زمین است. از این رو زمین مورد نیاز تولید انبوه مسکن به شیوه یاد شده برای زیربنای هر واحد مسکونی با در نظر گرفتن الزامات معماری و شهرسازی 50 متر برای هر نفر بوده و با در نظر گرفتن بعد خانوار 3.3 به طور میانگین در کشور زیربنای هر واحد مسکونی باید 165 متر در نظر گرفته شود.

با توجه به اینکه نسبت مجاز زیربنا به کل زمین هر واحد مسکونی مطابق قانون باید 60 درصد در نظر گرفته شود، لذا بر این مبنا هر واحد مسکونی یک طبقه با متراژ متناسب با بعد خانوار در کشور باید 275 متر زمین در نظر گرفته شود.

با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال 27 هزار 500 هکتار است. لازم به ذکر است، میزان زمین مذکور به طور خالص برای ساخت مسکن مورد نیاز است و نسبت مساحت معابر و مکان های عمومی مطابق با ضوابط شهرسازی باید به میزان زمین تامین شده اضافه شود.

در همین راستا با نگاه حداقلی نسبت مساحت واحدهای مسکونی به معابر باید معادل 40 تا 55 درصد در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل 50 هزار هکتار زمین نیاز دارد.

در همین راستا، بر اساس آخرین آمار اعلام شده از سوی مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، تاکنون زمین برای ساخت 1.5 میلیون واحد مسکونی تامین شده و فرآیند تامین زمین برای 1 میلیون واحد مسکونی دیگر ادامه دارد.

در همین رابطه مطابق گزارشات ارسالی، زمین تامین شده در واحد هکتار معادل 23هزار هکتار به ثبت رسیده است.

با توجه به عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه ساخت مسکن با محوریت تامین زمین تسهیلات و ثبت نام از مردم، به نظر می رسد، تحقق وعده رئیس جمهور مبنی بر ساخت چهار میلیون مسکن نیازمند تلاش بیشتری از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه است و با تداوم روند یکسال گذشته ممکن است، تحقق هدف رونق تولید مسکن در کشور به طول بیانجامد.

در این راستا اقداماتی نظیر تشکیل هفتگی شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور می تواند زمینه حل بسیاری از مشکلات را مهیا کرده و سرعت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن را بالا ببرد.