احداث خانه ویلایی کلید موفقیت نهضت ملی مسکن / لزوم توجه شورای عالی معماری و شهرسازی به یک طبقه سازی

رئیس جمهور در اولین نظارت میدانی خود روز گذشته به ساختمان وزارت راه و شهرسازی رفت و از نزدیک در جریان آخرین وضعیت و شرایط نهضت ملی مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی قرار گرفت.

به گفته یک مقام آگاه، یکی از مهمترین محورهای مورد نظر رئیس جمهور در بازدید روز گذشته مسئله توجه به زمین بود. رئیسی در این بازدید تاکید کرد: «علاوه بر ساخت مسکن به مردم «زمین به شرط ساخت مسکن» هم واگذار شود تا در فرایند ساخت مسکن در کشور مشارکت کنند.»

تاکید رئیس جمهور بر مسئله تامین زمین متناسب با نیاز مردم، چندان بی راه هم نیست و در شرایطی که زمین لازم برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی ویلایی مهیا شود، شاهد اتفاق ویژه در ساخت مسکن هستیم.

در همین راستا قصد داریم در قالب یک گزارش به بررسی نقاط مثبت ساخت مسکن ویلایی در نهضت ملی مسکن بپردازیم.

محدودیت تامین زمین برای ساخت مسکن در کشور وجود ندارد

زمانی که از ساخت مسکن یک طبقه صحبت می شود، اولین مسئله بحث محدودیت زمین است. به عبارت دیگر مخالفان ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه علت حرکت به سمت افزایش ارتفاع واحدهای مسکونی را مسئله محدودیت زمین عنوان می کنند. این در حالی ست که اساسا محدودیت زمین در گستره کشوری با وسعت و آب و هوایی ایران مسئله بی معناست، چرا که توسعه افقی شهرها و روستاها به خصوص در مناطق کم تراکم از نظر جمعیتی به سهولت مهیا است.

به طور کلی بسیاری از مردم با نگاه به چهره کلانشهرها و ساختمان های بلند مرتبه واقع در این مناطق تصور می کنند که دیگر هیچ زمینی برای ساخت و ساز وجود نداشته و اساسا به همین علت است که بلندمرتبه سازی با تراکم های قابل توجه اوج گرفته است. به منظور آگاهی از خطا بودن این مسئله کافی است، سری به سایر شهرهای کوچک کشور بزنیم.

مطابق با آخرین بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می کنند. بنابراین با یک برآورد حداقلی و اختصاص هر 150 متر مربع عرصه به یک واحد مسکونی، می توان گفت، زمین واقع شده برای حداقل 5 میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده در مناطق شهری وجود دارد که می تواند بار قابل توجهی از مسئله تامین زمین را به دوش بکشد.

علاوه بر این در روستاهای کشور، سهم واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده نگران کننده تر بوده و بر اساس اظهارات سرپرست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، هم اکنون بیش از 3 میلیون و 200 هزار واحد روستایی در بافت فرسوده روستایی وجود دارد. بر این اساس تجمیع آمار زمین موجود در بافت فرسوده شهری و روستایی می تواند برای ساخت و نوسازی حداقل 8 میلیون واحد مسکونی مورد استفاده قرار گیرد.

با وجود اینکه زمین های موجود در بافت فرسوده می تواند تامین مهمترین نهاده مسکن به منظور تحقق وعده ساخت 1 میلیون مسکن در سال را فراهم نماید، اما به استناد اظهارات متولیان مسکن در وزارت راه و شهرسازی، تا انتهای سال 1399، زمین لازم برای ساخت بیشتر از 5 میلیون واحد مسکونی در محدوده های شهری و شهرهای جدید آماده سازی شده و در تامین این نهاده برای ساخت سالانه 1 میلیون مسکن امکان پذیر است.

