اجاره بهای مسکن به ثبات رسید / نگاهی به بازار اجاره مسکن در 11 ماه

نگاهی به روند اجاره بها در 11 ماهه امسال اگرچه نشان دهنده رشد شدید ماهانه اجاره بها نسبت به سال گذشته است، اما در دو ماه اخیر روند آن کمی نزولی شده که نشان می دهد دوری از فصل جابجایی مستأجران در کاهش التهاب این بازار مؤثر است.

این در حالی است که شاخص مذکور (رشد اجاره بها) در 9 ماهه ابتدایی امسال همواره صعودی بوده است.

نگاهی به روند بازار اجاره مسکن در 11 ماهه امسال

در فروردین امسال رشد اجاره بها در فروردین امسال نسبت به فروردین سال گذشته در تهران و کل کشور به ترتیب 32.3 و 36.1 درصد بود.

این رقم در اردیبهشت سال جاری نسبت به اردیبهشت سال گذشته در تهران و کشور به ترتیب 32.6 و 36.3 درصد برآورد شده است.

در خرداد 1400 نسبت به خرداد 1399 در تهران و کشور رشد اجاره بها به ترتیب 33.9 و 37.6 درصد بود.

همچنین در تیر ماه امسال نسبت به تیر سال قبل در تهران و کشور به ترتیب 34.9 و 38.7 درصد اجاره بهای مسکن رشد داشت.

تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن در مرداد 1400 نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن در تهران و کشور به ترتیب 37.8 و 41.2 درصد اعلام شده است.

در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته اجاره بها در تهران و کشور رشد به ترتیب 42.8 و 45.7 درصدی داشت.

در مهر امسال به مهر پارسال اجاره بها در تهران و کشور به ترتیب رشد 48.4 و 51.3 درصدی را نشان می دهد.

آبان امسال بازار اجاره بهای مسکن باز هم روند صعودی داشت و میزان رشد اجاره بها در ماه مذکور نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (آبان امسال نسبت به آبان 1399) در شهر تهران و کل مناطق شهری رشد به ترتیب معادل 51.6 و 54.9 درصدی داشته است.

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال 1400 نسبت به آذر 1399 حاکی از رشد به ترتیب معادل 51.2 و 54.2 درصدی است.

در دی ماه نیز اجاره مسکن در تهران رشد 50.7 درصدی نسبت به دی ماه 1399 و در کل مناطق شهری کشور رشد 54 درصدی داشته که نشان دهنده کاهش اندک سرعت رشد اجاره بها نسبت به ماه های آبان و آذر است که بیشترین میزان رشد اجاره مسکن را در سال جاری داشته اند.

این روند نزولی سرعت رشد اجاره بها در بهمن هم ادامه یافت و آنگونه که بانک مرکزی اعلام کرده تورم نقطه به نقطه اجاره بها در بهمن امسال نسبت به بهمن سال گذشته در شهر تهران و کل مناطق شهری رشد به ترتیب معادل 48.4 و 52.2 درصدی داشته است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک: بازار اجاره مسکن به ثبات رسیده است

در همین ارتباط مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، آمارهای بانک مرکزی را به دلیل اینکه بازتاب دهنده کل قراردادها و معاملات رهن و اجاره مسکن نیست، قابل خدشه عنوان و اظهار کرد: در حال حاضر بازار رهن و اجاره مسکن به دلیل نبود مستأجر و دوری از فصل جابه جایی مستأجران راکد و آرام است؛ حتی برخی موجران برای آنکه واحدشان تا چند ماهی که به فصل جابه جایی مانده، خالی نماند، حاضر به ارائه ملک خود در بازار اجاره با قیمت هایی پایین تر از نرخ منطقه واقع شدن ملک هستند.

وی افزود: با توجه به اینکه ایام نوروز در پیش است و پس از آن هم ماه مبارک رمضان و ایام امتحانات دانشجویان و دانش آموزان را در پیش داریم، فصل جابه جایی مستأجران به تیر ماه موکول می شود؛ لذا فعلاً التهابی در بازار اجاره مسکن نداریم.

خسروی آمارها و گزارش های برخی نهادهای متولی گزارش بازار مسکن از وضعیت اجاره بها را عامل افزایش اجاره بها در ماه های گذشته می داند و معتقد است از دی ماه بازار اجاره مسکن به ثبات رسیده و حتی در هفته های اخیر کاهشی هم بوده است.

کاهش شکاف نسبت قیمت به اجاره مسکن؛ عامل افزایش اجاره بها / ‬ شاخص P به R: عدد 30

نشانه رفتن انگشت اتهام رئیس اتحادیه مشاوران املاک به برخی آمارهای بازار مسکن نهادهای متولی این بخش در حالی است که کارشناسان اقتصادی همبستگی قیمت مسکن و اجاره بها با یک دوره زمانی نسبتاً بلند مدت را عامل افزایش اجاره بها می دانند.

