شرایط اقتصادی مسکن هر روز بدتر از دیروز / نسخه شفابخش بازار کجاست؟

راه‌رو دادگستری پر بود از سازندگانی که برای بررسی دعاوی حقوقی خود به دادگاه مراجعه کرده بودند، روی یک صندلی نشسته بودم و متوجه شدم، فرد کنار دستی سازنده‌ای است که به دلیل رعایت نشدن قرارداد از گچ‌کار واحد مسکونی خود شکایت کرده بود.

از شرایط کار پرسیدم، معتقد بود، مگر دیوانه‌است که کار کند. سر صحبت که باز شد از تجربه ساخت و ساز خود گفت. می‌گفت از حدود 30 سال پیش تا اوایل سال 98 در کار ساخت و ساز بوده، زمین می‌خریده، با سرمایه خود آپارتمان را بنا کرده و پس از فروش واحدهای مسکونی باز کار خود را ادامه می‌داده است.

تا اینکه در سال 98، قیمت واحد مسکونی رشد شتابان گرفت و همین مسئله سبب شد تا واحدهای مسکونی ساخته شده خود را به منظور افزایش ارزش افزوده نگه‌دارد و به بازار عرضه نکند.

از او پرسیدم، خب عرضه نکردن واحدهای مسکونی به معنای توقف فعالیت اقتصادی و در نتیجه توقف کسب و کار است. پاسخ داد، سال 98 یک متر مربع از زیربنای ساختمان من، 8 میلیون تومان قیمت داشت. الان فقط در مدت 2 سال ارزش همان متر مربع مسکن به بیشتر از 40 میلیون تومان رسیده است. یعنی سرمایه من 5 برابر شده با اینکه من هیچ زحمتی هم نکشیدم. حال در این شرایط چرا به خودم زحمت بدهم و به سود 20 الی 30 درصدی ساخت و ساز با آن هم مشقت و مجوز و درگیری تن دهم.

حرف‌های سازنده مرا به فکر فرو برد، به راستی چرا انگیزه ساخت مسکن از سازنده جایگزین انگیزه نساختن مسکن و کسب سود از نگهداری واحد مسکونی شده است، چرا با وجود تورم‌های سنگین مسکن همچنان درگیر رکود سنگین بازار هستیم؟

آمار اسف‌بار حوزه ساختمان در بهار سال 1400

پاسخ به سوالات مطرح شده زمانی اهمیت پیدا می‌کند که متوجه افت قابل توجه شاخص‌های اقتصاد کلان در حوزه ساختمان شویم. بر اساس آخرین اطلاعات ارائه شده توسط بانک مرکزی، رشد تولید ناخالص داخلی حوزه ساختمان نسبت به قیمت‌های ثابت سال 95 برابر منفی 12.3 درصد بوده است و فعالیت در این حوزه بعد از فعالیت در حوزه مالی و بیمه بدترین آمار را در فصل بهار سال 1400 ثبت کرده است.

از سوی دیگر تولید ناخالص داخلی ریالی کشور نه تنها از اثر مثبت بخش ساختمان سود نبرده، بلکه تاثیر این بخش بر تولید ناخالص داخلی منفی 0.6 درصد محاسبه شده است.

نکته قابل توجه در حوزه صنعت ساخت و ساز آن است که بیش از 137 بنگاه اقتصادی پسینی و پیشینی در حوزه ساختمان فعالیت می‌کنند. به عبارت دیگر، شرایط نامناسب به ثبت رسیده برای این حوزه به 137 بنگاه اقتصادی دیگر نیز هدایت شده و زمینه توقف تولید بخش قابل توجهی از اقتصادی کشور را ایجاد کرده است.

مخدرهایی که مسکن را از چاله به چاه هدایت می‌کنند

اوضاع بد بنگاه‌های اقتصادی مرتبط با حوزه ساختمان تنها پیامد منفی رکود تورمی این صنعت نیست، بلکه قیمت‌های سر به فلک کشیده هر متر مربع مسکن باعث شده که بخش قابل توجهی از تقاضای موجود در بازار پاسخ داده نشود و همین مسئله با توجه به اساسی بودن نیاز به مسکن زمینه نارضایتی‌های گسترده در مردم را به وجود بیاورد.

در این بین راهکارهای بیهوده‌ای نظیر افزایش رقم تسهیلات ساخت مسکن به منظور توانمندی طرف تقاضا برای صاحب‌خانه شدند، تنها مخدری است که می‌تواند در طولانی مدت زمینه بدتر شدن شرایط اقتصادی را فراهم کند. زیرا افزایش تقاضای ایجاد شده بدون توجه به سمت عرضه و حل مشکلات موجود در این بخش تنها زمینه افزایش قیمت نجومی مسکن را ایجاد خواهد کرد.

به گزارش فارس، پیدا کردن پاسخ پیرامون راه حل مشکلات فعلی بازار مسکن درگام ابتدایی نیازمند توجه به جزئیات پیچیده این بازار است.

در همین راستا اگر یک واحد مسکونی را ناشی از 3 بخش زمین، ساخت و بهره مالکانه تقسیم‌بندی کنیم، می‌توان شرایط را برای تفسیر مشکلات هر بخش مهیا کرده و بسته جامع حل مشکلات بازار مسکن را ارائه کنیم.

