شورای عالی شهرسازی مرجع صدور مجوز ساخت بلندمرتبه ها باشد

تنها چندروز از چهلم درگذشتگان فاجعه متروپل گذشته است اما هنوز هم بازماندگان جان باختگان این فاجعه و همچنین مردم آبادان منتظرند تا پرونده این فاجعه انسانی توسط دستگاه قضائیه مورد بررسی قرار گیرد. به گفته مسئولان عالی رتبه آنچه عامل این فاجعه شد، نه بی دقتی مردم و ساکنان برج بود که بی مبالاتی صادرکننده مجوز ساخت، ناظر ساخت و مجری ساخت این مجموعه بود؛ سه عنصری که اتفاقاً در همه اسناد بالادستی بلندمرتبه سازی به دقت مورد تأکید واقع شده اما متروپل اثبات کرد که قانون به تنهایی کارساز نیست بلکه تغییر سازوکار نظارت بر اجرای آن الزامی است.

داشتن تعارض منافع میان سازنده و ناظر هم از دیگر مسائلی است که در اسناد بالادستی مغفول مانده است؛ تعدد نهادهای صادرکننده مجوز برای مجری ذی صلاح از دیگر مسائلی است که سبب شده تا هر شخص حقوقی با گرفتن مهر چند مهندس بتوانند شرکت حقوقی سازنده ذی صلاح یا حتی شرکت های نظارتی تشکیل دهند و از دستگاه های مربوطه، مجوزهای لازم را هم دریافت کنند.

اینکه اساساً چرا باید بلندمرتبه سازی به نمادی برای توسعه یک شهر تبدیل شود و چرا شهرداری ها باید با سرمایه گذار در ساخت بلندمرتبه، مشارکت کنند به یکی از پرسش های اصلی ساخت و ساز شهری تبدیل شده است.

برخی شهرسازان معتقدند، به هم ریختن محیط زیست طبیعی یک شهر با بلندمرتبه سازی های غیر برنامه ریزی و بدون مطالعه، از مهمترین آسیب هایی است که به کالبد شهرها وارد می کند.

مردم به سکونت در ساختمان های بلند بیشتر تمایل نشان دادند تا به کوچ به شهرهای جدید

غزال راهب رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینکه آیا اساساً نیاز است به سوی بلندمرتبه سازی در شهرها برویم یا باید شهرسازی افقی را ترویج کنیم؟ اظهار کرد: پاسخ مشخصی معمولاً برای این سوال وجود ندارد و بسته به ویژگی های هر شهر، شهرسازی متناسب با آن نیز متفاوت است.

وی با بیان اینکه بلندمرتبه سازی به خودی خود نه یک ارزش به حساب می آید و نه یک ضد ارزش، افزود: افزایش تراکم در همه شهرهای ما با افزایش جمعیت و درنتیجه افزایش تقاضای مسکن، به عنوان یک راهکار مطرح شده است. در یک دوره تاریخی در کشور مثلاً دهه هفتاد شمسی، بلندمرتبه سازی، افزایش تراکم و توسعه عمودی شهر در دستور کار شهرداری های شهرهای بزرگ قرار گرفت؛ نکته جالب این بود که در همان زمان ساخت شهرهای جدید هم به تصویب رسید؛ چون فشار افزایش جمعیت و تقاضای مسکن سبب شده بود تا بلندمرتبه سازی و ساخت شهرهای جدید به موازات هم پیگیری شود.

راهب ادامه داد: فروش تراکم ساختمانی یکی از درآمدهای شهرداری ها هم محسوب می شد؛ وقتی دو سیاست «توسعه شهرهای جدید» و «فروش تراکم» به رقابت با هم برخاستند، این توسعه عمودی شهر بود که توانست برنده شود چون مردم تمایل داشتند در شهرهایی که خدمات زیربنایی و روبنایی دارد و از نظر ساخت و ساز تکمیل است، بمانند نه اینکه به شهرهایی بروند که هیچ گونه تأسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی در آنها اجرایی نشده است. لذا در این سال ها شهرهای جدید نتوانستند مورد اقبال قرار گیرند و به سقف جمعیتی که برای آنها برنامه ریزی شده بود برسند.

