محرک جدید خرید و فروش املاک

ماه پایانی فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی در حالی سپری می شود که در شرایط ابررکود معاملات مسکن، رگه هایی از تحرک نسبی دو گروه از معامله گران به تازگی مشاهده شده است. یک گروه خریداران سرمایه ای حاضر در بازارهای مختلف از قبیل بازار ملک ظرف دو، سه سال گذشته هستند که این روزها در حال تحرک و معامله در بازار مسکن هستند. گروه دوم نیز متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان مصرفی هستند. این دو گروه اکنون در بازار با یکدیگر برخورد کرده اند و در نتیجه رگه هایی از تحرک نسبی معاملات مسکن در شرایط ابررکود پایتخت مشاهده شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، برخورد و تلاقی دو گروه از متقاضیان خرید و فروش ملک در بازار مسکن سبب شده نوعی از معاملات ملک که به صورتی متفاوت بعضا در گذشته نیز وجود داشته است، اکنون در بازار رواج پیدا کند. «معاوضه» همان نوع متفاوت معاملات ملکی است که این روزها در بازار کم رمق مسکن تعداد آن در حال افزایش است. البته این معاوضه با الگوهای رایج معاوضه که پیش تر در بازار ملک رایج بوده، تفاوت دارد. در گذشته بیشتر معاوضه ملک با ملک در بازار مسکن رایج بود و مابه التفاوت قیمت دو ملک نیز به صورت پول نقد بین طرفین معامله مبادله می شد. این در حالی است که اکنون «سبد کالا» در معاملات مصرفی مسکن مبادله می شود. علت رایج شدن این نوع معاوضه در بازار مسکن این است که خریداران ملکی از جنس «سرمایه گذار» هستند و در نتیجه عمده دارایی آنها به کالاهای سرمایه ای از قبیل آپارتمان، ویلا، سکه، ارز، خودرو و سهام تبدیل شده است.

اما ماجرای تلاقی دو نوع تقاضای متفاوت خرید و فروش ملک در بازار مسکن چیست؟ یک گروه که تحرک آنها در روزهای اخیر در بازار مسکن بیشتر شده، متقاضیان تبدیل آپارتمان مصرفی هستند. این افراد با توجه به اینکه ثبات نسبی قیمت مسکن در طول پنج ماه سپری شده از ابتدای امسال تاکنون را مشاهده کرده اند، سیگنال لازم برای حضور در بازار را از این شرایط ثبات دریافت کرده اند. در واقع ثبات نسبی قیمت مسکن در طول ماه های اخیر، محرک آنها برای ورود به بازار مسکن و تبدیل آپارتمان مصرفی خود به گزینه ای با قیمت بیشتر یا کمتر نسبت به ملک فعلی آنها شده است.

آن طور که واسطه های ملکی می گویند، در بازار فعلی برخی تقاضای تبدیل به احسن دارند و برخی نیز با توجه به شرایط ویژه اقتصادی به ویژه پس از شیوع کرونا، ناگزیر به تبدیل ملک خود به آپارتمان ارزان تر شده اند تا بخشی از نقدینگی حاصل از این معامله را به مصارف ضروری دیگر از قبیل مصارف شغلی، درمانی و ... برسانند.

میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران در پایان سال گذشته 30 میلیون و 300 هزار تومان بود که پس از 5 ماه افت و خیز این میزان اکنون به 30 میلیون و 900 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب حتی کانال قیمت مسکن طی ماه های سپری شده از امسال تغییر نکرده است و سرجمع رشد قیمت در طول 5 ماه اول امسال 9/ 1 درصد بوده است. طبعا صاحبان آپارتمان های مصرفی که قصد تبدیل ملک خود چه به آپارتمان مصرفی با موقعیت بهتر و ارزش بیشتر و چه تبدیل معکوس به ملک ارزان تر را دارند، بیش از سایر اقشار جامعه قیمت ها را رصد کرده و در جریان ثبات نسبی قیمت که از ابتدای امسال تاکنون حس شده، قرار گرفته اند و فضای فعلی را برای تبدیل مصرفی آماده تشخیص داده اند.

البته قیمت مسکن از فروردین 1400 تا پایان مرداد، چند نوبت رفت و برگشت داشته است، طوری که در فروردین و اردیبهشت میانگین ماهانه قیمت مسکن در معاملات به ترتیب 3 و 2 درصد افت کرد و در خرداد قیمت با رشد 3 درصدی روبه رو شد. همچنین در تیر ماه نوسان افزایشی جزئی در حد یک درصد روی میانگین قیمت معاملات صورت گرفت و در مردادماه نیز میانگین قیمت 3 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت.

