تراکم جمعیت تهران 9 برابر پایتخت چین / راه کنترل تورم از ساماندهی بازار مسکن می‌گذرد

یکی از مهمترین دغدغه‌های جوانان ایرانی در طول دو دهه اخیر مسئله تامین سرپناه به منظور شروع زندگی به حساب می‌آید، موضوعی که علاوه بر جوانان قشر عظیمی از خانوارهای فاقد مسکن و عمدتا مستاجر را نیز درگیر کرده و آسیب فراوانی از این ناحیه به معیشت آن‌ها وارد شده است.

مسئله تبدیل شدن مسکن به یک تهدید معیشتی برای مردم، علت‌های فراوانی دارد. بر این اساس یکی از مهمترین عوامل تبدیل شدن خانه به یک رویا مرتبط با مسئله زمین است.

توقف عرضه زمین توسط آخوندی و رشد 62 هزار درصدی قیمت مسکن

از ابتدای انقلاب تا پیش از شروع به کار دولت سازندگی عرضه زمین جزء لاینفک سیاست‌های مسکنی دولت‌ها به حساب می‌آمد. مسئله‌ای که سبب می‌شد، یک خانوار فاقد مسکن از پرداخت هزینه مهمترین نهاد مسکن فارغ شده و تنها هزینه ساخت واحد مسکونی را برای تامین سرپناه بپردازد.

با شروع کار دولت هاشمی رفسنجانی، یکی از غلط‌ترین فعالیت‌ها در بازار مسکن رقم خورد و عرضه زمین با دستور وزیر راه و شهرسازی وقت، عباس آخوندی متوقف شد.

توقف عرضه زمین، شروع محدودیت برای مهمترین نهاد مسکن بود که در طی 3 دهه بعد مقدمات افزایش قیمت نجومی مسکن را مهیا کرد. براساس گزارش‌های مرکز آمار در سال 1372 همزمان با سیاست توقف عرضه زمین و محدودیت‌های ایجاد شده، متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران معادل 51 هزار 600 تومان بود. تداوم سیاست محدودیت عرضه زمین در طول 28 سال گذشته سبب شده تا قیمت هر متر مربع سرپناه در پایتخت به 32 میلیون تومان در آبان‌ماه سال 1400 رسیده است.

با توجه به آمار مذکور، قیمت مسکن در این مدت 62 هزار درصد رشد کرده که یکی از مهمترین دلایل رشد نجومی قیمت، محدودیت عرضه زمین به حساب می‌آید.

تراکم جمعیت در تهران 9 برابر پایتخت چین

توقف عرضه زمین علاوه بر تاثیر مستقیم بر نابسامانی بازار مسکن، زمینه محدودیت توسعه افقی کلانشهرهای کشور را فراهم کرد. بر همین اساس شهرهای کشور به جای توسعه افقی به سمت توسعه عمودی و افزایش تراکم حرکت کردند که این مسئله منتهی به ایرادات جدی شهرسازی و مشکلات گسترده برای مردم شد.

بر اساس آمار مستند شهرسازی، در حال حاضر تراکم نفر در هکتار در پایتخت انگلستان برابر 60 است، اما این آمار در تهران به عدد 120 رسیده است. علاوه بر این تراکم نفر در هکتار شهر تبریز 3 برابر پایتخت ایتالیا بوده و این آمار در اصفهان نزدیک به 10 برابر پاریس است.

با توجه به تجربه‌ سیاست‌گذاری مسکن در کشور، یکی از مهمترین موانع ساماندهی بازار واحد مسکونی در حال حاضر مسئله محدودیت زمین بوده و مادامی‌که عرضه زمین به همراه توسعه افقی شهرها اتفاق نیفتد، ساماندهی بازار مسکن مسئله‌ای دست نیافتنی است.

دولت و مجلس به دنبال ساماندهی بازار مسکن

با توجه به شعار دولت سیزدهم مبنی بر بازگشت به شعارهای ابتدای انقلاب اسلامی و همچنین اهمیت مسکن در دیدگاه امام خمینی (ره) که در اولین پیام اقتصادی پس از انقلاب هویداست، ساماندهی بازار مسکن در دستور کار این دولت قرار گرفت.

بر این اساس، رئیس جمهور در زمان انتخابات شعار ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال را به مردم داد و به جوانان تاکید کرد:« من به جوانان گفته‌ام که آنها ازدواج کنند، ما هم ساخت مسکن برایشان را از همان روز نخست دولت پیگیری می‌کنیم و فکر می‌کنم بشود طی 4 سال 4 میلیون مسکن ساخت.»

بر همین اساس یکی از مسائل اصلی در ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال مسئله تامین زمین برای این منظور است. مطابق قانون جهش تولید و تامین مسکن، وزارت راه و شهرسازی موظف است، علاوه بر زمین‌های خود از زمین‌های قابل سکونت و بکر سایر دستگاه‌های دولتی نیز به منظور ساخت مسکن استفاده کند.

بر مبنای ماده 10 قانون جهش تولید و تامین مسکن، کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات و دستگاههای دولتی، مکلف هستند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان ارضی در اختیار خود که در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (6) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار می‌گیرند، ظرف 2 ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند.

همچنین ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند.

تلاقی برنامه مولد‌سازی و فروش دارایی‌های مازاد دولت با طرح مسکن

با وجود این قانون به نظر می‌رسید، تامین زمین برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی به‌راحتی امکان‌پذیر شود اما دغدغه‌های وزارت اقتصاد برای مولدسازی دارایی‌های دولت و فروش اموال مازاد با این سیاست تلاقی شده است.

بر این اساس، وزارت اقتصاد و امور دارایی‌ها در نامه‌ای به رئیس جمهور با عنوان موانع فروش اموال مازاد دولت چند مانع پیش‌روی وزارت اقتصاد در مولدسازی و واگذاری دارایی‌های دولت را برشمرده‌ است که یکی از این موارد، واگذاری زمین به وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن و ساماندهی است.

راه کنترل تورم از بازار مسکن با عرضه زمین می‌گذرد

این در حالی است که شورای عالی معماری و شهرسازی یکی از سخت‌گیرانه ترین مقررات را برای تامین زمین ساخت مسکن به کار می‌بندد. برای مثال این شورا با بررسی بسیار پس از 2 ماه به سختی حکم به تامین زمین برای شهر قم و باز شدن دسترسی به منظور ثبت نام متقاضیان فاقد مسکن در این استان داد.

از سوی دیگر، طبیعتا مولدسازی دارایی‌های دولت با عرضه زمین دولتی به مردم به صورت اجاره 99 ساله و ساخت مسکن موثرتر از فروش آن به قیمت‌های نازل تلقی می‌شود.

در همین راستا، حمید بهزادی، کارشناس اقتصادی در بیان اینکه دولت باید مولدسازی را به معنای واقعی پیاده کند، گفت: «دولت قصد دارد، از محل فروش دارایی از جمله زمین، کسری بودجه را جبران کرده و از تورم جلوگیری کند در حالیکه عرضه این زمین ها به متقاضیان فاقد مسکن ساماندهی این بازار را به همراه داشته و مهمترین وزنه تورم در کشور یعنی تورم مسکن کنترل می‌شود.»

با توجه به نکات بیان شده به نظر می‌رسد، دولت باید برای بهبود شرایط اقتصادی با توجه به ضریب تاثیر مسکن در تورم، ساماندهی این بازار را با عرضه زمین و تولید واحد مسکونی در اولویت قرارداده و از این طریق مقدمات کاهش فشار معیشتی به مردم را مهیا کند.