وی خاطرنشان کرد: من معتقدم هنوز هم اگر ظرفیت های تراکمی جدیدی ایجاد شود، مردم به سکونت در برج ها تمایل بیشتری دارند تا شهرهای جدید.

بلندمرتبه سازی الگوی جمعیت پذیری شهرها را به هم ریخت

مدرس معماری و شهرسازی در دانشگاه درباره خط قرمزهای بلندمرتبه سازی تصریح کرد: ما اسناد بالادستی توسعه و عمران شهری داریم که چشم انداز و نقش و جایگاه شهرها را در سطوح ملی، منطقه و محلی ترسیم کرده است. در این طرح ها موضوعی به نام جمعیت پذیری شهر مطرح شده که این جمعیت پذیری در سطح محلات مختلف و همچنین در زون های مختلف شهری توزیع می شود؛ جمعیت پذیری شهرها همان «سقف مجاز جمعیت شهرها با توجه به میزان زمین موجود و الگوهای تراکم در اسکان» است؛ یکی از مسائل بلندمرتبه سازی غیر برنامه ریزی شده این است که تراکم جمعیتی کل شهر در مقایسه با محلات مختلف هر شهر را به هم می ریزد و درنتیجه روی خدمات زیربنایی و روبنایی اثر می گذارد.

وی در خصوص میزان هم خوانی بلندمرتبه سازی با مسائل فرهنگی شهرها اظهار کرد: اگر آمارها بررسی شود می بینیم که 80 درصد واحدهای مسکونی ما زیر 3 طبقه هستند که نشان می دهد بلندمرتبه سازی به عنوان فرهنگ غالب کشور وجود ندارد و مردم علاقه مندند از مزایای ساخت و ساز افقی بهره مند شوند اگرچه به طور کلی جمعیت و میزان زمین موجود در بسیاری از شهرهای ما به گونه ای است که نیازی نیست به سمت بلندمرتبه سازی برویم ممکن است در شهرهای بزرگ تر این نیاز وجود داشته باشد اما مسأله بازدارنده در کلانشهرها این است که در شهرهایی مانند تهران یا مشهد سقف جمعیتی آنها پر شده و نیازی نیست که سکونتگاه جدیدی ایجاد شود.

برخی شهرها ظرفیت و تاب پذیری بلندمرتبه سازی را ندارند

وی درباره اینکه بلندمرتبه سازی چگونه با منظر شهری، محیط زیست و جغرافیای طبیعی منطقه ارتباط برقرار می کند؟ گفت: باید دید آیا منطقه محل ساخت بلندمرتبه، اصلاً تاب و توان زیست محیطی احداث برج را دارد یا خیر؟ مثلاً معتقدیم بلندمرتبه سازی اگر در مناطق درستی احداث نشود و جانمایی آن اشتباه باشد، بر الگوی باد یک شهر ممکن است تأثیر منفی بگذارد؛ اینکه فاضلاب تولیدی ساکنان بلندمرتبه در یک منطقه بر منابع آب زیرزمینی آن منطقه یا حتی شهر تأثیر منفی دارد یا خیر هم یکی دیگر از مسائلی است که باید مورد بررسی قرار گیرد.

رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به لزوم بررسی و تعیین خط مشی و میزان اثرگذاری بلندمرتبه سازی بر خط آسمان اشاره و بیان کرد: آیا شهر توان فنی ساخت و پس از آن نگهداری بلندمرتبه سازی را دارد یا خیر؟ مصادیق این موضوع را بسیار دیده ایم؛ همین اتفاقی که در ریزش متروپل یا آتش سوزی برج رامیلای چالوس افتاد نمونه هایی از آن است؛ در مصوبه سال 1389 شورای عالی شهرسازی در خصوص بلندمرتبه سازی، شهرهای زیر 200 هزار نفر هزار نفر ملزم بودند که اگر می خواستند بلندمرتبه سازی کنند، این برج ها اولاً فقط باید «نقطه ای» بود نه «پهنه ای» و ثانیاً باید طرح توجیهی برای لزوم ساخت آن ارائه می شد؛ همچنین دلایل فنی که ساخت چنین ساختمانی چه کمکی به اقتصاد شهر می کند، باید به شورای عالی شهرسازی ارائه می شد.