بررسی نقش زمین در رکود تورمی حوزه مسکن و راهکارهای حل این مسئله

در همین راستا اولین و مهمترین نهاده ساختمان مسئله زمین است. در حال حاضر قیمت زمین بیشتری بخش از قیمت تمام شده واحد مسکونی را شامل شده و حتی در موارد تا 80 درصد از ارزش ساختمان مرتبط با بخش زمین است. قیمت بالای این کالای غیر قابل جابه‌جایی یکی از دلایل مهمی رکود صنعت ساخت و ساز به حساب می‌آید. در همین راستا واکاوی سیاست‌های دهه‌های اخیر بیانگر آن است که ایجاد محدودیت بیش از پیش برای این کالا به همراه تراکم‌های فروخته شده، یکی از دلایل اساسی افزایش قیمت زمین به حساب می‌آید.

به عبارت دیگر محدود کردن زمین در خط حریم شهری فرض بر مبنای کپی برداری بدون‌پشتوانه از کشورهای اروپایی سبب شده تا این کالا محدود شده و به دنبال همین محدودیت قیمت این نهاده تولید افزایش پیدا کرده است.

در این برهه زمانی و به دنبال محدود شدن زمین که در دولت سازندگی آغاز شد، تامین این نهاده مهم با نیاز به مسکن تطبیق نداشت و در اقدامی خطرناک توسعه عمودی شهرها و تراکم فروشی در دستور کار قرار گرفت. این مسئله نه تنها به بهبود شرایط مسکن کمک نکرد، بلکه زمینه افزایش قیمت زمین را ایجاد کرد.

در همین ارتباط به نظر می‌رسد، اقداماتی نظیر عرضه زمین متناسب با نیاز روز و با در نظر گرفتن چهارچوب‌های مدرن توسعه شهری، جلوگیری از توسعه عمودی و ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه به همراه جلوگیری از احتکار زمین با وضع پایه‌های مالیاتی جدید می‌تواند زمینه برداشتن این مانع از جلوی راه رونق ساختمان را ایجاد نماید.

ساخت مسکن در دام مجوزهای بی‌شمار و بی‌توجهی نظام بانکی

علاوه بر زمین، ساخت واحدهای مسکونی نیز بخش دیگر از هزینه تمام شده ساختمان را شامل شده و باید دید چه عواملی زمینه جلوگیری از رکود در این بخش را فراهم کرده است. در همین ارتباط به نظر می‌رسد، 2 عامل اساسی مجوزهای بیشمار ساخت و ساز، موانع ایجاد شده از قبیل قوانین بیهوده شهرداری، نهادهای بیمه‌گر و سایر بخش‌های تاثیرگذار به همراه نبود سامانه‌های تامین مالی جامع از جمله مهمترین موانع بی‌انگیزه بودن سازندگان و مصرف‌کنندگان نهایی در حوزه ساخت مسکن به حساب می‌آید.

بر اساس مستندات اعلام شده، تامین مالی حوزه ساخت مسکن در سال 1391 نزدیک به 17.5 درصد از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده است اما این این آمار در سال‌های اخیر به کمتر از 5 درصد رسیده و همین مسئله بیانگر آن است که مهمترین نهادهای تامین مالی در کشور هیچ انگیزه‌ای برای تامین مالی حوزه ساخت مسکن ندارند.

با توجه به نکات ذکر شده، الزام بانک‌های به تامین مالی حوزه ساخت با توجه به نکات مثبت تسهیلات ساخت مسکن در نظام مالی و اقتصادی کشور به علاوه ساماندهی مجوزهای حوزه ساخت و ساز می‌تواند زمینه رونق صنعت ساختمان را مهیا کند.

دلال‌های چگونه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند؟

آخرین بخش از قیمت تمام شده مسکن مرتبط با حوزه هزینه بالاسری یا بهره مالکانه‌ای است که دلال‌های و سازندگان مسکن به قیمت هر متر مربع واحد مسکونی اضافه می‌کنند. این مسئله با حضور بیشمار تقاضاهای سرمایه‌ای ناشی از ورود سرمایه‌ اشخاص حقیقی و حقوقی در سال‌های اخیر شدت گرفته و زمینه غیر موثر شدن تقاضای مصرفی را فراهم کرده است.

در این بین خلا قوانین محکم نظیر قانون پیش‌فروش سبب شده تا تقاضای مصرف نتواند به عنوان مصرف‌کننده نهایی در راس تقاضا قرار گرفته و زمینه ورود دلال‌ها و افزایش بهره مالکانه به وجود بیاید.

در همین راستا توسعه قوانین پیش فروش به همراه وضع پایه‌های مالیاتی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند با خارج کردن تقاضا سرمایه و زمینه به حداقل رساندن هزینه بهره مالکانه را فراهم کرده و از این طریق با تقویت طرف تقاضای مصرفی به رونق حوزه ساختمان کمک شایانی کند.

نابه سامانی بازار مسکن و رکود تورمی شکل گرفته در این بازار بر هیچ کس پوشیده نیست و ساختار حکمرانی اقتصادی کشور باید به سمتی حرکت کند تا با استفاده از راهکارهای عنوان شده زمینه حرکت از سمت رکود اقتصادی به بخش رونق مهیا شده و پس از آن جلوی تورم‌های افسار گسیخته در بازار مسکن گرفته شود.