آخرین وضعیت مالیات بر خانه های خالی / سازمان ثبت اسناد به وزارت راه اطلاعات نمی دهد

بررسی تاریخچه مالیات های تنظیمی در حوزه بازار مسکن بیان می کند که تلاش برای اتخاذ سیاست های مالیاتی در حوزه مسکن از قبل انقلاب آغاز شده بود، مرور جراید پیش از انقلاب نشان می دهد دریافت مالیات از خانه های خالی دستِ کم به سال 1353 می رسد.

در سال های پس از پیروزی انقلاب اسلامی، با وجود درگیری جنگ تحمیلی و همچنین در نظر گرفتن این نکته که حدود 80 درصد خانوارها در واحدهای ملکی زندگی می کردند، بحران مسکن به اندازه امروز نبود. در سال 1375 که به نوعی آغاز ارایه آمارهای بخش مسکن بوده 73.4 درصد از جمعیت ایران در واحدهای ملکی، 15.4 درصد در واحدهای استیجاری و 11.9 درصد در سایر واحدها زندگی می کردند.

آمار سال 1395 درصد واحدهای ملکی را 60.5، واحدهای استیجاری را 30.7 و سایر واحدها را 8.8 نشان می دهد. هم اکنون در شهر تهران حدود 44 درصد خانوارها مستاجر هستند؛ بنابراین آمار توضیح می دهد که اوضاع بخش مسکن چندان خوب نیست.

نابسامانی بازار مسکن پس از انقلاب اسلامی، دولت را بر آن داشت تا در سال 1366 موضوع دریافت مالیات از خانه های خالی را مطرح کند که با توجه به نبود ابزارهای کافی به نتیجه نرسید، این طرح مجدداً در سال 1394 روی میز دولت قرار گرفت که سرانجام در سال 1395 به قانون تبدیل شد؛ هر چند وزارت راه و شهرسازی وقت به ریاست عباس آخوندی اعتقادی به این ابزار موثر در بازار مسکن نداشت.

با توجه به سیر انجام شده، سامانه املاک و اسکان به عنوان پیش نیاز دریافت مالیات از خانه های خالی در بهمن 1398 توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد و 26 اردیبهشت امسال رسماً از سوی دولت به سازمان امور مالیاتی تحویل داده شد. با این وجود همچنان ابهامات زیادی در زمینه سامانه و پایه مالیاتی مذکور وجود دارد.

با توجه به شرایط ذکر شده، به منظور بحث و گفت وگو پیرامون آخرین وضعیت مالیات بر خانه های خالی به سراغ افشین بیک پور، کارشناس حوزه مسکن، رفتیم تا با وی در این رابطه به صحبت بنشینیم.

مشروح این گفت وگو به شرح ذیل است:

متولی اصلی راه اندازی و بهره برداری سامانه ملی املاک وزارت راه و شهرسازی است

به عنوان سوال ابتدایی می خواهیم به مسئله مالیات بر خانه های خالی بپردازیم، کارکرد اساسی مالیات بر خانه های خالی در فضای اقتصادی کشور شامل چیست؟

بیک پور: مالیات بر خانه های خالی کارکرد تنظیمی دارد، نباید انتظار کارکرد درآمدی از آن داشت. در اقتصاد مسکن نیز این نوع از پایه مالیاتی اقتضا می کند که نرخ ها به حدی بالا باشند که موجبات عرضه تمام خانه های خالی به بازار را فراهم کند. این افزایش عرضه طبیعتا موجب کاهش نرخ اجاره بها نیز خواهد شد.

خب این مالیات مهم در اقتصاد، چه ارتباطی با سامانه ملی املاک و اسکان دارد؟

بیک پور: تکمیل سامانه ملی املاک یکی از پیش نیازهای اصلی مالیات بر خانه های خالی در کشور است.

