شکاف اجتماعی تبعات کمبود مسکن

این به معنی آن است که اگر تمام درآمدهای خانوار پس‌انداز شود 5 سال طول می‌کشد یک خانوار صاحب مسکن شود. هرچه مقدار این نماگر بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن سخت‌تر می‌شود. زمان انتظار برای خرید یک واحد مسکونی 80 متری در ایران برای کل دهک‌ها 36 سال است، اما میانگین معمولا گمراه‌کننده است. به همین دلیل این آمار به تفکیک دهک‌های درآمدی باید بررسی شود. برای دهک اول این زمان 103 سال، برای دهک دوم 78 سال، برای دهک سوم 64 سال و برای دهک‌های چهارم تا دهم نیز به ترتیب 59، 51، 42، 37، 31، 24 و 13 سال است. بخشی از این اتفاق نتیجه افزایش 772درصدی قیمت مسکن در طول هشت سال دولت تدبیر و امید است. بر اساس آمار بانک مرکزی در تیرماه سال 1392 قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به طور متوسط 7/ 3 میلیون تومان بوده و در پایان دولت دوازدهم به بیش از 30 میلیون تومان رسیده است.

جبران کمبود تولید مسکن مهم‌ترین راه رفع مشکلات

اما سوال اینجاست که چرا مسکن تا این حد رشد قیمت داشته است؟ در همین راستا مدیرعامل هلدینگ آرین سازه درباره معضل مسکن در ایران گفت: بر اساس نتایج آخرین سرشماری صورت‌گرفته در سال 1395 میزان کمبود مسکن 3/ 1 میلیون واحد بوده است و کف بحرانی تولید مسکن سالانه 648 هزار واحد بوده؛ یعنی اگر کمتر از این مقدار تولید شود بازار با مشکل کمبود عرضه و طبعا افزایش قیمت مواجه می‌شود. این در حالی است که میزان تولید صورت‌گرفته در سال‌های 1392 تا 1400 بسیار کمتر از تعداد مورد نیاز بوده و عملا تقاضای زیادی در بازار انباشته شده است. حال اگر قدرت خرید لازم هم برای خرید مسکن وجود داشت و این حجم از تقاضای پوشش داده نشده بیشتر و به‌صورت بالفعل در بازار وارد می‌شد میزان افزایش قیمت مسکن امکان داشت بیشتر از 8 برابر نیز بشود. مطابق قانون ساده عرضه و تقاضا هرگاه عرضه کاهش پیدا کند و تقاضا در حال افزایش باشد قیمت‌ها افزایش می‌یابند؛ بنابراین علل اصلی افزایش قیمت مسکن را در کاهش ساخت‌وساز، افزایش حجم نقدینگی و سفته‌بازی می‌توان جست‌وجو کرد. مسعود عبدی گفت: جبران کمبود تولید مسکن طی سال‌های اخیر، مهم‌ترین راه رفع مشکلات است. در طول سال‌های 1385 تا 1395 به طور متوسط هرساله 804 هزار واحد در کل کشور ساخته شده است که البته بخش عمده آن مربوط به مسکن مهر است؛ بنابراین ظرفیت ساخت یک میلیون واحد در سال نیز از نظر توان بخش فنی – مهندسی وجود دارد. تنها ابهامی‌ که مطرح می‌شود در مورد نحوه تامین مالی این حجم از ساخت‌وساز است. اگر قیمت زمین حذف شود گفته می‌شود حدود 500 هزار میلیارد تومان سرمایه به طور سالانه برای ساخت‌وساز نیاز است.

به گفته وی شیوه رایج تامین مالی در بیشتر کشورها بانک‌محور و در برخی به کمک بازار سرمایه است. بازار سرمایه یا همان بورس شامل بازار سهام و بازار بدهی مبتنی بر اوراق قرضه است. برخلاف تصور رایج و آنچه مرتب در رسانه‌های داخلی بیان می‌شود نقش بازار سهام در تامین مالی بخش مسکن و حتی سایر بخش‌ها در کشورهای جهان بسیار محدود است و آنچه تحت عنوان بازار سرمایه بیان می‌شود منظور انتشار اوراق بدهی است که متاسفانه هنوز بخش خصوصی در ایران امکان انتشار آن را ندارد؛ بنابراین در نهایت حجم اصلی تامین مالی بر عهده سیستم بانکی خواهد بود و در کنار آن می‌توان ابزارهای نوین در بازار سهام را نیز فعال کرد. اما لازم است توجه شود بر اساس تجربه جهانی حجم تامین مالی از طریق بازار سهام بسیار کمتر از آن چیزی است که در کشور مرتبا بر آن اصرار می‌شود. این مدیرعامل با بیان اینکه معضل مسکن در جهان حل شده و در برخی موارد مانند کشور همسایه ایران به ارز‌آوری هم منتج شده است گفت: قیمت مسکن در ترکیه از ایران ارزان‌تر است و به خریداران خارجی حتی خدماتی هم داده می‌شود. آنها از طریق مسکن برای جذب نخبگان و سرمایه‌گذاران خارجی هم استفاده می‌کنند به طوری که بخشی از خروج سرمایه‌های انسانی از ایران به علت مسکن است.این انبوه‌ساز و کارآفرین ریشه گرانی مسکن در ایران را در عدم توازن عرضه و تقاضا ارزیابی کرد و گفت: بر اساس اطلاعات مرکز ملی آمار ایران در کل کشور سالانه 131 هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شود که تمامی ‌آنها نیز به ساختمان و پروانه پایان کار تبدیل نمی‌شود و تنها 60درصد آنها نهایی و قابل سکونت خواهد شد.

