بلند مرتبه سازی در مازندران؛ بایدها و نبایدها

صورت مساله این است که فروردین ماه امسال شورای عالی معماری و شهرسازی کشور بلندمرتبه سازی در مازندران را به صورت پایلوت مصوب و ابلاغ کرد. این شورا شهر سرخ رود را به عنوان اجرای آزمایشی این طرح انتخاب کرده است. البته اجرای چنین طرحی درخواست اداره کل راه و شهرسازی مازندران بود که اسفند 98 برای شورای عالی معماری و شهرسازی ارسال شد و این شورا هم در نشست تخصصی 22 فروردین ماه امسال خود طرح را مصوب و ضوابط و مقررات آن را تعیین کرد.

طبق این مصوبه قرار است بلند مرتبه سازی در حدود 56 هکتار از اراضی محدوده شهری سرخ رود اجرایی شود. شهردار سرخرود هم اعلام کرد که بر اساس مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی بلند مرتبه سازی در سه اندازه 12، 16 و 25 طبقه برای این شهر ساحلی مازندران که از توابع شهرستان محمودآباد است، تعریف شده است.

اگر چه علت انتخاب سرخرود برای این منظور به صورت رسمی اعلام نشده است، ولی می توان حدس زد که تراکم بالای جمعیت غیربومی در این منطقه سبب روی آوری بسیاری از ساخت و سازگران به ساخت بناهای خارج از ارتفاع متعارف حتی به صورت غیرمجاز شده و در دستور کار قرار گرفتن برج سازی به صورت رسمی را اجتناب ناپذیر ساخته است.

اعلام عمومی مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی برای برج سازی در سرخرود حتی به صورت پایلوت این پرسش را برای کارشناسان برنامه ریزی شهری ایجاد کرده است که آیا بلند مرتبه سازی با توجه به زیرساخت های کنونی مازندران که حتی پاسخگوی بومیان منطقه نیست ، مناسب است یا تصمیمی شتاب زده محسوب می شود؟

البته رشد جمعیت، افزایش تقاضا، کمبود زمین و افزایش سرسام آور قیمت زمین در سالیان اخیر سبب حرکت بیشتر شهرهای کشور به سمت بلند مرتبه سازی شده است، شیوه ای که بیش از هر نقطه از کشور ایران در استان مازندران به خاطر کمبود و ارزشمندی زمین آن با توجه به نقش بی بدیلش در امنیت غذایی کشور مورد نیاز بوده است.

بلند مرتبه سازی در کنار مزایایی همچون جلوگیری از گسترش دامنه شهری که برای استانی مانند مازندران با عرصه های طبیعی حساس مفید است ، اما در صورت عدم مدیریت و تامین زیرساخت های لازم می تواند آسیب زا باشد و در برخی مواقع حتی به یک بحران تبدیل شود. یکی دیگر از مزایای بلند مرتبه سازی کاهش هزینه ساخت و ساز و به دنبال آن کاهش قیمت تمام شده مسکن و مدیریت جمعیت شهری است، اما مزیت های این شیوه ساخت و ساز در صورتی نصیب شهرها می شود که پیش از هر چیزی زیرساخت های لازم فرهنگی، عمرانی و آموزشی در آنها فراهم باشد.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که بلند مرتبه سازی اقدامی عجولانه و تجویزی ناپخته برای مدیریت شهری و جمعیت مازندران است، هرچند که این افراد معتقدند که بلند مرتبه سازی راهی برای تامین نیازهای استان و جلوگیری از دست اندازی به عرصه های طبیعی است اما به اعتقاد این افراد بلند مرتبه سازی در وضعیت کنونی نه تنها مشکلی از مازندران حل نخواهد کرد بلکه به مشکلات آن می افزاید.

طبق نظر کارشناسان نیاز به تکنولوژی ساخت، خاک و پی، رعایت ایمنی در ارتفاع، عدم نورگیری شهری در صورت عدم طراحی مناسب، فقدان برخورداری از تجهیزات ایمنی و آتش نشانی و همچنین محدودیت انرژی همچون آب و برق ضعف بزرگی است که قبل از اقدام به بلند مرتبه سازی باید به آن توجه شود.

به اعتقاد این کارشناسان حال که مازندران نخستین گام را به سمت بلند مرتبه سازی گرفته، لازم است نیازهای اساسی این حوزه دیده شود تا دچار گرفتاری تصمیمات گذشته در حوزه شهری نشود. تصمیماتی که بدون توجه به توان محیطی و زیرساخت های خدماتی آسیب جدی همچون سوختن برج رامیلا چالوس، بحران کم آبی در سرخ رود، افزایش جمعیت شهرهای کوچک و ناهمخوانی زیرساخت با این میزان جمعیت و مواردی از این دست را به همراه داشته است.