دولت اهتمام جدی بر تکمیل سامانه ملی املاک ندارد

خب تکمیل این سامانه بر اساس قانون بر عهده کیست؟

بیک پور: راه اندازی سامانه املاک در آخرین ویرایش اجرای مالیات بر خانه های خالی الزامی شده است. با گذشت 20 ماه از زمان ابلاغ رییس جمهور وقت به هیئت دولت کماکان اقدام ملموسی انجام نشده است. اقداماتی مانند تکمیل سامانه ملی املاک، تکمیل داده ها، تدوین آیین نامه ها و دستورالعمل ها مربوطه مجموعه اقداماتی بودند که می بایست تاکنون توسط وزارت راه و شهرسازی انجام می شد. در اینجا باید اضافه کنم، سامانه ملی املاک علاوه بر شناسایی خانه های خالی موجب شناسایی نیازمندان واقعی به مسکن نیز می شود و این امر کمک شایانی در برنامه ریزی و ساماندهی مسکن افراد در جامعه خواهد شد. در واقع به دلیل عدم پایگاه داده مناسب در کشور در تجربه پروژه مسکن مهر افرادی بودند که خانه داشتند اما مسکن مهر نیز به آنها تعلق گرفته بود. همچنین با داشتن این اطلاعات برای تخصیص منابع هم متناسب با قدرت خرید خانواده ها می توان برنامه ریزی انجام داد.

خب سوالی که اینجا پیش می آید، این است که چرا این سامانه و این مالیات در کشور ما کارکرد مثبتی ندارد؟

بیک پور: متولی اصلی راه اندازی و بهره برداری سامانه املاک وزارت راه و شهرسازی است و اخذ این پایه مالیاتی نیز سازمان امور مالیاتی است. لازمه اجرای این مالیات نیز ارسال داده ها از سوی وزارت راه و شهرسازی به سازمان مالیاتی است که به دلیل کامل نشدن سامانه ملی املاک، سازمان مالیاتی نتواسته است این پایه مالیاتی را به خوبی اجرا کند.

عدم همکاری برخی دستگاه ها برای تکمیل سامانه ملی املاک

آیا عملکرد مالیات بر خانه های خالی در تقویم املاک به روز شده است؟

بیک پور: نرخ های مالیات اعمال شده بر خانه های خالی در شرایط فعلی نرخ های مصوب سال 1400 است اما برای عملکرد صحیح این پایه مالیاتی بایستی تقویم املاک به روزرسانی شود، در نتیجه قیمت املاک به روز می شود و طبیعتا نرخ های مالیاتی نیز باید افزایش یابد. نکته ای که در این رابطه وجود دارد این است که این به روزرسانی متناسب با داده های واقعی بازار صورت نگرفته است و خیلی کمتر از ارزش بازار محاسبه شده است.

متاسفانه عده ای در بیان آمار مالیات بر خانه های خالی تنها به گفتن عدد وصولی این مالیات توجه می کنند، یعنی اساسا این تفکیکی میان این مالیات با سایر مالیات های اخذ شده قرار نداده و مکررا بر جنبه درآمدی آن تاکید می کنند. نظر شما راجع به این دید نسبت به مالیات بر خانه های خالی چیست؟

بیک پور: اشتباه است که ما بر بر جنبه درآمدی مالیات بر خانه های خالی تاکید داشته باشیم، این پایه مالیاتی چون جنبه تنظیمی دارد، هدف از افزایش نرخ های این پایه مالیاتی نیز عرضه ملک به بازار است. به طوری که در شرایط فعلی طبق قانون نرخ این مالیات بین 2 تا 5 درصد ارزش ملک است. گزارش های میدانی نیز نشان می دهد که میزان مالیاتی که در این رابطه اخد می شود به صورتی سلیقه ای و به تشخیص ممیز مالیاتی است.

سازمان ثبت اسناد و شهرداری ها به سامانه املاک اطلاعات نمی دهند

چرا رکن اساسی مالیات بر خانه های خالی یعنی مالیات بر خانه های خالی به کارکرد صحیح نمی رسد؟

بیک پور: دولت های مختلف از سال 1394 مکلف به راه اندازی سامانه ملی املاک هستند اما به دلیل عدم اراده و یا نداشتن برنامه مستمر جهت پیگیری اجرای این سامانه تاکنون به بهره برداری نرسیده است. بنابراین این مسئله چالشی فراتر از حوزه وزارت راه و شهرسازی است و نیازمند نظارت مستمر رییس جمهور است. همچنین شواهد نشان می دهد دولت سیزدهم اهتمام جدی برای تکمیل سامانه ملی املاک را ندارد.