به این ترتیب تورم فصلی مسکن در بهار امسال منفی یک درصد و در دو ماه سپری شده از تابستان نسبت به فصل بهار نیز حدود یک درصد بوده است. این رفت و برگشت قیمتی در نهایت منجر به بازدهی 9/ 1 درصدی مسکن ابتدای شهریور نسبت به ابتدای امسال شد که نسبت به شرایط رکود تورمی سه سال گذشته، به لحاظ دامنه محدود تغییرات قیمت مسکن، از سوی فعالان بازار مطلوب برآورد می شود. در نتیجه این برآورد مثبت که از بازار شکل گرفته، تحرک گروه هایی از متقاضیان تبدیل مصرفی ملک آغاز شده است.

بررسی «دنیای اقتصاد» از تغییرات قیمت مسکن در مدت مشابه سال های اخیر به روشنی نشان می دهد سیگنال ثبات به درستی از سوی معامله گران این روزهای بازار مسکن تشخیص داده شده است. مقایسه قیمت مسکن در فروردین سال 97 با مرداد همان سال نشان می دهد قیمت مسکن در طول یک دوره 5 ماهه رشدی معادل 32 درصد داشته و از سطح مترمربعی 5 میلیون و 400 هزار تومان به سطح 7 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. در سال بعد نیز این تغییرات در مدت مشابه 20 درصد بوده و قیمت مسکن از مترمربعی 11 میلیون تومان در شروع سال 98 به 13 میلیون و 100 هزار تومان در مرداد همان سال افزایش یافته است. تغییرات قیمت در 5 ماهه سال 99 نیز 48 درصد بوده است. در ابتدای سال گذشته میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران 15 میلیون و 600 هزار تومان بوده که این میزان در مردادماه به 23 میلیون و 100 هزار تومان افزایش یافت.

به این ترتیب بازدهی 32، 20 و 48 درصدی مسکن در بازه 5 ماهه مورد مقایسه طی سه سال قبل با وضعیت امسال که بازدهی کمتر از 2 درصد بوده است، تفاوت زیادی دارد و فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید یا فروش ملک نیز با یک مقایسه ساده به این نتیجه رسیده اند که فضای با ثبات کنونی می تواند برای انجام معامله مناسب باشد.

اما در سوی مقابل معاملات روزهای اخیر چه کسانی حضور دارند؟ تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از فعالان بازار مسکن و برخی از واسطه های ملکی نشان می دهد متقاضیان تبدیل مصرفی ملک با گزینه «معاوضه» روبه رو شده اند؛ چراکه طرف مقابل معامله از جنس «سرمایه گذار» بوده است؛ به این معنا که دست کم ظرف سه سال اخیر دارایی های نقدی خود را در بازارهای مختلف به انواع دارایی و کالای سرمایه ای از قبیل ملک، سکه، ارز، طلا، سهام و نظایر آن تبدیل کرده و در نتیجه اکنون در حالی برای خرید ملک پا به بازار مسکن گذاشته که برای پرداخت بهای ملک، به جای نقدینگی سبدی از انواع کالاهای سرمایه ای را در اختیار دارد و با پیشنهاد معاوضه به میدان معامله پا گذاشته است. البته مهم ترین کالای سرمایه ای در این سبد، از نوع دارایی ملکی است اما انواع کالاهای دیگر نیز در کنار آن وجود دارد. این گروه از خریداران که اخیرا رگه هایی از تحرک آنها در بازار مشاهده می شود، حاضر به خرید ملک از متقاضیان تبدیل در بازار مصرفی آپارتمان هستند و حاضرند در ازای ارزش معامله یک واحد آپارتمان دیگر و برخی دیگر از دارایی های خود از قبیل ویلا، ارز و نظایر آن را پرداخت کنند. در واقع روال قبل معاوضه ملک در ازای ملک به شکل سنتی گذشته در بازار رایج نیست و این روزها علاوه بر ملک، کالاهای سرمایه ای دیگری نیز برای پوشش بهای ملک در قالب یک سبد کالا به فروشنده عرضه می شود. پاسخ به این پرسش که چرا سرمایه گذاران نیز در کنار متقاضیان تبدیل مصرفی ملک وارد بازار مسکن شده اند روشن است؛ همان طور که متقاضیان مصرفی مسکن سیگنال ثبات را دریافت کرده و زمان را برای فروش و خرید ملک جایگزین مناسب دیده اند، سرمایه گذاران نیز با دریافت سیگنال ثبات، به قصد تبدیل دارایی وارد بازار شده اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحرک هر دو گروه متقاضیان معامله ملکی در این مقطع حاوی دو پیام است. پیام نخست این است که دارندگان دارایی های ملکی و سایر کالاهای سرمایه ای در این مقطع نسبت به اینکه از نگه داشتن ملک خود منتفع خواهند شد، تردید دارند؛ بلکه حتی این طور حس می کنند که ممکن است نگه داشتن بخشی از سرمایه ها به دلیل شروع استفاده از اهرم های مالیاتی جدید توسط دولت یا موضوعات دیگر از قبیل ثبات احتمالی قیمت در بازارهای مختلف سرمایه گذاری با توجه به احتمال کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی ناشی از توافق احتمالی بر سر احیای برجام، برای آنها ریسک هایی به دنبال داشته باشد. پیام دوم نیز ورود تدریجی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به بازار است که اگر در ماه های آتی به همین شکل ادامه پیدا کند، می توان امیدوار بود متقاضیان تبدیل مصرفی ملک بخشی از بار ابررکود معاملاتی را سبک تر کنند و به تدریج از عمق رکود معاملات مسکن کاسته شود.