بلند مرتبه سازی نیازمند نگاهی عمیق

دکتر عماد مطالبی کارشناس برنامه ریزی شهری گفت: در برنامه ریزی و طرح ریزی شهری علاوه بر اینکه الگوهای آمایشی نوین شهری را مد نظر باید قرار داد، باید به بافت، فرهنگ، حس تعلق خاطر وحس تعلق مکانی شهروندان، محیط زیست و پایداری محیطی نیز توجه ویژه نمود.

وی توضیح داد: ما شهر را در وهله اول برای انسان و برای آرامش او می سازیم و باید توجه داشت که شهروندان صاحبان اصلی شهر هستند و آرامش، سرزندگی و نشاط آنان باید مورد توجه برنامه ریزان، مدیران و تصمیم گیران در حوزه شهری و شهرسازی قرار گیرد.

مطالبی به الگوی بلند مرتبه سازی برای شهرهای ساحلی مازندران اشاره کرد و گفت: شهرهای ساحلی بویژه در مازندران و منطقه گردش پذیری همچون سرخ رود، ظرفیت های بسیاری دارند اما باید توجه کرد که هر الگوی آمایشی و مدل شهری بدون توجه به بافت فرهنگ، ظرفیت های بومی و محیط زیست آن می تواند باعث تخریب، آشفتگی و از بین رفتن فرصت ها شود و در نتیجه آثار خطرناکی بر محیط زیست شهری بگذارد.

این کارشناس آمایش شهری ادامه داد: بلند مرتبه سازی در این پهنه ها سبب می شود که از نظر منظر و سیما چهره ایی ناهماهنگ و غیرآشنا برای شهروندان تداعی و ایجاد شود و حس تعلق مکانی مردم را از بین ببرد و علاوه بر این، سبب محدودیت افق های دید و مخدوش شدن دید سواحل و منظر می گردد و سایه سنگینی بر سواحل در این منطقه جغرافیایی ایجاد می کند.

به گفته مطالبی، همچنین بلند مرتبه سازی و ایجاد برج ها در سواحل در اجرای طرح های مناطق امن و ایمن برای شنای گردشگران و طرح های سالم سازی دریا می تواند محدودیت هایی را فراهم سازد و در چیدمان شهری لکه های نامتعادلی از کالبدهای ساختمانی ایجاد کند که افزایش آنها در این پهنه ها حس مسلط شدن پدیده ساختمانی را در پی خواهد داشت و سوغاتی جز ایجاد حس قفس در مردم این منطقه ندارد.

این کارشناس محیط زیست اظهار داشت: بلند مرتبه سازی سبب افزایش جمعیت، ازدحام شلوغی و ترافیک در مسیرهای دسترسی می شود که می تواند اثرات جبران ناپذیر محیط زیستی مانند افزایش پسماند و زباله، فاضلاب و آلودگی های بصری و هوا را نیز به دنبال داشته باشد..

وی گفت: ممکن است در ظاهر بگوییم که بلند مرتبه سازی سبب میگردد که از تغییرکاربری زمین های پیرامونی دیگر و گسترده شهری جلوگیری شود ولی باید باور کنیم این مسئله سبب افزایش بیشتر سوداگری در بخش زمین و مسکن می شود و بازار واسطه گری را رونق خواهد داد.

مطالبی اظهار داشت: افزایش ساختمان ها و طبقات در ارتفاع و بلند مرتبه سازی در مناطق ساحلی بویژه سرخ رود علاوه بر چالش ها و آسیب های محیط زیست، سبب تغییر فرهنگ در این خطه خواهد شد و افزایش جمعیتی که به دنبال این فرآیند صورت می گیرد روش زندگی و فرهنگ بومی این منطقه را تغییر خواهد داد و برای باورهای بومی، فرهنگی و سبک زندگی آسیب زا باشد.

وی همچنین تاکید کرد: در تامین امنیت شهری و زیر ساختهای آن و امکانات و تجهیزات شهری در هنگام مواجه با بحران هایی نظیر آتش سوزی هم از نظر سخت افزاری و نرم افزاری باید اقدامات موثر و نیاز سنجی اصولی صورت پذیرد. باید در اجرای طرح های توسعه شهری همه جنبه های کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و محیط زیست یک پهنه جغرافیایی را در نظر گرفت و ویژگی ها آداب و رسوم زندگی و جغرافیای خاص این مناطق در استانهای شمالی و ظرفیت داخلی آن را مد نظر قرار داد.

