سامان دهی بازار مسکن معطل سامانه ملی املاک و اسکان / سامانه‌ ملی که مردم از آن بی خبرند

سفره مردم به خاطر تورم‌های پیاپی روز به روز در حال کوچک شدن است، با توجه به سهم حدود 40 درصدی هزینه مسکن در سبد مخارج خانوارها، افزایش قیمت مسکن نقش پررنگی در این اتفاق داشته است.

بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت از 30 میلیون تومان گذشته و یک واحد مسکونی 100 متر مربعی، 3 میلیارد تومان هزینه دارد و با در نظر گرفتن حداقل حقوق ناخالص 3.4 میلیون تومانی در هر ماه، یک خانوار با کف درآمد باید، بیش از 73 سال همه درآمد خود را ذخیره کند تا بتواند صاحب‌خانه شود.

رفع مشکل مسکن از سوی سیاستگذاران با راه‌حل‌های متعددی همراه بوده است، برخی از این سیاست‌ها خود مشکل‌زا بودند و برخی فقط به صورت مقطعی به مسئله مسکن کمک کرده‌اند. برای مثال اتکا به سیاست ارائه تسهیلات خرید و جلوگیری از ساخت مسکن توسط دولت یازدهم زمینه نابه‌سامانی گسترده‌ای در بازار مسکن را به وجود آورد و زمینه جهش 800 درصدی قیمت مسکن را به وجود آورد.

یکی از عوامل مهم در برنامه‌ریزی‌های ناکارآمد و بعضا غلط دولت‌ها در بخش مسکن در اختیار نداشتن اطلاعات کامل و صحیح از وضعیت املاک و اسکان کشور است. این یعنی دولت درک صحیح از فضای مالکیت و سکونت مردم در واحدهای مسکونی نداشته و عمده اطلاعات متعلق به آخرین سرشماری انجام شده یعنی 5 سال گذشته است.

در همین راستا، پس از کش و قوس‌های فراوان، قانون مالیات بر خانه‌های خالی سال 94 برای حل مشکلات بخش مسکن از جمله فقدان بانک جامع اطلاعات ملکی و سکونتی در مجلس تصویب شد، اما ترک فعل 5 ساله آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی موجب شده این قانون اجرا نشود.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، مهم‌ترین ایراد قانون مالیات بر خانه‌های خالی عدم پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی در آن بوده است. مجلس یازدهم در راستای رفع مشکلات این قانون در سال 99 قانون جدید مالیات‌های مستقیم را تصویب کرد.

بر اساس این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان شده است، این سامانه مقدمه و زیرساخت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی است. با تکمیل و اجرا این سامانه، شناسایی خانه‌های خالی ممکن خواهد بود، البته مزایا سامانه خلاصه در اخذ مالیات از خانه‌های خالی نمی‌شود.

یکی از گلایه‌های نمایندگان مجلس از نحوه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و سامانه املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی ضعف در آگاه‌سازی مردم در مورد مزایا و ویژگی این سامانه است.

«سرشماری آنلاین و برخط نفوس و مسکن»، «کاهش کلاهبرداری در حوزه املاک با محوریت نظارت آنلاین و هوشمند»، «عدم نیاز به درج مکرر آدرس محل سکونت در مراجعات به ادارات دولتی»، «پایش آنلاین اراضی کل کشور برای سنجش میزان نیاز ساخت املاک تجاری، اجاری و ملکی» از جمله این مزایای این سامانه به شمار می‌رود.

با توجه به اهمیت تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان، مجلس شورای اسلامی، بی توجهی به خوداظهاری مردم را یکی از دلایل ناکامی فعالیت این سامانه تلقی کرده و این سازوکار را برای تکمیل اطلاعات به سامانه اضافه کرد.

یکی از گلایه‌های نمایندگان مجلس و کارشناسان از نحوه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و سامانه املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی ضعف در آگاه‌سازی مردم در مورد مزایا و ویژگی این سامانه است.

بر همین اساس به منظور بررسی آخرین وضعیت سامانه ملی املاک و اسکان به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی رفتیم تا در ارتباط با این موضوع با وی به گفتگو بنشینیم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

سامانه ملی املاک و اسکان مشکلات زیادی دارد

خب همانطور که اطلاع دارید، سامانه ملی املاک و اسکان از فروردین ماه سال جاری فعالیت خود را آغاز کرد و پس از آن بارها و بارها تمدید شد. در حال حاضر اطلاعی از آخرین وضعیت این سامانه دارید؟

عبداللهی: سامانه ملی املاک و اسکان در سال 1399 بر اساس اصلاحیه قانون مالیات بر خانه‌های خالی قرار بود تا سه ماه پس از تصویب قانون به عنوان رکن اساسی مالیات‌های تنظیمی تکمیل شود، بر همین اساس 19 فروردین ماه سامانه شروع به خود اظهاری کرد و تا 19 خرداد به مردم مهلت داده شد تا در این سامانه ثبت نام به عمل آورند.