با این حال تقاضای اصلی مسکن که باید به آن پاسخ داده شود، یعنی متقاضیان خانه اولی مسکن همچنان دستشان از بازار کوتاه است و برای بازگشت آنها به بازار مسکن دو اقدام عاجل از سوی دولت ضروری است؛ یکی شکستن انجماد عرضه و جلوگیری از احتکار ملکی توسط سوداگران و سفته بازان و دیگری ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات. هیچ یک از این دو اقدام بدون دیگری نمی تواند تاثیری که باید در بازار بگذارد و حتی اگر قدرت خرید مسکن ترمیم شود، مادامی که چاره ای برای احتکار ملکی اندیشیده نشود، سودی به نفع خروج بازار مسکن از رکود و خانه دار شدن متقاضیان خانه اولی نخواهد داشت.

راه حل فوری و قابل اجرای مقابله با انجماد ملکی نیز استفاده از ابزار مالیاتی است. در میان انواع مالیات های ملکی که در دنیا رواج دارد، مالیات سالانه املاک به عنوان پایه مالیاتی شناسایی می شود که طی آن تمام املاک بدون تبصره و استثنا مشمول پرداخت مالیات می شوند و باید این مالیات را هر ساله بپردازند. البته ضریب این مالیات متناسب با اینکه مربوط به خانه اول فرد باشد یا خانه های بعدی، می تواند شناور باشد؛ به این معنا که ملاکان مالیات بیشتری نسبت به مالکان خانه های مصرفی بپردازند. مقدار این مالیات در دنیا عموما بین 5/ 0 تا یک درصد ارزش روز ملک است که در پایان هر سال از مالک اخذ می شود. چنین مالیاتی می تواند دست محتکران را از بازار کوتاه و آنها را ناگزیر به عرضه کند. در کنار این ابزار مالیاتی، استفاده از ابزارهایی از قبیل مالیات بر معاملات املاک نیز دست سوداگرانی را که از خرید و فروش های مکرر به دنبال کسب سود هستند، کوتاه می کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اینکه سرمایه گذاران با سبد کالا برای معامله و معاوضه وارد بازار شده اند، ممکن است از این منظر سوال برانگیز باشد که چرا با وجود ثبات قیمتی، آنها دارایی خود را ابتدا به نقدینگی تبدیل نمی کنند تا سپس نسبت به خرید ملک اقدام کنند؟ به ویژه با توجه به اینکه تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد معاوضه ملک با سبد کالاهای سرمایه ای در حال حاضر با بهایی بین 2 تا 5 درصد بیشتر از قیمت ملک در حالتی که به صورت نقدی معامله شود، صورت می گیرد و این یعنی خریداری که قصد دارد به جای تمام یا بخشی از ارزش ملک، کالای سرمایه ای به فروشنده پرداخت کند، عملا ملک را گران تر از محدوده متعارف قیمتی بازار می خرد.

ماجرا به تمایل سرمایه گذاران به تبدیل دارایی بازمی گردد و چون پول نقد در اختیار ندارند و از طرفی انتظارات تورمی آنها کاملا منفی نیست، در نتیجه ترجیح می دهند به جای انجام دو معامله (یکی به قصد فروش کالاهای سرمایه ای و دیگری به قصد خرید ملک) یک معامله به صورت «معاوضه» انجام دهند. در واقع این گروه از فروشندگان آپارتمان های سرمایه ای خود را در کنار سایر کالاهای سرمایه ای که در سال های اخیر خریداری کرده اند روی میز می گذارند و در سمت مقابل خریدار مصرفی که قصد تبدیل آپارتمان خود را دارد، ملک خود را به سرمایه گذار واگذار کرده و خرید سرمایه ای قبلی طرف مقابل را از آن خود می کند.

به نظر می رسد چون هنوز سطحی از انتظارات تورمی در بازارهای مختلف وجود دارد و آینده اقتصادی به لحاظ وضعیت تورمی مبهم است، یک گروه از سرمایه گذاران تصور می کنند نگه داشتن برخی کالاهای سرمایه ای الزاما به نفع آنها نیست و در عین حال چون تصور می کنند همچنان این دارایی ملکی است که می تواند ریسک در برابر انتظارات تورمی را کاهش دهد، به بازار مسکن ورود کرده اند تا دارایی های مختلف خود را به دارایی ملکی تبدیل کنند و در این بین خرید ملکی سرمایه ای قبلی خود را نیز می توانند با استفاده از روش معاوضه ای که در پیش گرفته اند، به دارایی ملکی با ارزش بالاتر تبدیل به احسن کنند.