اگر بخواهید مهمترین مشکل شکل گیری سامانه ملی املاک و اسکان را معرفی کنید به کدام مسئله اشاره می کنید؟

بیک پور: عدم همکاری برخی از دستگاه ها برای ارسال داده ها وجود دارد، در حقیقت برخی سازمان ها و دستگاه ها به دلایل گوناگون از در اختیار گذاشتن اطلاعات خودداری می کنند. به عنوان مثال سازمان ثبت اسناد و شهرداری ها اطلاعات مورد نیاز را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نمی دهد. در این شرایط حاکمیت بایستی اراده کند و از همه دستگاه ها اطلاعات مورد نیاز را اخذ نماید.

وزارت راه و شهرسازی در مورد سامانه ملی املاک و اسکان پاسخگو نیست

یکی دیگر از مشکلاتی که در مورد سامانه ملی املاک و اسکان به آن اشاره می شود، عدم حضور یک متولی در وزارت راه و شهرسازی به منظور پیگیری این قضیه است، نظر شما راجع به این مسئله چیست؟

بیک پور: ببینید، پیش از پاسخ به سوال شما باید یک نکته را تاکید کنم، سامانه املاک از دو طریق اطلاعات را اخذ می نماید؛ روش اول از دستگاه ها و روش دوم از خوداظهاری مردم و از تطابق این اطلاعات با هم اطلاعات صحت سنجی می شوند. این سامانه همچنین دو ضمانت اجرایی دارد، ضمانت اول، خانه هایی که بیش از 120 روز بدون سکونت باشند مشمول مالیات می شوند. این ضمانت اجرایی منجر به تکمیل شدن اطلاعات نیز می شود. دومین ضمانت نیز وابسته بودن خدمات اجتماعی (آب، برق، گاز و صدور چک و …) به تکمیل سامانه املاک است. در خود وزارت راه وشهرسازی نیز متولی واحد و مشخصی برای اجرای سامانه وجود ندارد. معاونت مسکن وزارت نیز پاسخگویی لازم را ندارد. چرا که این مسئله نیازمند این نکته است که فردی باید به طور مستمر پیگیری کند، کار رسانه ای جامع ای جهت اقناع سازی مردم انجام دهد و به عنوان مسئول پیگیری این سامانه باشد. بنابراین وزارت راه و شهرسازی جهت حل این مسئله دو اقدام اساسی انجام دهد. این اقدامات نیز شامل ارائه برنامه زمان بندی شده و گزارش های هفتگی به مردم از طریق رسانه است.

آیا ظرفیت قانونی برای اجرای مالیات بر خانه های خالی و در گام ابتدایی شناسایی این واحدهای مسکونی برداشته شده است؟

بیک پور: به منظور تسریع در تکمیل سامانه ملی املاک و شناسایی خانه های خالی و حصول به اهداف قانون در این زمینه دولت سیزدهم ضمانت اجرایی برای این سامانه در نظر گرفته است. برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه های خالی ماده 54، سه مورد ضمانت اجرایی در نظر گرفته شده است.

در نظر گرفتن 3 ضمانت اجرایی برای مالیات بر خانه های خالی

ممکن است به این ضمانت های اجرایی در نظر گرفته شده بپردازید؟

بیک پور: مورد اول، ضمانت برق است، به صورتی که اگر کسی خانه خودش را خوداظهاری نکند، بهای برق مصرفی آن با بالاترین پلکان محاسبه می شود. مورد دوم اگر خوداظهاری انجام نشود به منزله خالی بودن خانه شناسایی می شود و مالیات بر خانه های خالی از آن اخذ می شود. سومین مورد نیز محروم شدن در استفاده از خدمات عمومی کشور مانند تعویض پلاک، صدور چک، حساب های بانکی، بیمه است و براساس کد یکتایی که در سامانه ثبت می کنند به عنوان ضمانت اجرا محسوب می شود.