چیزی که در این حوزه وجود داشت، آن بود که سامانه با مشکلات عدیده‌ای مواجه شد و همکاری نکردن دستگاه‌های دولتی برای وارد کردن اطلاعات به سامانه ملی املاک و اسکان در آن برهه زمانی انجام سبب کندی فرآیند خوداظهاری گردید. بر این اساس بنا شد مهلت ثبت نام مردم در این سامانه پس از 19 خرداد ماه تمدید شود.

روند این مسئله در زمان دولت قبلی به اتمام نرسید و به دولت بعد منتقل شد. در همین زمان بود که این سامانه به همراه کلیه سامانه‌های وزارت راه و شهرسازی دچار اختلال گسترده شد و سامانه‌ای برای خوداظهاری مردم وجود نداشت. همین مسئله زمینه تمدید ثبت نام در سامانه املاک تا انتهای شهریورماه را به وجود آورد.

در حال حاضر سامانه ملی املاک و اسکان چه وضعیتی دارد؟

عبداللهی: در حال حاضر سامانه مهیا ثبت نام مردم است اما همچنان مشکلات گسترده‌ای در روند ثبت نام دیده می‌شود. مسئله‌ای که در حال حاضر وجود دارد، آن است که مردم در روند خوداظهاری مشکلات گسترده‌ای دارند. برای مثال از مردم خواسته می‌شود تا شناسه قبض برق خود را وارد کنند در شرایطی که ممکن است آن فرد شناسه قبض خود را نداند. از این دست مشکلات در سامانه بسیار است و لازم می‌شود، توضیح کامل هر مرحله در سامانه املاک وجود داشته باشد. به عبارت دیگر در حال حاضر سامانه کاربر پسند نیست.

علاوه بر این به استناد آخرین مشاهدات، نرم افزار سامانه از سال 98 پیشرفت قابل توجهی نداشته و از منظر پشتیبانی نیز این موضوع ضعیف تلقی می‌شود. به این معنا که کاربران نمی‌توانند سوالات خود را طرح کنند و بخش گفتگوی سامانه به درستی فعالیت نمی‌کند.

خبری از دستورالعمل سامانه ملی املاک و اسکان نیست

بر مبنای اصلاحیه ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم قرار بود، دستورالعمل سامانه ملی املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی و دستورالعمل مالیات بر خانه‌های خالی توسط وزارت اقتصاد تهیه شود. بر این اساس آیا این دستورالعمل تهیه شده است؟

عبداللهی: بله درست است، بر مبنای قانون، قرار بوده تا انتهای فروردین ماه دستورالعمل استفاده از سامانه ملی املاک و اسکان و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی توسط 2 وزارت‌خانه دولت تدوین شود اما هنوز دستورالعملی معرفی نشده و به نظر می‌رسد این دستورالعمل تدوین نشده است.

یکی از مزایایی که پیشتر برای سامانه ملی املاک در نظر گرفته شده بود، مسئله ارائه اطلاعات برخط برای طرح‌های ساخت مسکن است، آیا در نهضت ملی مسکن از این مسئله استفاده شده است؟

عبداللهی: در حال حاضر ثبت نام نهضت ملی مسکن در حال برگزاری است. اگر ما بخواهیم واقعا متقاضیان واقعی دریافت مسکن را شناسایی کنیم، باید از سامانه ملی املاک و اسکان استفاده کنیم. بر اساس گفته‌های قرار شده افراد بالای 18 سال نیز در این طرح ثبت نام کنند، خب الان ما نیاز را نمی‌دانیم و اطلاعات به روز نداریم و به دنبال آن نمی‌توانیم مسکن متناسب با نیاز بسازیم. پس دوباره به سراغ اول مسئله و نیاز سنجی می‌رویم، در حالی که می‌توانستیم با تمرکز بر سامانه ملی املاک و اسکان و تکمیل آن نیاز سنجی بسیار دقیق انجام دهیم. به عبارت دیگر می‌توانستیم، ثبت نام نهضت ملی مسکن را منوط به ثبت نام در سامانه ملی املاک کنیم و از این طریق زمینه نیازسنجی بهتر را ایجاد نماییم.

اطلاعات سامانه املاک می‌تواند منجر به برنامه‌ریزی دقیق در نهضت ملی مسکن شود

یعنی شما معتقدید، سامانه املاک می‌توانست در مرحله پایش اطلاعات نیز به طرح‌های ساخت مسکن از جمله طرح ساخت 4 میلیون مسکن در 4سال استفاده کند؟

عبداللهی: اصلا فرض کنیم مردم در سامانه سمن برای نهضت ملی مسکن ثبت نام کردند. پس از آن وزارت راه و شهرسازی باید پایش انجام دهد و متقاضی واجد شرایط را از میان متقاضیان تعیین کند، طبق شرایطی که برای نهضت ملی در نظر گرفته شده، از سال 1384 افراد نباید مالکیت داشته باشند. اگر سامانه املاک را نداشته باشیم، مالکیت نمی‌تواند به صورت واقعی احصا شود. علاوه بر این فاقد مسکن بودن برای مثال فرد می‌تواند از طریق اسناد عادی خانه داشته باشد، اما چون سند رسمی از مالکیت او وجود ندارد، واجد شرایط تخصیص داده شود. لذا بدون سامانه املاک امکان تعیین دقیق متقاضیان واجد شرایط وجود ندارد.