به این معنا که با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن و بروز شکاف میان ارزش ملک با اجاره بهای آن، بازار اجاره نیز با تأخیر به دنبال پُر کردن شکاف مذکور است.

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که دی ماه امسال آن را منتشر کرد، با تأیید این موضوع که افزایش ناگهانی اجاره بها در سال جاری، متأثر از افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر است که با تأخیر در بازار اجاره بها تأثیر گذاشته، اعلام کرد: «با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره بهاء و رهن، افزایش قیمت مسکن با تأخیر منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره اماکن مسکونی شده است.»

یک مرکز پژوهشی نیز در گزارشی درباره نسبت اجاره به ارزش ملک (نسبت P به R) در بهمن امسال اعلام کرد: در حال حاضر شاخص میانگین قیمت هر متر مربع که در بهمن امسال به 33 میلیون تومان در تهران رسیده تقسیم بر متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در تهران که در حال حاضر 1 میلیون و 100 هزار تومان است، عدد 30 اعلام کرده است.

کارشناس اقتصاد مسکن: سامانه مشاوران املاک نمی تواند شاخص بازار اجاره مسکن باشد

بیت الله ستاریان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران نیز با بیان اینکه منبع آماری بانک مرکزی، سامانه اتحادیه مشاوران املاک است، گفت: لذا بسیاری از قراردادهای رهن و اجاره مسکن در سامانه مذکور ثبت نمی شود و از همین رو نمی توان این سامانه را منبعی برای بررسی های آماری و اقتصادی دانست؛ حتی برخی از معاملات ممکن است به طور دقیق در سامانه املاک و مستغلات ثبت نشوند.

وی ادامه داد: همچنین بر اساس بررسی های علمی گفته می شود که می توانیم برخی از معاملاتی که شرایط واقعی امضای قرارداد را نداشته اند، از آمارها حذف کنیم.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: اتحادیه مشاوران املاک می گوید: معاملاتی در بازار اجاره مسکن ثبت نمی شود؛ علت آن چیست؟ افزایش اجاره بها؛ این عامل سبب شده تا بسیاری از مستأجران دیگر قراردادهای اجاره مسکن را یا تمدید نکنند یا کوچ معکوس به اطراف تهران داشته باشیم. لذا سامانه مشاوران املاک امکان تحلیل این اتفاقات را ندارد و تنها به کم بودن معاملات اجاره مسکن تأکید دارد.

وی درباره این ادعا که بازار اجاره مسکن به ثبات رسیده، گفت: با شرایط اقتصادی موجود حتی با فرض اینکه دولت بتواند وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را هم عملی کند، بعید است بتوانیم در بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت به آرامش و ثبات برسیم و حداقل یک دهه طول می کشد تا مازاد تولید مسکن در بازار رهن و اجاره اثر مثبت بگذارد و از التهابات این بازار خارج شویم.

اجاره داری حرفه ای؛ راهکار کاهش التهاب بازار اجاره مسکن؟

عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در پاسخ به این پرسش که آیا اجاره داری حرفه ای می تواند کمکی به این بازار بکند؟ تصریح کرد: در حال حاضر اعدادی بین 7 تا 8.5 میلیون اجاره نشین اعلام می شود؛ این نشان می دهد که بازار اجاره مسکن یک بازار بزرگ است و در حال حاضر مردم خود به خود در بازار اجاره داری سرمایه گذاری می کنند.

وی افزود: اما اینکه اجاره داری حرفه ای به صورت شرکتی راه اندازی شود، مشخص نیست بتواند مشکلی را حل کند.

ستاریان درباره اینکه چرا در کشورهای توسعه یافته، شرکت های اجاره دار داریم؟ گفت: در این کشورها، بازار مسکن به ثبات رسیده و لذا از محل افزایش قیمت مسکن به سوددهی نمی رسند بلکه با تملک تعداد زیادی واحد مسکونی در ابعادی بالاتر از هزار واحد، اجاره داری حرفه ای برای آنها سوددهی اندکی دارد اما از آنجایی که در بازار مسکن ایران، استهلاک و افزایش عمر بنا تأثیری در کاهش قیمت آن ندارد و ملک به عنوان دارایی در مقابل کاهش ارزش پول استفاده می شود، داشتن حتی تعداد واحدهای اندک و کمتر از 10 واحد هم می تواند برای اجاره داری سود ده باشد اما نه از محل درآمدهای اجاره مسکن؛ بلکه از محل افزایش ارزش ملک.