قیمت‌ دستوری برای اجاره‌بها شبیه شوخی است / هیچ مالکی نرخ دستوری دولت را جدی نگرفت

فردین یزدانی درباره دلایل افزایش قابل توجه اجاره بها در بازار مسکن اظهار داشت: یکی از مهم ترین عوامل اثرگذار در تعیین نرخ اجاره مسکن، ارزش ملک است و باید به این نکته توجه داشته باشیم در سه سال گذشته قیمت مسکن بیش از 2.5 برابر افزایش پیدا کرده اما هنوز نرخ اجاره تا این میزان بالا نرفته است و طبق این قاعده نرخ اجاره متناسب با ارزش ملک بالا می رود.

وی با بیان اینکه اجاره بها به تدریج براساس ارز ملک، خود را تعدیل می کند، ادامه داد: اگر نسبت اجاره بها به ارزش ملک در سال 97 را با نسبت اجاره بها به ارزش ملک درس ال 1400 را مقایسه و محاسبه کنید، متوجه این اثرگذاری می شوید.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: البته هنوز اجاره بها متناسب با ارزش ملک افزایش 250 درصدی نداشته و علت اینکه رشد نرخ اجاره به سرعت رشد قیمت ملک نبوده این است که درآمد و قدرت پرداخت اجاره مستاجران کاهش یافته است. جمعیت مستاجران بالا رفته و 80 درصد تقاضا در بازار مسکن به سمت اجاره رفته چراکه مردم توان خرید مسکن را هم از دست داده اند.

یزدانی افزود: از سوی دیگر در سال های گذشته میزان ساخت و ساز در کشور بالا نبود و در شرایط افزایش تقاضا، عرضه محدود شد و همین عامل هم باعث افزایش نرخ اجاره می شود.

وی گفت: مجموع این پارامترها باعث افزایش قابل توجه قیمت اجاره بها شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که چرا مصوبه ستاد ملی کرونا مبنی بر تعیین سقف افزایش اجاره بها تا 25 درصد اظهار داشت: اجاره بهای دستوری شبیه به شوخی است و هیچ مالکی آن را جدی نگرفت، اساسا در سایر بخش ها و بازارها هم کسی دولت در بحث قیمت های دستوری جدی نگرفته است.

یزدانی در پاسخ به سوال دیگر درباره ابزار نظارتی نرخ اجاره دستوری مبنی بر اینکه قرار بود قوه قضایی از این مصوبه حمایت و پشتیبانی کند، تاکید کرد: اتفاقا برخورد قضایی اثر معکوس می گذارد و اگر بخواهند برخورد قهری را به اجرا برسانند، موجران ترجیح می دهند خانه خود را در بازار اجاره عرضه نکنند و در این شرایط عرضه کاهش پیدا می کند و کاهش عرضه دوباره باعث افزایش قیمت اجاره می شود.

وی درباره کشورهایی که شبیه اقتصاد ایران هستند و توانسته اند مشکل مسکن را حل کنند، گفت: در حال حاضر هیچ کشوری به غیر از ونزوئلا اقتصادی شبیه به ایران ندارد که بخواهیم از لحاظ اقتصادی مشکل مسکن را مقایسه کنیم. اما مشکل مسکن جزئی از مسکل اقتصاد محسوب می شود بنابراین تا زمانی که کسب و کار و اشتغال بهبود پیدا نکند و رشد اقتصاد مثبت نشود و درامد خانوار بالا نرود، مشکل مسکن در کشورمان ادامه دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه البته سهم مسکن به دلایلی در سبد هزینه خانوار به طور چشم گیری افزایش نیافته، ادامه داد: سهم مسکن در سبد خانوار چیزی حدود 35 تا 36 درصد و سهم آن خیلی بالا نرفته چراکه آنقدر تورم در سایر بخش ها افزایش یافته که اولویت مردم در حال حاضر تامین خوراک است و با کاهش درآمد به سرپناه حداقلی روی آورده اند و هر سال به سمت مسکن ارزان تر می روند تا سهم مسکن در سبد خانوار بالاتر نرود. از سوی دیگر باید توجه داشت که امروز در شهرهای بزرگ با بحران مسکن مواجه هستیم و در شهرهای کوچک تر مساله مسکن هنوز حاد نشده است.

یزدانی با تاکید بر اینکه اجرای طرح مسکن نهضت ملی به بازار مسکن کمک نمی کند، گفت: در حال حاضر باید دید طرح قبلی مسکن ملی تا چه حد موفق بوده و چه کمکی به بازار مسکن کرده است. طبق گزارش های رسمی از 400 هزار واحد مسکن ملی کمتر از 20 هزار واحد افتتاح شده و این آمار و ارقام خود نشان دهنده واقعیت این طرح ها است.

وی تاکید کرد: برای مسکن ملی تقاضایی وجود نداشت چون مردم پولی نداستند. هر چند برای طرح نهضت ملی مسکن آورده 20 میلیون تومانی و تسهیلات 450 میلیون تومانی در نظر گرفته اند اما اقساط آن بیش از 6 میلیون تومان است و باید پرسید کدام یک از خانوار دهک های کم درآمد می توانند چنین اقساط سنگینی را بپردازند.

یزدانی با اشاره به جمعیت ثبت نام کنندگان نهضت ملی مسکن اظهار داشت: هر چند که یک میلیون نفر برای این طرح ثبت نام کردند اما طرح هنوز به مرحله پرداخت پول نرسیده که میزان ریزش ها مشخص شود.

وی با بیان اینکه پرداخت اقساط براساس درامد خانوار یک چیزی شبیه به شوخی است، ادامه داد: مخاطب این طرح دهک های کم درآمد هستند اگر قرار بر این باشد که براساس درآمد بخواهند اقساط وام 450 میلیون تومانی را بپردازند، بازپرداخت چیزی حدود 40 سال زمان می برد.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تامین منابع مالی این طرح تاکید کرد: برای اجرای این طرح و تامین منابع مالی آن باید یک رشد اقتصادی مازدای ایجاد شود اما در حال حاضر منابع مازادی وجود ندارد مگر اینکه یک خط اعتباری از بانک مرکزی در نظر بگیرند تا تسهیلات پرداخت شود.

یزدانی با اشاره الزام بانک ها به پرداخت تسهیلات 360 هزار میلیارد تومانی به بخش مسکن گفت: هر چند که پرداخت این میزان تسهیلات به بانک ها اجبار شده اما آیا بانک ها منابعی برای پرداخت این تسهیلات دارند؟ بانک ها اگر مجبور به پرداخت این میزان تسهیلات باشند به طور قطع سقف پرداخت تسهیلات به سایر کسب و کار را کاهش می دهند و این بخش از اقتصاد با مشکل تامین منابع مالی مواجه می شود.

وی تاکید کرد: نهضت ملی مسکن در خوشبینانه ترین حالت تا دو میلیون واحد کلنگ زنی و بعد از 8 سال تحویل می شود.

یزدانی با تاکید بر اینکه شرایط مسکن نهضت ملی بسیار بدتر از مسکن مهر است، گفت: باید توجه داشته باشیم که مسکن مهر در دوران پرپولی دولت به اجرا رسید اما امروز دولت پولی برای اجرای چنین طرح هایی ندارد. نکته بسیار مهم پرداخت یارانه سود به بانک ها است که هزینه این یارانه برای دولت سر به فلک می کشد و همین عامل باعث تشدید افزایش نرخ تورم خواهد شد و این داستان همچنان ادامه دار خواهد بود.