یکی از مواردی که در سامانه ملی املاک و اسکان دیده می‌شود، مسئله عدم خوداظهاری شرکت‌های دولتی و خصوصی به عنوان اشخاص حقوقی است. مردم در مواجه با این مسئله ممکن است بی‌اعتماد شوند چراکه بارها هم اعلام شده عمده خانه‌های خالی در اختیار اشخاص حقوقی و به خصوص شرکت‌های بیمه‌ای و بانکی است. نظر شما در مورد این موضوع چیست؟

عبداللهی: در حال حاضر عملکرد وزارت راه و شهرسازی سبب شده تا اعتماد مردم کاهش یابد. در همین راستا در سامانه باید اشخاص حقوقی که اتفاقا بیشترین واحد مسکونی خالی را دارند ثبت نام کنند. این در حالیست که مشخص نیست، آیا این اشخاص حقوقی نظیر بانک‌ها تاکنون در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نام کرده‌اند یا خیر. همین مسئله عامل کاهش اعتماد مردم است، زیرا مردم از خود می‌پرسند، حالا که من ثبت نام می‌کنم، آیا فلان نهاد دولتی هم ثبت نام کرده است یا خیر.

اطلاع‌رسانی وزارت راه در ارتباط با فرآیند خوداظهاری سامانه ملی املاک واسکان ضعیف بود

مسئله مهم دیگر در این حوزه اقبال کم مردم است، به نظر شما دلیل این اقبال نسبتا کم برای خوداظهاری علی رغم مزایای سامانه ملی املاک و اسکان در فضای بازار چیست؟

عبداللهی: یکی دیگر از مواردی که بسیار اهمیت دارد، اهمال‌کاری گسترده وزارت راه و شهرسازی در حوزه آموزش و همچنین تبلیغ سامانه ملی املاک و اسکان است. در حالیکه مهلت ثبت نام در این سامانه به پایان رسیده است، هنوز مشخص نیست که آیا این فرایند برای مردم تمدید شده است، یا خیر.

در حال حاضر وقتی از مردم می‌پرسیم، آیا در سامانه ملی املاک و اسکان خوداظهاری کرده‌اند یا نه، متوجه می‌شویم که بسیاری حتی از وجود سامانه خبر ندارند و این نشانه تبلیغات ضعیف وزارت راه و شهرسازی است.

در حال حاضر یک متولی واحدی در وزارت راه و شهرسازی باید وجود داشته باشد و به عنوان سخنگوی سامانه مردم را در جریان ریز جزئیات سامانه ملی املاک و اسکان قرار دهد تا از این طریق مردم نسبت به مزایای گسترده این سامانه اقناع شوند و به پس از آن نسبت به خوداظهاری اقدام کنند.

به نظر شما تکمیل نشدن سامانه املاک و اسکان در حال حاضر چه مشکلاتی را برای ساماندهی مسکن در کشور به وجود می‌آورد؟

عبداللهی: ما اگر بخواهیم برنامه‌ریزی مشخص و دقیقی برای بازار مسکن داشته باشیم، نیاز به اطلاعات داریم و این اطلاعات باید از طریق سامانه ملی املاک و اسکان اخذ شود. مادامی‌که این اطلاعات وجود نداشته باشد، هیچ برنامه‌ای دقیق نیست. همین الان آمار دقیق بازار مسکن دارد از بانک مرکزی و مرکز آمار بیرون می‌آید و آمار وزارت راه و شهرسازی عمدتا قدیمی است.

نکته بعدی در این حوزه مسئله تخصیص منابع است. برای مثال ساکنین هر منطقه چه دهک درآمدی دارند و از چه فرهنگی هستند. سامانه املاک می‌تواند این آمار را به ما بدهد و بر این اساس برنامه ریزی ساخت مسکن ما دقیق تر شود.

عرضه 1.5 میلیون مسکن به بازار بدون هزینه برای دولت

یکی از بزرگتری مزایای سامانه ملی ملی املاک و اسکان مسئله عرضه واحدهای مسکونی خالی است، تکمیل سامانه املاک از این منظر چه سودی برای بازار مسکن کشور به همراه دارد؟

عبداللهی: در حال حاضر هیچ فعالیت مشخصی در وزارت راه پیرامون سامانه ملی املاک و اسکان دیده نمی‌شود و تلاشی برای تکمیل سامانه وجود ندارد.

در حال حاضر به نظر می‌رسد، سامانه پس از اتمام مهلت در پایان مهر ماه باز گذاشته شده است. مشخص نیست هدف وزارت راه از این مسئله چیست. توجه کنیم اگر این سامانه به درستی عمل کند، می‌تواند زمینه روانه شدن حداقل 1.5 میلیون مسکن خالی به بازار معادل 1.5 برابر وعده رئیس جمهوری برای ساخت مسکن در هر سال را مهیا کند، در حالی که هزینه بسیار کمی توسط دولت پرداخته شود. همین مسئله زمینه کاهش قیمت اجاره بها را به دنبال دارد.