مطالبی با تاکید بر اینکه باید برای توسعه شهری از فرم های بومی و توجه به بیوفیلیک و گردشگری طبیعت محور بهره برد افزود: باید در خلق الگوها و مدل ها، رضایت شهروندی و نیازها را به صورت همه جانبه و با در نظر گرفتن تمام شاخص ها ومولفه ها پیش برد و گردشگری و اقتصاد را در کنار محیط زیست و اقتصاد محیط زیست همراه ساخت تا به تناسب آن طرح ها و مدل ها و توسعه شهری پایدار و از همه مهمتر فرم پایدار زیستی فراهم شود.

بلندمرتبه سازی انکار ناپذیر اما نیازمند زیرساخت

محمد جاهد قدمی دکترای شهرسازی: بلندمرتبه سازی در مازندران و بویژه در شهرهای ساحلی را یک نیاز دانست و گفت: زمین های اطراف شهر به عنوان اراضی ذخیره شهر محسوب می شوند و باید برای توسعه آینده شهر به کار روند و از این رو با توجه به افزایش جمهیت و کمبود زمین در استان های شمالی چاره ای به جز بلند مرتبه سازی وجود ندارد.

وی افزود: در استان هایی مانند مازندران که بسیاری از زمین های آن کشاورزی است و برای تامین مواد غذایی به کار می رود می تواند راه حل مناسبی برای جلوگیری از تغییر کاربری باشد.با این حال بلند مرتبه سازی زمانی پاسخگوی نیاز شهر محسوب می شود که قبل از اجرای آن به نیاز های زیرساختی توجه شود در غیر این صورت نه تنها مشکلی را حل نمیکند بلکه مشکلات فراوانی را بر دوش مدیریت شهری اضافه خواهد کرد.

این دکترای شهرسازی ادامه داد: شهر سرخ رود در استان مازندران به عنوان پایلوت بلند مرتبه سازی انتخاب شده است اما در این انتخاب هیچ توجهی به زیر ساخت های لازم صورت نگرفته است .اصلی ترین مشکل شهر سرخ رود تامین آب شرب مورد نیاز شهروندان است که با چالش های زیادی در سال های اخیر همراه بوده و به طور کلی شهرستان محمودآباد چه در بخش مرکزی و چه سرخ رود با کمبود آب شرب در تمام ایام سال به ویژه در ایام تعطیلات و پر مسافر مواجه است.

وی با بیان اینکه فراهم کردن زیر ساخت های لازمه بلند مرتبه سازی است افزود: ابتدا باید مشکلات زیرساختی و کالبدی نظیر آب ، برق و گاز تامین شود و بعد برای بلند مرتبه سازی اقدام کرد به عنوان مثال شهر سرخ در بحث کالبدی و زیرساخت های تاسیساتی بویژه آب ضعف دارد و حتی در برج هایی که پیش از این ساخته شده است از طبقات پنجم به بعد، کمبود آب شدید مشاهده می شود.

قدمی بیان کرد: پهنه ای که برای بلند مرتبه سازی در سرخ رود در نظر گرفته شده است صرفا به محلی برای اسکان غیر بومیان تبدیل شده و علنا تاثیری برای مردم بومی نخواهد داشت. برای اثبات این حرف می توان به سرانه تجاری و یا فرهنگی اشاره کرد و باید گفت در طی سالیان اخیر با وجود بلند مرتبع سازی هیچ پلاک تجاری و یا فرهنگ سرا و فضای فرهنگی در نوار ساحلی این شهر افزایش نیافته است و تنها شاهد افزایش سرانه مسکونی برای کسب در آمد و این پارادکس می تواند حتی اصل بلند مرتبه سازی را با همه مزیت هایش زیر سوال ببرد.

این دکترای شهرسازی همچنین به پیوست های فرهنگی لازم برای بلند مرتبه سازی نیز اشاره کرد و گفت: متاسفانه پیوست های فرهنگی نیز در شهر سرخ رود اجرا نشده است و در این شهر با طیفی از مردم رو برو هستیم که فرهنگ آپارتمان نشینی برای این افراد جا نیفتاده است و همچنین وجود اقشار مختلف با فرهنگ های متفاوت سبب ایجاد مشکلات فرهنگی و اجتماعی خواهد شد و اختلافات محلی را بر سر برج سازی پدید می آورد.

وی ادامه داد: بلند مرتبه سازی با شرایط کنونی تنها منجر به تراکم فروشی خواهد شد و همانطور که در سال های اخیر نیز شاهد این تراکم فروشی بودیم و این بار تنها یک جلوه قانونی به آن داده شده است.