هم‌نشینی رشد قیمت ها و کاهش معاملات در بازار مسکن تهران

پس از رشد حبابی قیمت ها در بازار مسکن در سال گذشته که به تبعیت از بازارهای موازی ارز و طلا رخ داد، اکنون و با گذشت شش ماه نخست از سال جاری، رکود تورمی بر بازار معاملات مسکن پایتخت سایه افکنده است.

بر اساس جدیدترین آمار بانک مرکزی، معاملات املاک در تهران طی شهریور ماه سال جاری، رقم 7هزار و 789 واحد مسکونی را ثبت کرد و میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه نیز روی عدد 31 میلیون و 700 هزار تومان قرار گرفت در حالی که در شهریورماه سال گذشته 8 هزار و 500 واحد مسکونی آن هم با نرخ میانگین هر متر مربع 24 میلیون و دویست هزار تومان معامله شد.

با این اوصاف در حالی که در شش ماهه پارسال در مجموع 54 هزار و 900 واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد، امسال طی همین بازه زمانی، 29 هزار و 493 واحد به مرحله فروش قطعی رسید، که 46 درصد کمتر از سال گذشته است.

همچنین در نیمه نخست سال گذشته متوسطه قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران 19 میلیون و 920 هزار تومان بود، در حالیکه امسال رقم 30 میلیون تومان را رد کرده و به 30 میلیون و 800 هزار تومان رسیده یعنی 33.77 درصد بیشتر است.

نگاهی به آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می دهد که در فصل بهار نرخ میانگین قیمت فروش هر متر مربع آپارتمان در تهران افزایشی شد، اما تحت تاثیر فضای انتخاباتی در اردیبهشت ماه قیمت ها اندکی کاهش یافت و در خرداد ماه کمی بالا رفت. روند افزایشی که در تابستان ادامه یافت و سیر صعودی قیمت های املاک در تهران را شاهد بودیم.

بر اساس این آمارها در فروردین ماه امسال 2 هزار و 94 واحد مسکونی به قیمت میانگین 29 میلیون و 320 هزار تومان در شهر تهران معامله شد که این رقم در اردیبهشت ماه امسال به تعداد 3 هزارو 938 واحد مسکونی به قیمت میانگین 28 میلیون و 800 هزار تومان رسید اما در خردادماه و با ورود به فصل نقل و انتقالات مسکن تعداد معاملات از 5 هزار واحد عبور کرد و متوسط قیمت هم به 29 میلیون میلیون و 170 هزار تومان بسنده کرد.

در تیرماه امسال تعداد معاملات مسکن 6 دهم درصد نسبت به خرداد ماه کمتر شد و در حالی که 5 هزار و 71 واحد مسکونی به فروش رفت میانگین قیمت ها همچنان سیر صعودی یافت و 30 میلیون و 40 هزار تومان به ثبت رسید این 2 شاخص در مرداد ماه فروش 5 هزار و 499 واحد مسکونی را با میانگین قیمتی 30 میلیون و 970 هزار تومان ثبت کرد.

در شهریور ماه نیز آنطور که بانک مرکزی گزارش داد تعداد معاملات املاک مسکونی 41.6 درصد نسبت به مرداد ماه بیشتر شد و هفت هزار و 789 واحد به فروش رفت اما این میزان نسبت به ماه مشابه پارسال هشت درصد کمتر بود ضمن آنکه متوسط قیمت ملک نیز به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسید.

دکتر مهدی روانشادنیا استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن درباره تحولات این صنعت در نیمه نخست امسال گفت: در دو ماهه نخست امسال، نرخ ها در بازار مسکن کاهشی بود و تعداد معاملات نیز به شدت کاهش یافت اما در خرداد ماه افزایش قیمت حدود سه درصدی را تجربه کردیم و این روند در تیر و مرداد و شهریور ادامه یافت.

نرخ تورم بازار مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی است

وی ادامه داد: به طور کلی در نیمه نخست امسال با وجود نرخ بالای تورم در کشور، تورم بازار مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی کمتر بوده است و همین پیش بینی برای تونیمه دوم امسال وجود دارد.

تقاضا بیش از عرضه بر بازار مسکن و قیمت ها تاثیر دارد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به سیاست های جدید تولید و عرضه مسکن با توجه به استقرار دولت سیزدهم اظهار داشت: در شرایط کنونی پارامترهای تقاضا تاثیر بیشتری بر بازار مسکن نسبت به عرضه آن دارد در حالی که سیاست دولت برای تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال بر بخش عرضه تمرکز دارد.

وی با یادآوری این نکته که در اجرای سیاست های دولت سیزدهم برای ساخت یک میلیون واحدمسکونی در سال این واحدها طی 2 سال آینده به بازار عرضه خواهد شد، اظهار داشت: به دلایل متعددی تعداد معاملات در بازار بسیار کم است به شکلی که امسال برای نخستین بار رکورد حداقل معاملات در بازار مسکن در فروردین و اردیبهشت ماه به ثبت رسید.

ابهام در فضای اقتصادی و افزایش یکباره قیمت مسکن از دلایل کمبود تقاضای خرید است

این استاد دانشگاه علت اصلی این وضعیت را ابهامات در فضای اقتصاد سیاسی کشور برشمرد و ادامه داد: در این شرایط خریداران و فروشندگان نسبت به انجام معامله مردد هستند. وی افزود: علت دیگر شرایط موجود در بازار مسکن افزایش یکباره قیمت ها است به طوری که نرخ ها از میزان درآمد سرانه خانوارها بسیار بیشتر بوده و وضعیت اقتصادی مصرف کنندگان مسکن اجازه ورود به بازار به عنوان خریدار را نمی دهد ؛ به عبارت دیگر تقاضای خرید مسکن وجود دارد ولی به دلیل ناتوانی مالی خانوارها این تقاضا نمی تواند وارد بازار شود و به آن پاسخ دهد.

روانشادنیا ادامه داد: با توجه به روند کنونی بازار مسکن پیش بینی می شود در شش ماهه دوم بازارهای موازی از جمله بازار ارز و سکه قطعا اثر بیشتری نسبت به سیاست های دولت بر بازار مسکن داشته باشد.