به عبارت دیگر اتکا به زمین های واقع در بافت فرسوده و زمین های دولتی واقع در مناطق شهری امکان تامین زمین برای ساخت 13 میلیون مسکن مهیا است.

هزینه ساخت مسکن یک طبقه بسیار کمتر از واحدهای مسکونی بلند مرتبه است

در شرایطی که تامین زمین برای ساخت 1 میلیون مسکن یک طبقه در کشور فراهم شود و دولت نیز فرآیند ساخت مسکن را به گونه ای هدایت کند که ساخت این واحدهای مسکونی در تسهیل شود، مزایای بسیاری رقم می خورد.

در همین راستا احمد حمیدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت وگو با فارس گفت: « اولین مسئله در ساخت واحدهای مسکونی 1 طبقه در مقابل ساخت مسکن های بلند مرتبه، مسئله کاهش هزینه ساخت در هر متر مربع است.»

وی ادامه داد: «بر همین مبنای هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در واحدهای مسکونی بلند مرتبه نسبت به واحدهای مسکونی 1 طبقه بسیار بیشتر است. بر اساس آمار موجود از فرآیند ساخت، در حالی هزینه ساخت 1 متر مربع واحد مسکونی یک طبقه در پایتخت معادل 5.26 میلیون تومان است. هزینه ساخت 1 متر مربع واحد مسکونی در واحد 18 طبقه 11.04 میلیون تومان است.»

حمیدی تاکید کرد: «به عبارت دیگر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در واحدهای 18 طبقه بیش از 2 برابر واحدهای مسکونی یک طبقه خواهد بود.»

علت این مسئله نیاز به تجیهزات بیشتر و همچنین الزامات قابل توجه فنی و ایمنی در واحدهای مسکونی بلند مرتبه تلقی می شود. برای مثال ساخت یک واحد مسکونی یک طبقه نیاز به ابزاری به نام آسانسور ندارد، اما واحد مسکونی بلند مرتبه هزینه آسانسور را هم باید در مجموع هزینه ها لحاظ کند.

از طرفی، با افزایش تعداد طبقات و بار وارده به زمین و المان های سازنده ساختمان، میزان مصالح مورد استفاده در پی و المان ها با افزایش طبقات ساختمان اضافه شده و زمینه افزایش هزینه ساخت مسکن را به وجود می آورد.

بنابراین ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه منجر به کاهش قابل توجهی هزینه ساخت مسکن خواهد شد.

امکان خود تامین شدن واحدهای مسکونی از منظر انرژی مهیا است

علاوه بر مسئله کاهش قابل توجه هزینه ساخت مسکن، یک طبقه شدن واحد مسکونی می تواند به سبب ایجاد امنیت بیشتر خانواده و ایجاد فضای کافی زمینه استقرار واحدهای تولیدکننده انرژی نظیر صفحه های خورشیدی برای تولید برق و آب گرم را مهیا کرده و در صورت توجه دولت به این حوزه زمینه خود تامین شدن این واحدها از منظر انرژی را فراهم می شود.

علاوه بر این واحدهای جمع آوری کننده آب باران نیز در این واحدهای مسکونی امکان استقرار دارد که به دنبال آن می تواند زمینه صرفه جویی قابل توجه در حوزه مصرف آب را فراهم کرده و مایه حیات مورد نیاز برای فعالیت های مهم غیر شرب مهیا شود.

بی توجهی شورای عالی معماری و شهرسازی به مسکن ویلایی

باوجود مزایای یاد شده ساخت مسکن ویلایی و تاکید کارشناسان و مسئولان نسبت به توسعه این شیوه در نهضت ملی مسکن، تاکنون هیچ مصوبه ای در شورای عالی معماری و شهرسازی به منظور تسهیل سازوکار واحدهای یک طبقه صادر نشده است.

این در حالی است که مسئولان و متولیان نهضت ملی مسکن مکررا از ساخت مسکن ویلایی در پهنه کشور خبر دادند.