قرار بود بلندمرتبه سازی به اقتصاد شهرهای کوچک کمک کند

وی ادامه داد: ولی در عمل دیدیم که کمک به اقتصاد شهر با احداث ساختمان های بلند بعضاً به اقتصاد رانتی برای برخی افراد تعبیر شد؛ مثلاً برج رامیلا وقتی در نزدیکی چالوس در آتش سوخت، آتش نشانی این شهر اعلام کرد که تجهیزات لازم برای اطفای حریق در ساختمان های بلند را نداشته است؛ یا مثلاً در موضوع متروپل سازوکار نظارتی به دقت تعریف نشده بود ولی اگر در یک شهر بزرگ تر بود، سازوکارهای نظارتی دقیق تری برای آن اجرا می شد اما ساختار مدیریت شهری اجازه نداد تا سازوکارهای نظارتی محکم تری اعمال شود.

راهب با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی در بازنگری بعدی متأسفانه تغییر یافت و مجدداً مرجع صدور مجوز بلندمرتبه سازی ها از شورای عالی شهرسازی و معماری به کمیسیون ماده 5 شهرداری ها منتقل شد، گفت: این مصوبه می تواند سرمنشأ بسیاری از اتفاقات مشابه متروپل در شهرهای کوچک باشد چون این شهرها ظرفیت بلندمرتبه سازی را ندارند.

تجدید نظر شورای عالی شهرسازی در مصوبه بلندمرتبه سازی سال 1389

وی خاطرنشان کرد: در مصوبه قبلی شورای عالی شهرسازی در خصوص ساختمان های بلند، دو پارامتر مهم دیگر هم بود که در بازنگری این مصوبه، از آن غفلت شد و تغییراتی کرد؛ نخست آنکه بلندمرتبه سازی را در فضای شهری فعلی شهرهای موجود مجاز کرده ایم که با محدودیت عرض معابر و گذرگاه ها و ترافیک بالا رو به رو هستند؛ در مصوبه قبلی به موضوع عرض گذرگاه توجه شده بود که می بایست موقعیت بلندمرتبه در شرایط مناسب قرار داشت و ویژگی های ترافیکی مورد نیاز را احراز کند.

این مدرس معماری و شهرسازی دانشگاه ادامه داد: دوم آنکه به قطعات اراضی محل ساخت ساختمان های بلند هم توجه شده بود؛ به این صورت که حداقل متراژ زمین محل ساخت بلندمرتبه خصوصاً در شهرهای کوچک به اندازه ای بود که ساخت آن را توجیه کند اما با یک مشکل در عمل رو به رو شدیم؛ مشکل این بود که در یک بلوک شهری تجمیع چند قطعه زمین برای رسیدن به نصاب حداقلی متراژ زمین مورد نیاز برای بلندمرتبه سازی ممکن است رخ دهد مثلاً دو قطعه 600 متری با هم تجمیع می شوند تا با رسیدن به 1200 متر زمین، حداقل متراژ هزار متری برای احداث بلندمرتبه را بتواند کسب کند اما مسأله ای که هست این است که واحدهای پیرامونی آن ممکن است ریزدانه باشند؛ این در حالی است که در مصوبات مربوطه هیچ ماده یا تبصره ای پیش بینی نشده بود که در یک پهنه باید طیف همگنی از قطعه بندی اراضی در نظر گرفته شده باشد؛ نتیجه این ناهمگن بودن قطعه بندی اراضی، همان اتفاقی بود که در متروپل شاهد بودیم؛ با تجمیع چند قطعه زمین در آبادان، حداقل زمین لازم برای سخت برج فراهم شد اما قطعات پیرامونی آن همگی ریزدانه بودند که در هنگام آواربرداری یا امداد رسانی به آسیب دیدگان، نیروهای امدادی با مشکل مواجه بودند.