بازار مسکن به سطح مقاومت رسید

بازار مسکن شهر تهران پس از دو ماه رشد نسبی قیمت‌های قطعی به سطح مقاومتی در نرخ‌های پیشنهادی رسید و به نظر می‌رسد روند ریزش قیمت‌ها که از آذرماه سال گذشته تحت تاثیر تحولات سیاسی بین‌المللی آغاز شده بود متوقف شده است. آمارهای غیررسمی از نرخ آگهی‌ها در کنار آمار رسمی از قیمت معاملات گویای آن است که احتمالا محدوده 30 میلیون تومان، سطح حمایتی قوی برای بازار مسکن محسوب می‌شود.

اطلاعات به دست آمده از سامانه کیلید نشان می‌دهد که بعد از هفت ماه روند کاهشی قیمتها در بازار مسکن متوقف شده است. طبق این آمار، قیمتهای پیشنهادی در آذرماه سال گذشته 56.8 میلیون تومان در هر متر مربع بوده که در یک فرآیند ریزشی به 43.5 میلیون تومان در خردادماه 1400 رسیده اما در تیرماه مجددا روند افزایشی به خود گرفته و به 46.9 میلیون تومان رسیده است.

همزمان قیمتهای قطعی نیز بر اساس آمار بانک مرکزی در خرداد و تیر 1400 به ترتیب 3 درصد و 1.3 درصد افزایش پیدا کرد. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن شهر تهران 30.04 میلیون تومان در هر متر مربع بر اساس معاملات تیرماه 1400 است که تقریبا با متوسط قیمت در اسفندماه 1399 برابری می‌کند. در واقع بازار در یک قفس قیمتی قرار گرفته و با اینکه انتظار جهش قیمتها دور از ذهن به نظر می‌رسد، بازار در برابر کاهش نرخها نیز مقاوم شده است؛ آن هم در شرایطی که معاملات به حدود یک سوم معمول رسیده و در تیرماه فقط 5071 قرارداد خرید و فروش در تهران امضا شد.

بررسی قیمت در پنج ماه گذشته ریزنوسانات بازار در محدوده 30 میلیون تومان را تایید می‌کند. اسفندماه 1399 متوسط قیمت مسکن در تهران متری 30.27 میلیون تومان بوده که در ماه فروردین کاهش یافته و به 29.3 میلیون تومان رسیده است. در اردیبهشت نیز بازار روند نزولی داشت و 28.8 میلیون تومان شد. خرداد 1400 متوسط قیمت مسکن در تهران مجددا افزایش پیدا کرد و به 29.6میلیون تومان رسید. در تیرماه نیز میانگین قیمت 30.04 میلیون تومان شده است.

رشد 1.8 درصدی ماهیانه قیمتهای قطعی در اولین ماه از تابستان 1400 با افزایش 7.9 درصدی قیمتهای پیشنهادی نسبت به خردادماه همراه شد. شاخص کیلید که درصد تغییرات قیمت آگهی‌های تیرماه نسبت به ماه قبل را بررسی کرده نشان می‌دهد که بیشترین افت قیمت مسکن شهر تهران در یک ماه اخیر در منطقه 2 با کاهش 4.5 درصد و بیشترین افزایش قیمت در منطقه 17 با رشد 8.8 درصد اتفاق افتاده است.

در منطقه یک که معمولا تحرکات آن به عنوان شاخصی برای ارزیابی تقاضای سفته‌بازی محسوب می‌شود طی یک ماه اخیر قیمتهای پیشنهادی 1.7 درصد افزایش یافته و از 79 میلیون تومان به 80.4 میلیون تومان رسیده است. اما نرخهای قطعی در منطقه یک بر اساس معاملات تیرماه 1400 به 62 میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل 6.4 درصد کاهش نشان داد. علت اختلاف نرخ آگهی‌ها با قیمت معاملات می‌تواند حاکی از آن باشد که قراردادها عمدتا در فایلهای به‌قیمت و دارای تخفیف انجام می‌شود.

منطقه پنج نیز به عنوان پرتقاضاترین محدوده شهر تهران در ماه جاری با رشد اندک قیمت آگهی‌ها و معاملات قطعی همراه بود. در تیرماه 1400 نرخهای پیشنهادی در منطقه پنج 38.1 میلیون تومان در هر متر مربع شد که در مقایسه با ماه قبل 0.3 درصد افزایش پیدا کرد. قیمت معاملات نیز طی ماه مذکور در این منطقه به 37.7 میلین تومان رسید که رشد 1.6 درصدی را به ثبت رساند.

ایجاد ثبات پس از روند نزولی بازار مسکن با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی همراه شده است. طی هفته‌های اخیر نرخ دو کالای اساسی در بخش ساخت و ساز یعنی سیمان و فولاد برای چندمین بار طی 1.5 سال اخیر افزایش پیدا کرد. قیمت سیمان تحت تاثیر قطعی برق کارخانجات از حدود هر پاکت 35 هزار تومان در اوایل تیرماه به بالای 70 هزار تومان در پایان همان ماه رسید و قیمت هر کیلوگرم میلگرد از 13 هزار و 500 تومان به بیش از 20 هزار تومان افزایش پیدا کرد. این در حالی است که اواخر سال 1398 قیمت هر پاکت سیمان حدود 10 هزار تومان و میلگرد کیلویی 4200 تومان بود.

از طرف دیگر متغیرهایی همچون نرخ تورم و برداشتها از سیاستهای انبساطی پولی در دولت آینده به انتظارات افزایشی در بازار مسکن دامن زده و تحلیل عمده کارشناسان این است که اگرچه با جهش قیمت مسکن در ماههای آینده مواجه نخواهیم شد اما نمی‌توان تاثیرگذاری تورم عمومی 44 درصد تیرماه 1400 که بالاترین میزان افزایش سالیانه در 25 سال اخیر و بیشترین رشد ماهیانه طی یک هشت ماه اخیر بوده را بر آینده بازار مسکن نادیده گرفت.