ساخت؛ راه برون‌رفت از معضل مسکن در کشور

عبدی که در گفت‌وگو با رادیو تهران سخن می‌گفت یکی از تبعات کمبود مسکن در کشور را ایجاد شکاف اجتماعی در جامعه دانست و گفت: این موضوع باعث می‌شود افرادی فکر کنند که هرگز به نقطه‌ای برای خرید مسکن نمی‌رسند و در آنها سرخوردگی ایجاد می‌شود. او در این زمینه به انتشار عکسی در رسانه‌ها با نوشته‌ای مبنی بر اینکه «ای کاش این خانه مال من بود» اشاره کرد و گفت: این ناشی از احساس محرومیتی است که در شهروندان ایجاد شده است.وی با دفاع از تفکر ایجاد یک میلیون واحد مسکونی گفت: باید به نیاز ساخت و تامین مسکن در کشور پاسخ داده شود به طوری که حتی باید مسکن اضافه داشته باشیم.

وی راه برون‌رفت از معضل مسکن در کشور را ساخت آن دانست و افزود: در سال 99 شاخص زمان انتظار برای خرید خانه در کل کشور برای خانواده‌های با درآمد متوسط 66 سال بوده است. نحوه محاسبه آن نیز با در نظر گرفتن پس‌انداز یک‌سوم درآمد کل خانوار است. این در حالی است که اگر این رقم به 20درصد کاهش یابد زمان مورد نظر به 109 سال افزایش می‌یابد. بر همین اساس اگر 100درصد درآمد خانواده‌های متوسط نیز پس‌انداز شود 10 سال به طور میانگین برای خانه‌دار شدن شهروندان ایرانی زمان لازم است. این رقم برای شهروندان تهرانی 22 سال و متراژ مسکن مورد نظر نیز 75 متر است. وی با انتقاد از نگاه دولت قبلی که اعتقادی به ساخت مسکن نداشت، گفت: وضعیت کنونی کشور در حوزه مسکن نتیجه تصمیم‌گیری‌های وی است. این دولت اقدامات دولت‌های قبلی در حوزه مسکن را نیز متوقف کرد. این کارآفرین در حوزه ساخت‌و ساز همچنین از مخالفت برخی تفکرات با بلندمرتبه‌سازی در تهران گفت: ایران در حوزه ساخت و ساز و همچنین کیفیت مسکن در برخی موارد از متوسط جهانی نیز بالاتر است. وی با تایید مشکلاتی در اجرای مسکن مهر گفت: متاسفانه بعد از بروز این مسائل با تاکید بر مفاهیمی‌ مانند اقتصاد آزاد به طور کلی صورت مساله را پاک کردیم. این انبوه‌ساز با بیان اینکه مبنای توسعه درکشور باید بر محوریت انسان‌ها باشد، گفت: برای حل مساله مسکن در کشور نیازمند ورود فعال دولت به عنوان تسهیل‌گر و نه سازنده و همچنین سیاستگذار هستیم. این در حالی است که ساخت مسکن می‌تواند صنعت را تحریک و اشتغال‌زایی کند. او علت موفق نبودن برج‌سازی در ایران را نه مربوط به اصالت برج‌سازی که علت اصلی را انتخاب و جانمایی نامناسب برج‌ها دانست و افزود: برای ساخت این گونه بناها باید از تمامی‌ ظرفیت دانش شهرسازی بهره برد. به عنوان مثال برج‌های سبز که در مالزی و چین فراگیر شده است از نمونه این دانش هستند.

به گفته وی تجربه‌های قدیمی ‌موفق بلندمرتبه‌سازی در تهران مانند آ اس پ موید همین مطلب است. همچنین منطقه 22 تجربه موفق دیگری است که ترافیک ندارد، خدمات و دسترسی‌های آن مناسب است و جمعیت زیادی را نیز در خود جای داده است.

وی اختصاص یارانه به سازنده و حذف واسطه در ساخت از سوی دولت را راهکاری برای گسترش و توسعه ساخت و ساز در کشور دانست. این کارشناس ارشد مسکن و ساختمان در ادامه کارنامه دولت قبلی در حوزه مسکن را مردودی دانست و گفت: حاکمیت باید در بخش صدور مجوز، تسهیل ساخت و اتمام و نظارت بر پروژه‌های ساختمانی فعالیت داشته باشد.

وی با انتقاد از حذف واسطه‌ها به طور کلی در فرآیند ساخت مسکن انبوه گفت: واسطه نباید حذف شود. در تمامی ‌دنیا هم همین گونه است که واسطه‌ها از سازنده پول می‌گیرند و این رقم هم ثابت است و هزینه تمام شده بالاتر نمی‌رود. این فرآیند حتی برای اجاره هم صادق است و شهروندان برای کرایه با مالک رودررو نیستند.

عبدی یکی دیگر از راهکارهای ساماندهی بازار مسکن را از بین بردن زمینه‌های افزایش قیمت دانست و گفت: در مواردی مشاهده شده است که در برخی نقاط تهران به علت اینکه گسل وجود دارد نرخ مسکن پایین‌تر است. این موارد تصورات اشتباهی است که به گرانی نرخ مسکن و عدم ساخت و ساز دامن می‌زند. اگر این تصورات درست بود به طور کلی در ژاپن نباید ساختمانی ساخته می‌شد.