خب در چه شرایطی می توان انتظار داشت که این ضمانت های اجرایی به شکل صحیح مد نظر قرار می گیرد؟

بیک پور: اجرای ضمانت ها نیازمند عزم جدی دولت است، به طوری که طبق قانون متولی اصلی سامانه ملی املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی است. در شرایط فعلی سامانه ملی اسکان در اختیار معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. این معاونت نیز به دلایل مختلفی همچون مشغول بودن به طرح نهضت ملی مسکن، موضوعات مرتبط با نظام مهندسی و غیره، امکان رسیدگی به سامانه ملی املاک و اسکان را ندارد. بنابراین لازم است یک نماینده ای در وزارت راه و شهرسازی جهت پیشبرد این سامانه انتخاب شود که بتواند سایر دستگاه ها را نیز در حمایت از این سامانه قرار دهد.

تکمیل سامانه ملی املاک نیازمند همکاری دستگاه ها با یکدیگر است

خب این ضمانت های اجرایی مد نظر شما در چه قالبی باید فعلیت پیدا کرده و اثرگذاری داشته باشند؟

بیک پور: ضمانت های اجرا باید به صورت مرحله ای انجام شود، به طوری که اگر مناطق 1 و 2و 5 و 22 تهران دارای بیشترین خانه خالی است، ضمانت اجرایی و خوداظهاری ها را از آنجا آغاز کنیم که به مراحل دیگر برسیم. اینجا باید به این مسئله توجه کنید که منظور از عزم دولت نیز این است که شخصی این مسئولیت را بر عهده بگیرد که در راس امور نیز باشد و بتواند کارها را پیگیری کند. معاون اول رییس جمهور گزینه مناسبی برای این جایگاه است. چرا که وزارتخانه های مختلف به حرف آن گوش می دهند. همچنین کمیسیون های عمران و اصل نود مجلس به لحاظجایگاه حقوقی آن نیز می توانند به عنوان ناظر بر انجام کار وارد شوند. وصل شدن سامانه ملی املاک به خدمات عمومی کشور یک سری پیچیدگی هایی نیز به دنبال دارد، به همین دلیل نیازمند همکاری دستگاه ها با یکدیگر وجود دارد. به عنوان مثال می توانند در کارگروه تعامل پذیری هماهنگی را انجام دهند.

این مسئله در استعلامات دستگاه ها هم مورد وثوق است؟

بیک پور: بله دقیقا، استعلام از سامانه برای همه دستگاه ها باز باشد، کسی که می خواهد استعلام بگیرد مشکلی وجود نداشته باشد. البته قبل از اینکه ضمانت ها انجام بشود بایستی راستی آزمایی انجام شود و مشخص شود که خوداظهاری نقصی ندارد.

اطلاع رسانی در مورد سامانه ملی املاک باید به طور مستمر انجام شود

مسئله اطلاع رسانی وزارت راه و شهرسازی را در رابطه با سامانه ملی املاک و اسکان و مالیات بر خانه های خالی چگونه ارزیابی می کنید؟

بیک پور: ببینید، اهمیت اطلاع رسانی سامانه ملی املاک باید ابتدا درک شود، این اطلاع رسانی باید همواره به صورت مستمر در صدا و سیما و به صورت های مختلفی چون کلیپ، موشن و غیره انجام شود.

همچنین وزارت راه و شهرسازی باید یک سخنگو برای این سامانه در نظر بگیرد که این موضوعات برای مردم روشن شود و ابهامی وجود نداشته باشد. همچنین آموزش های لازم برای دستگاه هایی که باید استعلام بگیرند به عنوان نمونه متصدی بانکی که قرار است با این سامانه کار کند، در نظر گرفته شود. این امر نیازمند این است که جلسه ای ترتیب داده شود و نماینده دستگاه های مختلف نیز از نحوه اجرایی شدن آن مطلع شوند.